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旅日媒体人徐静波前段时间,在网上讲了一个小故事:
东京建了一个超级奢华的楼盘“麻布台之丘”,紧邻东京塔。
最便宜的一套实用面积80平米(如果按我们习惯的概念,建筑面积也就110平方米左右),售价10亿日元(超过4500万元人民币)。
据他说,有好几个人咨询他,“能不能搞到一套?”
但开发商回答却很干脆,“我们实行的是邀请制。”
也就是说,不是你想买,就能买。
这些房只卖给“既有钱,又有品”的绅士淑女……
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麻布台之丘
虽然故事有点尴尬,但却的确说明了一个现象:
中国人,在爆买日本房产。
最近,在日媒的报道中,一位随身携带100亿日元的中国人,一口气买下东京20套房产。
抢购日本房产的中国人,成了地产行业的衣食父母。
类似情况,被日本议员拿到会议上分析,他甚至提出:房价上涨恐怕是受到了“中国人爆买”的影响。
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日本房地产,为什么对中国富豪有如此吸引力?
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中国富豪对日本地产,早就青眼有加。
日本是一个强力扶持自住房的国家,本地人可以申请零首付买房,而地产开发商在交房之前都是拿不到钱的。
不仅如此,买新房时,买家还可以聘请日本国土交通省背书的“住宅诊断士(验房师)”一起去验房,只有买家确认房屋没有问题,尾款才会付给开发商。
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这一系列操作,保证了日本房产的质量。
好几年前,中国富豪就开始买遍了东京及附近所有房产,就连50平米左右的小户型都非常抢手。
有时候一位买家还在跟看房中介讲价,房子就已经被别人买走了。
热门地区的物业,更是被抢购一空。
几年里,中国很多旅行机构都组织过专门的“日本看房团”,还有人以自由行的方式,到日本边玩边买。
据一位房产中介透露,最开始来日本买房的是中国台湾居民,而从2015年10月开始,大陆客户数量就超过台湾了。
日本媒体一边将中国人的疯抢概括为“饥不择食”,一边强调本国房地产的强势复苏:“日本公寓价格,已上升至1990年代以来的最高水平。”
2018年1月,薛蛮子在日本京都买下了一条街,命名为“蛮子小路”,还发微博说自己是“为国争光”。
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八年之中,日本房源随着房价的飙升不断减少。
现在,没点本事的买家,根本抢不到好房子。
中国买手有强悍的“三板斧”:动作快、规模大、全款。
去年在日本电视媒体的一则报道中,一位无法出国的中国买家,仅通过视频看房,就下单了一套“开窗就能看到东京塔”的小户型,价值3.5亿日元。
相比之下,富豪更喜欢将日本房产当成生产资料,投资金额最高能达到5000万美元。
他们的投资主要集中在价值3000万美金左右的酒店、物业,以及核心区域周边的滑雪场、度假区,交易总金额折算成人民币在1.4亿到2亿元之间,购买后直接交给日本当地的公司管理。
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日本滑雪酒店的室外温泉
有媒体报道,日本一家由华裔老板开办的资产管理公司,近年来负责的6宗大型酒店项目,中国投资人都是全款支付。
在全世界范围内,日本房产已经杀疯了。
去年,东京首都圈的新建公寓,均价从8101万日元,涨到1.28亿日元,暴涨超50%。
一处名为Park Homes的大型楼盘,迎来了日本小夫妻的热捧,其中一对夫妇对媒体说:“要趁年轻买房,它们会在未来形成资产。”
日本地产市场火热,许多国家搞起了“批发”。
去年1-9月,新加坡在日本房地产投资了近30亿美元,全球第一;
美国与加拿大分别为25亿美元和10亿美元。
另有高净值人士透露,曾经中国富豪喜欢聚集在香港,而现在他们会去日本,最主要的社交话题是“怎么在日本投资”,也有人只是为了打干细胞到刚买的宅邸小住。
其中不乏眼光独到者,已经通过日本地产的跳板,成功挤进新加坡的富豪朋友圈。
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对于富豪们来说,国外房产几乎是人手必备。
比如曾在日本拥有豪宅的马云,去年又用3个“小目标”在新加坡入手三栋老宅。
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马云在新加坡达士敦路(Duxton Road)的70号、71号和72号店屋
富人虽然可以跟着马云投资买房,但能跟马云一样有“买房自由”的,凤毛麟角。
最直接的原因就是价格。
最近十几年间,发达国家的房产及附属税费,已经贵得离谱了。
比如美国,2016年德州的一套房子只要20万美元,到2019年是45万美元,而今年已经达到70万美元。
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在涨价的同时,美国居民每年还要为房子缴纳高额的税费和修缮费。
比如一套90万美元的房产,今年一年的税费和修缮费就高达9000美元。
如果是贷款买房,美国7.25%的购房利率,接近国内的两倍。
同理,加拿大的购房贷款利率是5.64%,物业费非常贵,很多近几年入局的人都担心要亏钱。
更近的新加坡,6年房价累计涨了37.5%,涨幅空间已经非常小。
相比之下,邻国日本的房地产市场就因为涨价的基础低、空间大,跑赢了房产投资的后半场。
日本房价起步低,主要是因为1990年泡沫破裂后的四次大规模降价,让房地产中的几个重要环节,都受到了强烈打击。
第一阶段:地产商暴雷,新房低价抛售;
第二阶段:银行回笼资金,低价售卖断供的法拍房;
第三阶段:日本的二手房价大跳水;
到2003年,日本房价触底,日本国民的房产投资心态沉到了谷底,房地产持续低迷了12年。
一直到2015年前后,日本房价才有了微微的涨势,在最近几年进入快速发展期。
时机到了,富豪们自然是跑步入场。
去年,日本东京都、千叶县、埼玉县、神奈川县在内的东京首都圈,房价平均涨幅26%,其中外国人的投资金额,比2022年翻了一番。
房价飞涨的同时,日本经济也在复苏。
2023年,日本消费指数出现2.9%的涨幅,GDP微涨了1%,93岁的巴菲特老爷子也亲自来到日本,增持了五大商社的股票。
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吃到海外投资红利的日本,并不想错过这次发展的机会。
今年,日本政府在大阪等地设立试验区,外国人如果在区内投资超1.2亿日元(将近600万人民币),就可以申请永久居住权。
别管日本未来发展如何,这份欢迎投资的热情,中国富人一定是接收到了。
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卖掉不涨的房子,换成还能涨的,这就是有钱人最朴实的投资逻辑。
同样,到日本抢购房产,投资回报也并没那么惊艳。
有记者调查,一位化名“包子”的中国买家透露,他在2017年以6780万日元在东京买了一套塔楼公寓,到2022年出手时,要价从9000万日元逐渐降到8380万日元,前后花费了半年时间。
包子说:“同一个楼盘还有好几家在卖,我的报价是最低的,其他人交易时间比我更长,都要半年以上。”
房子卖掉后,包子还想买一块地皮,盖一座新房留给孩子。
但在与中介公司长期的拉扯中,他发现日本的中介已经熟谙信息差的阴阳玩法。
只有少部分专业的大公司会出具房子的详细信息,比如发生自然灾害的概率是多少、历史上曾经发生过多少次等等,而大部分中介公司都在隐藏房屋细节,甚至以语言不通作为借口糊弄中国客户。
大部分日本中介,已经把中国买家当成了韭菜。
一家房产中介公司,为吸引中国富豪去日本买房,在接受日本《产经新闻》采访时使用夸张的措辞:
“卖掉上海的一套公寓,就能在大阪买下一栋楼。”
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虚假宣传引发的激进情绪,让中国人前赴后继赶往日本。
而就连日本本地的正规中介,也用各种方式套路中国买家。
一位中介在接受中国媒体采访时透露,日本很多房产是跟地皮一起交易,所以现在中国人能买到的房子大多不是好地块,还可能是本地人不愿意买的“老破小”,甚至是不良资产。
买到劣质房产,不仅未来出手难,就连出租也几乎赚不到什么钱。
比如日本大阪附近一套价值1000万日元的房产,租金的年收益率在4.8%左右,相当于国内一套50万的房子,每个月租金就只有大约2000元,这种价格在国内对标的是哈尔滨这样的二线城市。
在买房的潮流中,中国买家、日本中介、日本政府都是受益者。
但其中受益最大的人,面临的风险也大。
2022年7月,一批中国人在国内知名机构的介绍下,集体到日本买房。
在日本对接的公司“日本丰臣商事株式会社”承诺,中国买家在收房前可以得到一定收益,收房后公司还能直接代为管理,帮忙收取租金。
但中国买家支付了数亿房款后,这家丰臣公司却因资金链断裂,无法为中国买家办理过户。
经济发展,让房地产市场成为一些人阶层跃迁的捷径。
可炒房这么多年,他们依然只能被趋势推着走,风险从来没小过。
现在抢日本房产,未来还有更多东西要去抢。
金钱永不眠。
欲望之下,永远有人需要“下一个日本”。
参考资料:1.环球时报《500余名中国人在日本“踩雷”》
2.腾讯潜望《跟着马云投资日本!中国富豪涌入日本,全款拿下上亿元酒店》