今年《政府工作报告》为房地产行业指出发展道路。报告提出，要健全风险防控长效机制，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式；加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度。


其中，新模式等关键词是首次出现，在房地产行业走入关键发展阶段的当下，该如何理解“新模式”？


原国家房改课题组组长、中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏向时代周报记者表示，新模式的核心内容是住房双轨制，即保障房与商品房同步发展。“本次提出的新模式可以看作是新一轮房改。未来保障房建设应由中央财政带头投资、央企带头建设。”孟晓苏表示。


孟晓苏于1996~1998年担任“住房建设成为国民经济新增长点”课题组组长，主持编写了中国住房制度改革方案，是保障房建设的最早提议人之一，有着“中国保障房之父”称号。他见证并参与了中国房地产业从计划经济到市场经济的发展历程。


而供给大量保障房是否会拉低房价，影响商品房价值？孟晓苏认为，以中国香港和新加坡为例，当地保障房市场覆盖半数以上人群，但商品房价格依然坚挺。同时，他也表示，若想要楼市复苏，需要采用超常规手段。“让市场归市场、保障的归保障，消除商品房的全部限购政策。”


一、房地产新模式应是保障房+商品房双轨制


时代周报：如何理解“新模式”的内涵？


孟晓苏：我认为新模式的核心内容是住房双轨制，是报告中提到的“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”


过去我们对于保障房认识不足，甚至认为商品房市场化可以解决一切问题。有些主管部门认为小户型政策和降房价政策，就属于保障房。但是大城市商品房房价中的三分之二是地价，比如北京新房均价6万元/平方米，其中有4万是地价，因此无论如何降房价或缩减户型，都会受地价影响。


时代周报：商品房价格会因此受到抑制吗？


孟晓苏：在中国香港，保障房比例接近一半，但是中国香港的商品房房价仍然位于高位；新加坡保障房覆盖80%以上人口，但是不影响商品房价格正常上涨。这证明在保障房完善的市场中，商品房价格不会受到抑制，商品房还能更好地回归市场。


未来，一旦保障房大规模建设，实现“市场归市场、保障归保障”，则不用再担心商品房价格上涨。可以根据不同居民的不同需求，制定不同的房地产政策。


时代周报：推动保障房建设的钱从哪里出？由谁来建设？


孟晓苏：保障房用地不应占用招拍挂土地，应当使用其它国有土地。我认为，中央财政要带头出资建设保障房。今年以及未来几年连续发行的超长期特种国债，可以拿出一部分用于保障房建设。如果国家一年能够拿出1万亿元带头投资保障房，带动地方政府的投资、信托、银行贷款、社保基金等资金，建设保障房的资金规模将可以达到5万亿元。


由于不需要缴纳土地出让金，而是全部用于建设，那么这笔投资对于建筑业、建材业的拉动作用，要比商品房的5万亿元投资大一倍，相当于10万亿元的效果。通过投资拉动相关产业复苏、创造更多就业机会等，而且还会有效增加地方政府的税收。


未来，央企应该退出竞争性房地产领域，成为保障房建设的主力军，央企引领保障房建设，能够促进保障房制度的落实。


二、楼市复苏需继续调整限购政策


时代周报：为什么目前购房信心仍未完全恢复？


孟晓苏：这次楼市下跌的时间长、跌幅深。目前，二手房价格下跌，说明居民缺乏信心。这就是《政府工作报告》提到的有效需求不足、预期偏弱。


时代周报：缺乏超常规的启动方式是指什么？


孟晓苏：这次楼市政策调整迟缓，有的城市到现在还在犹豫，不像2008年和2016年那样及时调整与果断转变。而政策调整果断彻底就效果明显，此后，一线城市楼市率先复苏，进而带动二线城市、随后是三四线城市，全国很多城市的房价都经历了一轮上涨，很快让购房居民恢复了信心。现在有些城市的政策力度还不够，有的首付款还维持较高的比例。


时代周报：如何评价现行楼市政策？


孟晓苏：中国香港最近的楼市调整政策比较彻底，取消一切政策限制。中国香港原来抑制房地产的政策被称为“辣招”，现在宣布把“辣招”全部解除，很快得到市场的响应，楼市复苏态势明显。但诸如北上深这样的城市，仍未放松限购，现在“房价要跌”的阴云仍然笼罩在人们头上。


目前对楼市的金融刺激政策，可以称作“非核心政策”，而“核心政策”是取消限购直接启动楼市。取消楼市限购政策，符合《政府工作报告》中提出的“各地区各部门要多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，谨慎出台收缩性抑制性举措，清理和废止有悖于高质量发展的政策规定”的要求。


时代周报：未来房价走势如何？


孟晓苏：从国际经验来看，在经济低迷时期，都需要政府出手为经济加温。近年美国、日本、欧洲大量印钞，不仅缓解了疫情造成的经济衰退，而且促进经济持续增长。目前我国政府已确定了从今年起要连续几年发行超长期特别国债，资金将用于国家重大战略任务与基本民生财力保障。这就会有效缓解由于社会资金周转不畅所造成的通货紧缩。从各国实践来看，大量印钞最终均会被吸纳进资产价格中，因此世界各国的资产价格包括房价，从长线看都是上涨的。


过去我国没有出现过大规模通胀，这要归功于包括房屋在内的资产对货币的吸纳能力。因此，短期看我国商品房价格低迷，这并不能改变我国房价稳定与长期上涨的趋势。


待未来我国“住房双轨制”得以完善，保障房大规模建设，实现“市场归市场、保障归保障”之后，就可以让商品房回归商品属性，不必再担心商品房价格上涨会损害低收入群体。那时就会根据居民的不同需求，形成差异化的房地产政策。


本文来自微信公众号：时代周报 （ID：timeweekly），作者：郭鹏，编辑：宋然