“金三银四”,深圳楼市仍处于调整期,但积极因素正在增多。


房企让利出货,二手卖家也抓住窗口期降价卖房,成交量较2月大幅反弹。3月,深圳新建商品房合计成交2816套,环比增长184%,同比下降62%;二手房累计成交3840套,环比增长115%,同比微降3%。


大势尚未全面扭转,市场局部有热点。


“金三”最后一个周末,深圳6个新盘共1868套新房集中入市,最终两天收金近80亿元。成交表现最好的是深圳地铁旗下的前海时代三期,深圳地铁宣方公布开盘去化82%,成交金额约27.39亿元;其次是福田中洲湾迎海二期,开盘成交27.1亿元。


法拍市场的表现更为突出。


根据京东拍卖平台信息,深圳5套顶级豪宅于4月3日成功拍出,总成交价超过4亿元。其中,两套别墅沙河高尔夫别墅、华侨城纯水岸五期联排别墅成交价均超过1亿元。沙河高尔夫别墅经过493轮竞价后,以1.6亿元的天价成交,单价高达37.8万元/平方米,溢价率309.6%,总价和单价都打破京东拍卖平台上深圳住宅法拍成交纪录。


市场局部火热,开发商卯足了劲儿冲刺卖房,多个新入市项目给出大力度折扣,直接打到85折,更有买房抽金条等“豪礼”相送。


被称为金地集团有史以来最重要项目的金地环湾城,高管更是亲自上阵卖房。


近日,福田投控董事长、金地集团副董事长季彤在一场媒体会上发表“卖楼宣言”——“我从去年12月29号以来,用3个月时间卖掉了7套房。之所以选择现在宣言,是因为看到我们的销售势头,生怕再晚一点就卖完了。”


星星之火能否燎原?克而瑞认为,经历了“金三”的反弹后,“银四”的成交规模仍将延续弱复苏走势,绝对量与3月持平或小幅微增,不过基于去年基数较高,同比还将延续降势。


单周成交量屡创新高,深圳二手房市场回暖


从数据层面来看,“金三”旺季成交量环比虽全面上涨,但同比尚未止跌。


来自深圳市房地产信息平台的数据显示,今年3月,深圳累计网签2816套新建商品房,环比增长184.4%,其中新建商品住宅2245套,环比增长176.8%。


环比涨幅虽大幅上扬,但2023年“金三”基数较高,今年的同比数据并不亮眼。2023年2月深圳累计网签7375套新建商品房,其中新建住宅3199套,今年3月的新建商品房、新建商品住宅成交量同比跌幅分别为61.82%、29.82%。


新房市场表现欠佳,或与二手市场分流需求有关。


深圳市房地产中介协会(以下简称“深房中协”)监测数据显示,3月深圳二手房网签5196套,环比增长116.6%,同比增长5.1%,已突破5000套行业荣枯线标准。这是时隔3年,二手房月度网签量再次破5000套,上一次是2021年2月的5272套。过户方面,深圳二手住宅过户3840套,环比增长115%,同比微跌2.76%。 


△图源:深房中协


从带看量、网签量等更具时效的指标来看,深圳二手房市场正在回暖。


“龙年春节后首周,深圳二手房周网签量以951套的高位区间开局,随后连续4周的单周网签量均超1000套,且持续上涨,不断刷新2022年以来的单周新高。”乐有家研究中心称,春节开工后,乐有家门店的单周成交数据实现五连涨,不断刷新2021年3月以来的单周成交最高值。


乐有家研究中心预计,3月深圳中介门店的实际成交量超6000套,“3月网签单将在4-5月陆续反应在过户数据上,预计4月二手房过户量将有不错的表现。”


选房就抽金条,“万人摇”网红盘也在降价


“成交增长的原因主要是限购政策调整激发了需求,再加上卖方理性定价,吸引了大批购房者入市。”深圳贝壳研究院表示。


不论新房市场,还是二手房市场,降价卖房成为主流。


蛇口豪宅项目金众云山海于3月31日开盘,给出验资礼、登记礼、冻资礼、认购礼、签约礼、团购礼等花样繁多的优惠,备案均价约8.9万元/平方米,价格区间约7.7万~10.2万元/平方米,折后最低单价低至6字头,相当于龙华的价格。


值得一提的是,购房者参与开盘选房即可抽奖,一等奖奖品是金条20克。根据开发商口径,金众云山海开盘当天成交金额为19.3亿元。


龙华刚改项目鸿荣源尚云花园二期于3月10日开盘,备案均价约6.22万元/平方米,一期备案均价约6.80万元/平方米。尚云花园二期开盘给到94折优惠。


光明刚需项目桂语兰庭于3月22日取得预售许可证,备案均价约4.84万元/平方米,开发商给出85折——这是合规范围内开发商能给到的最低折扣。桂语兰庭折后均价约4.11万元/平方米,去年3月8日首次入市的备案均价约5万元/平方米。时隔一年,单价便宜近万元。


二手市场消化的主要也是“笋盘”。房东要想卖房,不降到参考价甚至参考价以下,可能没有带看机会。


根据乐有家研究中心统计数据,3月深圳81.4%的二手房成交价低于参考价,这一比重在过去一年里持续上涨,低于参考价10%以内的比重从2月的25.5%增长至27.2%,低于参考价10%-20%的比重增长至33.8%。


曾经的“万人摇号”网红盘华润城润府三期,二手房东也大幅降价卖房。


据时代周报记者了解,在链家平台,润府三期目前有44套二手房在售,其中9套的挂牌价低于参考价。挂牌价最低的是一套约89平方米2房,报价1048万元,单价约11.78万元/平方米。可供对比的是,润府三期的参考价约13.2万元/平方米,在市场高峰期单价曾卖到十八万元。


链家平台的华润城润府三期在售房源中,多套房源近期有降价动作,降幅在19~150万元之间不等。 


乐有家研究中心统计数据显示,今年3月深圳二手房挂牌价约7.06万元/平方米,最近12个月的累计跌幅逾8%,“虽然‘小阳春’到来,但房源报价持续下调,业主心态较理性,未现‘反价潮’,预计4月二手房挂牌价将进入‘6字头’。”


谁在“捡漏”?刚需和刚改托起“金三”。


深圳贝壳研究院的报告指出,从成交面积段、户型结构的变化来看,刚需仍是市场主流,改善需求有所增加。


面积方面,60~90平方米是成交主流,占比48.6%,同比增长4个百分点,反映了当前购房需求刚需化的特征;90~144平方米成交占比23.2%,同比增长1.3个百分点,部分刚改群体的换房需求正在释放。户型方面,中大户型成交占比上升。3房占比最高,达到39.6%;其次是4房,占比14.3%。


“现在的买家,要么是为了结婚,要么是为了孩子上学。有个客户买了房没几天就领证了,买的也是很‘刚’的房子,总价330万元3房。”一名经纪人告诉时代周报记者。


“金三”热度持续,“银四”开局良好


“金三”热度攀升,“银四”能否延续市场热度仍是未知数。


一名业内人士向时代周报记者表示,“金三”市场回升主要受到政策提振影响,是“政策市”。今年以来,深圳放松限购政策叠加央行大幅下调五年期LPR,一方面释放了购买力,另一方面降低了购房成本,都是推动需求释放的有力举措。


“由于购买力薄弱,加上行业出清尚未结束,市场的观望情绪还是很浓重,降价都卖得艰难。”前述业内人士表示。


深房中协也认为,二季度市场走势仍存较多不确定性。“3月份的市场在此前政策利好的推动下确实有所提振,也与当前大部分业主主动让价,通过以价换量的方式,促成了交易量的提升有关。对于当前深圳二手房交易市场,业内依然存在对市场恢复动能不足的担忧。”


“及时的政策对于市场信心与预期的修复尤为关键。在适应当前房地产市场供求关系变化的背景下,有针对性地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求,仍然是类似深圳这种一线城市接下来精准施策的着力点。”深房中协表示。


从“银四”开局的表现来看,市场仍在延续弱复苏走势。


根据中指研究院监测,清明小长假期间,深圳多个新盘推出降价促销活动,吸引购房者到访,受出游影响,除个别项目外,多个售楼处到访量未有明显提升。二手房延续温和恢复态势,4月以来看房量较去年同期有所提升,以价换量现象仍较明显。


“从往年的市场表现来看,由于3月需求集中释放、笋盘集中去化,令到4月进入调整期,交易量环比平均降幅在29%左右。”根据深圳贝壳研究院院长肖小平的观察,4月1~6日,深圳一手房成交同比上涨55%,二手房成交同比上涨86%,“4月的开局是相当不错的。”


本文来自微信公众号:时代周报 (ID:timeweekly),作者:梁争誉,编辑:刘婷