2024年的房地产没能迎来小阳春,反而引发了新一轮的恐慌,让“好学生”万科再次遭遇做空。


关键时刻,万亿资管巨头新华资产站了出来。


针对市场频传万科“非标债务展期”,正在与新华资产谈判的消息,新华资产很快在3月3日回应,称传闻是假的,公司与万科一直保持正常业务合作。


显然,新华资产这家在管资产规模超万亿的机构态度明确,它仍会支持万科。


万科股债本次波动引发的关注超越以往。其背后反映出市场心态的变化,房地产行业亟待打破“一致性预期”。


这样的情绪萦绕,让万科这样一家在房地产行业具备与众不同的意义,某种程度上成为行业象征的公司,也难逃空头魔爪。


所幸,目前对万科的担忧多是情绪因素,而非基本面突变。近日上海、深圳楼市的回暖,似乎昭示着,“倒春寒”过后依旧有暖阳。万科也能凭着自身的韧性,渡过眼下的难关。


恐慌


去年搬出深圳国资委的背书后,市场的回暖,让万科过了一段安稳的时间。


去年四季度,万科连续三个月实现300亿以上的销售额,打消了市场对万科的部分疑虑。市场也期待着,在政策支持下,销售会进一步好转,万科也能够加速恢复元气。


未曾想,新房市场开年遭遇“倒春寒”。克而瑞数据显示,今年前两个月,万科全口径销售额为334.5亿元,同比下降41.65%。优于TOP100房企同比51.6%的降幅,且万科的销售规模依旧位列行业第二。


但绝对值的大跌,叠加整个市场的低气压,仍然让市场担忧万科的资金链。3月1日,市场中出现了万科在与新华资产就“非标债务展期谈判”的传闻。


新华资产大股东新华保险,是万科一个重要的债权人。新华保险2023年中报显示,其参与万科债权计划共有三期,投资金额合计约为53.02 亿元;新华保险也通过分红险账户,持有万科A股1.2亿股股份,占其总股本的1.01%,是万科第十大股东。


这样一家重磅险资机构如果撤资,对万科现金流的压力可想而知。


情绪已渲染到位,空头也抓着2月房企销售数据公布的时机,将此前的传闻翻出炒作。


过去一个多月,万科多只美元债票面价出现持续下滑。随后境内债也出现异常交易,部分境内债的收益率从1月初的不到10%,飙升至近期的20%以上;存量8亿~10亿元的债券,成交却以数十万元的“小单”为主。股票方面,万科在港股被做空的持仓比也从年初的8%左右一路攀升至近期11%以上。


过去两年困扰着房企的做空模式,在万科身上又一次得逞。做空者们屡试不爽,获利颇丰。


不过,有AMC人士向华尔街见闻直言,险资不同于信托等资金,他们的资金期限长,除非险资整体战略发生变化,否则在每年分红、利息如期支付的情况下,不会轻易撤资。此外,房企和险资谈回售也是个比较正常的举动,“一般到期前都会续”。


华尔街见闻也从机构投资者处了解到,1月下旬,万科也与机构沟通过其对今年境内外债券的偿还有具体的资金铺排。


万科今年的债务压力不算太大。2024年境内债到期金额约为93亿人民币,境外约有105亿元人民币的公开债券到期。万科方面称,会多方面保障按期偿还债务,包括境外本身的外币资金、对境外公司分红或股权回购实现资金筹集,以及银团贷款或债务置换。


至于3月11日将到期的6.3亿美元境外债券,“即便不依赖银行贷款,公司现有的境外资金资源也足以应对这笔债务。”


万科也在积极筹措资金。1月末以来,万科将深圳高新投6.16%股权出售给深投控,还将商业体系中最赚钱的“现金牛”项目,上海七宝万科广场50%股权7折转让给了领展。


这些资产处置动作、长期股权投资的优化等,均是万科早早铺排,按照时间节点推进的动作。


深圳国资也成为万科身后的强援。接下来,深圳国资方面会持续出面,接手万科部分城市更新项目的股权、非房业务的股权等。


此外,随着2024年在建规模的下降,万科方面预计今年的支出压力将明显下降,建安支出也会相应减少,从而维持现金平衡所需的现金流量将有所下降。这也意味着,万科即便是月销售降至200亿左右,也能够平衡自身的现金流状况。


从这些方面来看,万科的债务问题短期无忧,目前的一系列动作也是为了预防接下来市场的“不确定性”,为渡过寒冬储备粮食罢了。


反击


万科成为空头狙击对象表明,在曾经的地产四巨头已去其三后,空头在当下市场可做空获利的对象已不多。


曾经他们试图在龙湖身上撕开裂口,却遭到强硬回击。2025年前,龙湖无到期需偿还的境外银团;至2027年前,也无到期美元债。那套通过“小作文”、债市影响市场情绪的玩法,在龙湖这失效了。


空头们也只能将目光瞄向万科、金地等蓝筹房企,考验这些房企本身的实力,以及站在他们背后的股东们的支持力度。


只是万科在市场上直接的回击动作并不多,这也是空头能够得手的原因。接近万科的人士则坦言,即便万科回购,在当下市场情况下也很难稳住股、债价格,对公司资金是种消耗。目前,万科要做的,则是把钱用到刀刃上,提升经营、开拓新的融资。


华尔街见闻了解到,去年四季度以来,万科的融资主要靠银行贷款。目前银行贷款大约占万科总有息负债的六成,信用债的比例大约是25%,其他的则主要是与险资的合作,这些也都在正常进行中。


让万科董事会主席郁亮感叹终于走过“交学费”阶段的经营服务业务,正持续成为万科全新的融资渠道,对其利润、现金流产生正面影响。


就在3月1日,万科旗下万纬物流的三个物流园项目资产组成的REIT,获得深交所受理,正式进入发行阶段,计划募资11.59亿。


有机构投资者表示,从募资文件可以看到,万科手中有很多好资产,像此次发行REITs的三个底层项目,综合评估增值率达39.67%。万科还有很多资产是评估值低于账面价值,在REITs开闸的背景下,资产价值能够被进一步释放。


这也是此前郁亮对REITs开闸的兴奋点。郁亮曾呼吁投资者、分析师重新评估万科的市场价值。在他看来,REITs对于不动产经营业务的重要性,类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性,能够实现商业模式的闭环。


华尔街见闻则了解到,在万科商业地产项目、物流项目REITs之外,万科长租公寓REITs也在积极申报中。


面对REITs对房地产行业的重塑,万科也通过密集的人事调整,试图抓住这个时代机遇,让自己真正从一个开发商,转型为不动产服务经营者。


今年年初,万科将七大区域商业业务、印力集团一并纳入新成立的商业事业部,由万科老将孙嘉领衔的举措,展现出万科要在商业地产REITs市场大干一场的野心。


随着更多REITs项目获批,以及REITs扩募,将万科资产池中储备的项目纳入其中,万科也能够在未来完成转型,像港资开发商那样,开发业务与经营服务业务收入相近,且经营服务业务成为利润的主要贡献者。


只是在那之前,万科要在手头有更多储备,努力保障自己“活下去”。在1月初万科内部一场会议上,郁亮也依旧对未来表示乐观,用了不少具体案例,讲述当下虽难却有解,但只有做到更好才能活。


在诸多地产大佬归隐、沦落之际,郁亮仍是个乐观的人,他一直向外传递的,也是在黑暗之中,要朝着光芒前行。


不甘躺平,奋勇抗争,这也是人类文明延绵千年,不断进步的支撑。行业内外不少人也期盼,万科能够率先挺过去,成为“活下去”的榜样,并带着行业触底回升。


同心者同路。万亿资管巨头新华资产的力挺,深圳国资委的站台,都是对万科这家公司的肯定和支持,他们联手,便没有一个冬天不可逾越。


本文来自:华尔街见闻,作者:周智宇、曹安浔,编辑:张晓玲