本文来自：华尔街见闻，作者：何浩，原文标题：《美国2023年成屋销售创1995年以来新低，房价中位数历史新高》，题图来自：视觉中国
周五（1月19日），根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国2023年12月成屋销售不及预期，2023年全年成屋销售总数409万套，创1995年以来新低。
具体数据上，2023年，美国12月成屋销售总数年化378万户，不及预期的383万户，11月前值为382万户。12月成屋销售总数环比跌1%，预期为上涨0.3%，11月前值为环比上涨0.8%。12月成屋销售较2022年12月同比下降6.2%。
分地区来看，东北部地区的销售环比持平，中西部地区的销售下降4.3%，南部地区的销售下降2.8%，西部地区的销售上涨7.8%。不过与2022年同期相比，所有地区的销售均有所下降。
截至2023年12月底，有100万户待售房屋，较11月单月库存大跌11.5%，库存数量为去年3月份以来的最低水平。不过与2022年同期相比，12月库存有4.2%的上涨。按照目前的销售速度计算，需要3.2个月的时间消耗掉市场上的供应量，低于5个月的库销比，表明市场供应紧张。
供应短缺继续推动买家竞价和房价上涨。2023年12月份售出房屋的中位价为38.26万美元，比2022年12月份上涨4.4%。这是成屋价格连续第六个月同比上涨。成屋价格在美国所有四个地区都出现上涨。2023年全年，成屋销售的中位价为38.98万美元，创下历史新高。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示：
最近一个月的成屋销售似乎已经触底，然后预计在新的一年里将走高。与两个月前相比，按揭贷款利率大幅下降，预计未来几个月市场上将出现更多库存。
房地产市场的活动正在回升，本周的数据显示，购房按揭贷款的申请攀升至去年7月份以来的最高水平。房屋建筑商的情绪也有所改善，这应有助于增加新的库存。
成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%，在过户时计算。通常在过户前的一两个月签订合同，因此12月份的销售数据主要反映了11月和10月的购买决定。2023年10月份的30年期固定贷款平均利率升至8%左右，11月份降至7%左右。据《按揭贷款新闻日报》报道，目前的房贷利率为6.89%。这对潜在购房者来说是绝对的好消息。
尽管融资成本最近有明显的下降，但借贷成本仍是两年前的两倍，这令许多已经锁定低贷款利率的房主不愿出售房屋，因此市场上的房屋供应量低于正常水平。
有大约56%的成屋上市时间不到一个月便售出。2023年12月份房产平均挂牌天数为29天，较11月的25天有明显上升。
2023年12月份首次购房者占销售量的29%，较2022年同期的31%下跌。历史上，首次购房者一般占市场的40%左右，这表示许多美国人的负担能力面临被挤出市场的挑战。
2023年12月全款买房占总销售的29%，高于11月的27%。12月成交中个人投资客占比为16%，低于11月的18%，投资客经常用全现金买房，因此对按揭贷款的利率不那么敏感。
新屋销售数据基于合同签署时计算，该数据将于下周公布。
本文来自：华尔街见闻，作者：何浩