今年《政府工作报告》为房地产行业指出发展道路。报告提出,要健全风险防控长效机制,适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式;加大保障性住房建设和供给,完善商品房相关基础性制度。


其中,新模式等关键词是首次出现,在房地产行业走入关键发展阶段的当下,该如何理解“新模式”?


原国家房改课题组组长、中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏向时代周报记者表示,新模式的核心内容是住房双轨制,即保障房与商品房同步发展。“本次提出的新模式可以看作是新一轮房改。未来保障房建设应由中央财政带头投资、央企带头建设。”孟晓苏表示。


孟晓苏于1996~1998年担任“住房建设成为国民经济新增长点”课题组组长,主持编写了中国住房制度改革方案,是保障房建设的最早提议人之一,有着“中国保障房之父”称号。他见证并参与了中国房地产业从计划经济到市场经济的发展历程。


而供给大量保障房是否会拉低房价,影响商品房价值?孟晓苏认为,以中国香港和新加坡为例,当地保障房市场覆盖半数以上人群,但商品房价格依然坚挺。同时,他也表示,若想要楼市复苏,需要采用超常规手段。“让市场归市场、保障的归保障,消除商品房的全部限购政策。”


一、房地产新模式应是保障房+商品房双轨制


时代周报:如何理解“新模式”的内涵?


孟晓苏:我认为新模式的核心内容是住房双轨制,是报告中提到的“加大保障性住房建设和供给,完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”


过去我们对于保障房认识不足,甚至认为商品房市场化可以解决一切问题。有些主管部门认为小户型政策和降房价政策,就属于保障房。但是大城市商品房房价中的三分之二是地价,比如北京新房均价6万元/平方米,其中有4万是地价,因此无论如何降房价或缩减户型,都会受地价影响。


时代周报:商品房价格会因此受到抑制吗?


孟晓苏:在中国香港,保障房比例接近一半,但是中国香港的商品房房价仍然位于高位;新加坡保障房覆盖80%以上人口,但是不影响商品房价格正常上涨。这证明在保障房完善的市场中,商品房价格不会受到抑制,商品房还能更好地回归市场。


未来,一旦保障房大规模建设,实现“市场归市场、保障归保障”,则不用再担心商品房价格上涨。可以根据不同居民的不同需求,制定不同的房地产政策。


时代周报:推动保障房建设的钱从哪里出?由谁来建设?


孟晓苏:保障房用地不应占用招拍挂土地,应当使用其它国有土地。我认为,中央财政要带头出资建设保障房。今年以及未来几年连续发行的超长期特种国债,可以拿出一部分用于保障房建设。如果国家一年能够拿出1万亿元带头投资保障房,带动地方政府的投资、信托、银行贷款、社保基金等资金,建设保障房的资金规模将可以达到5万亿元。


由于不需要缴纳土地出让金,而是全部用于建设,那么这笔投资对于建筑业、建材业的拉动作用,要比商品房的5万亿元投资大一倍,相当于10万亿元的效果。通过投资拉动相关产业复苏、创造更多就业机会等,而且还会有效增加地方政府的税收。


未来,央企应该退出竞争性房地产领域,成为保障房建设的主力军,央企引领保障房建设,能够促进保障房制度的落实。


二、楼市复苏需继续调整限购政策


时代周报:为什么目前购房信心仍未完全恢复?


孟晓苏:这次楼市下跌的时间长、跌幅深。目前,二手房价格下跌,说明居民缺乏信心。这就是《政府工作报告》提到的有效需求不足、预期偏弱。


时代周报:缺乏超常规的启动方式是指什么?


孟晓苏:这次楼市政策调整迟缓,有的城市到现在还在犹豫,不像2008年和2016年那样及时调整与果断转变。而政策调整果断彻底就效果明显,此后,一线城市楼市率先复苏,进而带动二线城市、随后是三四线城市,全国很多城市的房价都经历了一轮上涨,很快让购房居民恢复了信心。现在有些城市的政策力度还不够,有的首付款还维持较高的比例。


时代周报:如何评价现行楼市政策?


孟晓苏:中国香港最近的楼市调整政策比较彻底,取消一切政策限制。中国香港原来抑制房地产的政策被称为“辣招”,现在宣布把“辣招”全部解除,很快得到市场的响应,楼市复苏态势明显。但诸如北上深这样的城市,仍未放松限购,现在“房价要跌”的阴云仍然笼罩在人们头上。


目前对楼市的金融刺激政策,可以称作“非核心政策”,而“核心政策”是取消限购直接启动楼市。取消楼市限购政策,符合《政府工作报告》中提出的“各地区各部门要多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策,谨慎出台收缩性抑制性举措,清理和废止有悖于高质量发展的政策规定”的要求。


时代周报:未来房价走势如何?


孟晓苏:从国际经验来看,在经济低迷时期,都需要政府出手为经济加温。近年美国、日本、欧洲大量印钞,不仅缓解了疫情造成的经济衰退,而且促进经济持续增长。目前我国政府已确定了从今年起要连续几年发行超长期特别国债,资金将用于国家重大战略任务与基本民生财力保障。这就会有效缓解由于社会资金周转不畅所造成的通货紧缩。从各国实践来看,大量印钞最终均会被吸纳进资产价格中,因此世界各国的资产价格包括房价,从长线看都是上涨的。


过去我国没有出现过大规模通胀,这要归功于包括房屋在内的资产对货币的吸纳能力。因此,短期看我国商品房价格低迷,这并不能改变我国房价稳定与长期上涨的趋势。


待未来我国“住房双轨制”得以完善,保障房大规模建设,实现“市场归市场、保障归保障”之后,就可以让商品房回归商品属性,不必再担心商品房价格上涨会损害低收入群体。那时就会根据居民的不同需求,形成差异化的房地产政策。


本文来自微信公众号:时代周报 (ID:timeweekly),作者:郭鹏,编辑:宋然