图为陈启宗原标题《最敢说的港资地产大佬退休了》 作者曹安浔 编辑张晓玲继吴亚军、杨国强、凌克等人之后，又一位黄金时代的地产大佬要退休了，他是一位港资地产商。赶在春节前的1月30日，恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗宣布退休，交棒长子陈文博。

与很多地产大佬无奈选择激流勇退不同的是，陈启宗此番颇有几分功成身退、笑看风云的意味。

这个常年戴着圆框眼镜笑吟吟的港资大佬以敢言犀利著称，曾多次怒批内地房企拉高杠杆、盲目追求规模，称疯子太多了，结局不是破产就是入监狱。

如今，一语成谶，那些高杠杆房企大多出险、陨落。陈启宗带领下的恒隆则再次穿越调控风暴，要传给第三代了。

74岁的陈启宗头发花白，他憧憬着退休后的潇洒生活。接下来，41岁的陈文博要带领团队，沿袭父辈的理念和衣钵走下去。

伴随陈启宗的退休，地产江湖少了一个极具个人魅力和时代代表性的人物，而中国房地产市场也进入了行稳致远的新周期。

那个黄金时代，随着一个个大佬的离开，也渐渐没入历史深处。

1传承

陈启宗退休的决定让人稍感意外。

毕竟，香港地产圈非常卷，李嘉诚、李兆基都是九十多岁退休，郑裕彤也是在87岁才退休。

可是陈启宗这次一口气辞去集团董事长、执行董事及执行委员会主席等职位，可谓退得彻底。

对于这一天，陈启宗已谋划了十多年。2010年，其子陈文博加入恒隆，从基层一步步做起，十年后获任恒隆集团及恒隆地产副董事长，具备了接班的条件。

在父子俩的经营下，恒隆保持稳定增长。

财报显示，截至2023年末，恒隆集团总资产约2315亿港元（约合人民币2129亿元）。

2023年恒隆地产营收为103.16亿港元，股东应占纯利为39.7亿港元，同比皆小幅增长，在绝大多数开发商业绩滑坡之际，足见韧性。

其中，内地生意表现较好。来自内地的收入同比增长3%至69.67亿港元。内地商场是恒隆第一大“现金奶牛”，2023年租赁收入同比增长8%至49.63亿元人民币。

上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场，就分别贡献了17.55亿元人民币、12.13亿元人民币。

作为稳健型港资房企的代表，陈文博也沿袭了父亲的管理风格，他也接手了父亲留下的强大职业经理人团队。

恒隆地产董事会现有9名成员，包括四名执行董事及五名独立非执行董事，家族成员仅有陈启宗父子二人，已经形成由陈文博担任副董事长，负责项目管理、成本监控和发展设计，由卢韦柏担任行政总裁，赵家驹担任首席财务官的稳定结构。

在业绩会上，陈启宗认为，交棒的时间择日不如撞日，明天怎么样，是更好还是更差，没有人知道。“今天是时候交棒了”。

但陈启宗不会也不能彻底放手。

退休后，恒隆将授予陈启宗荣誉董事长头衔，并为其保留办公室，陈启宗也承诺需要帮忙的话就帮忙，“陈家仍然是恒隆的最大股东，还有很多利益在其中”。

截至目前，陈启宗之母陈谭庆芬稳居恒隆地产第一大股东，持股60.76%。

2穿越

在中国房地产四十年历史上，港资地产商一直是内地开发商学习的对象，比如新鸿基之于万科，恒隆之于华润、龙湖。

他们值得学习的主要有两点，一是财务管控，二是开发+运营能力。

港资也确实一直比内地开发商走得稳健，成功穿越了多次经济周期。

恒隆多年来就保持着不足32%的净负债率，其经营的内地恒隆广场整体租金从未下滑。

而在李嘉诚、郑裕彤等港资大佬中，主营奢侈品商场的陈启宗是最爱表达的那一个，尤其是在内地的行业聚会时。

早在2018年，陈启宗就在博鳌房地产论坛警告称，内地楼市的黄金时代已经过去，房地产做到后面，实际上是保守致胜的。

这位异常毒舌、自言以“得罪”态度与同行交流的大佬，却对龙湖创始人吴亚军高看一眼，认为她是头脑清醒的一位。

如今，他的功成身退也反映出，同时代的地产大佬们由于经营理念的分歧，最终走向不同命运的残酷和市场淘汰赛的惨烈。

过去叱咤风云的地产大佬，如今已大多隐退，展现出不同的人生境遇。

万科创始人王石退休多年，活跃于各大峰会和视频号中，去年开始还声援杨国强、姚振华等老对手；碧桂园创始人杨国强退而不休，公司债务违约后他几次公开露面，安抚人心；吴亚军、原保利发展董事长宋广菊退休后则神隐了。

也有不少地产大佬被高杠杆反噬，出险破产后，成了老赖，在江湖已经销声匿迹甚至被带走调查。

相比其他疲于奔波的同行，陈启宗已非常幸运。

陈氏家族也通过几代人的努力，积累了丰厚财富。福布斯中国香港富豪榜中，陈启宗家族以身家32亿美元，位列第27名。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，港资开发商通常实力雄厚，资金充足，杠杆率低，抗周期性和行业波动能力强，恒隆也不例外。

伴随初代地产大佬纷纷退休，地产行业迎来一个新的发展期，也来到了权力交接的节点。

各大地产公司中，刘平、陈序平、朱桔榕、王晓松等越来越多的地产二代或者职业经理人们正执掌大权，带领公司前行。

就连孙宏斌之子孙喆一、王健林之子王思聪也更多走向台前，分担父辈的压力。

他们绝大多数强调稳健经营，严守财务纪律，行事也愈发低调。

正如陈启宗所言，现在是“保命保本”的时候。陈文博亦表示，未来几年，不会发生大的策略变化，将坚持在中国内地发展最高端的商业项目。

不过，在经济疲软、换帅及以股代息计划的影响下，恒隆也面临提高投资者信心的难题。

在1月30日，恒隆地产宣布，股东可选择以现金方式或以即将发行的新股收取下半年股息。此举将稀释股份，摊薄中小股东的股份权益。

当日，恒隆地产股价下滑8.4%。多家券商就恒隆地产的投资评级和目标价给出了不同的判断。

对于恒隆这家穿越过多轮周期的房企而言，未来发展之路依然不可掉以轻心，只是接下来的故事，更多要由陈文博等人来谱写。

而那个曾经嬉笑怒骂、充满恩怨情仇的草莽江湖已封存于历史长河，旧日大佬们的是非功过，也只能留给后人评说。

一个新的时代，早已开始。