近日，上海出台了一系列楼市新政，宣布自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策，并涉及到首套房及二套房首付比例调整、贷款利率调整。此新政旨在促进房地产市场的平稳健康发展。
这些新政对于上海的购房者来说，无疑是一个利好消息，也引发了市民的广泛关注和讨论。诸葛数据研究中心对此认为：“利好信号明显，促进购房需求进一步释放，促使成交端具备一定的增长动力。”
为了了解新政的具体内容和影响，近日，时代周报记者走访了上海多家国有行、股份行等银行的营业网点，通过采访上海地区的房贷经理，掌握了新政策中房贷利率细节、审批流程和需要的时间以及新政策后市场反应。
一、首套房利率下降45个基点
首先，从银行利率调整情况来看，首套房贷款利率相比此前总体有所下调。
“现在的首套房的利率，是LPR减去10BP，之前是LPR加35BP，就是差45个点。”中国银行的一位房贷经理告诉时代周报记者。
“二套房呢，之前是LPR加105BP，现在要分类了。如果是主城区的话就是LPR加30BP，非主城区的话就是LPR加20BP。”上述中国银行房贷经理补充道。
最新12月的数据显示，5年期以上LPR为4.2%。也就是说，上海首套房贷款利率下限由4.55%（LPR+35BP）降至4.1%（LPR-10BP）。
而主城区二套房贷款利率下限由5.25%（LPR+105BP）下降至4.5%（LPR+30BP），自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山这6个区的二套房贷款利率下限由5.25%（LPR+105BP）下降至4.4%（LPR+20BP）。
此外，新政提及，银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。
从首付比例来看，房贷首付比例也有所调整。
“首付的话，你首套房房贷首付的比例就是不低于30%，这是统一的，不用区分是不是主城区的。”招商银行的一位房贷经理告诉时代周报记者。
“但是二套房需要区分是否是主城区，市区二套房首付款比例不低于50%；五大新城及宝山和金山区域，二套房首付比例就少了10%，是不低于40%。”上述招商银行房贷经理补充道。
也就是说，在新政实施之前，首套房的房贷首付比例分普宅、非普宅，调整前首套房普宅的房贷首付比例为35%，首套房非普的房贷首付比例为40%。
而新政实施后，现在的首套房统一调整为了30%。可以说，首套房的房贷首付比例普遍下降了5%~10%。
而二套房来说，在新政实施之前，二套房房贷首付比例也是分普宅、非普宅的。调整前，二套房普宅的房贷首付比例为50%，二套房非普的房贷首付比例为70%。
上海楼房新政实施后，现在的二套房分成了主城区、非主城区。主城区调整至50%，非主城区（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）则调整至40%。可以说，二套房的房贷首付比例最高下调了20%。
△ 图片来源：国金证券研究所
“新政后北京上海网签表现亮眼，底部仍然需要大量的政策去堆砌。”国盛证券于其研报中写道。上海购房新政落地后一周，从国盛证券跟踪的高频数据看，上海（12.16~12.22）的一周，“新房成交面积同比+64.0%，本周一线城市整体同比+48.0%。”
国盛证券认为，新政后初期成交主要是前期存量客户的逼定，然后才是政策带来的增量客户，另外北京普宅认定标准执行时间是2024年1月，因此对于政策的最终效果仍需更长的时间维度去观察。“回顾9月以来核心城市陆续出台宽松政策，至今政策进度相较2014周期仍有空间。我们重复强调过，底部需要大量的政策去堆砌，而非靠单一两个政策去扭转市场信心，最佳的方法依然是把握窗口期持续加码政策。”
二、上海房贷审批最快两周
在贷款审批时间方面，部分银行表示如果资料齐全、程序顺利的情况下，从申请到获批一般需要半个月到一个月的时间，其中包括网签、查房、过户和放款等步骤。
交通银行的一名房贷经理告诉了时代周报记者具体审批的流程：“假设你现在要买一个首套房，你资料都全的话，如果去网签，网签当天一般就会把贷款合同一起签掉的。因为银行有一个交易中心的查房这类流程，这个是政府定的，一般都是7天，银行审批的话大概三五天，快的话半个月就有审批结果了。你拿结果之后就可以去过户了，过户之后要产证出来之后，银行才可以放款，就一般半个礼拜。”
“审批方面，其实我们这边只要材料齐全还是蛮快的。”上述中国银行房贷经理表示，“不过，不同的支行审批速度也不一样。此外，审批其实要看新房还是二手房，新房它审批是一方面，它还有涉及到放款，还要看工程的进度、开发商那边的情况的。”
值得注意的是，农业银行的一名房贷经理提醒时代周报记者：“如果是购买新房，需要是开发商与本银行达成合作的，银行才能办理房贷贷款。一般开发商会有他们自己准入的银行的。”
“一手房一般来说，房产商都是指定银行进行房贷贷款的。”建设银行的一名房贷经理也表达了相同的意见。至于二手房，“你要看中介公司的，一般审批资料全的话，审批基本两到三个星期会出来。”
三、新房、二手房成交量分化
新政策出台已有半个月，对市场刺激作用如何呢？购房者是否有增加呢？
“一方面，新政策刚出台时间不长，市场反应还未有足够时间释放。”工商银行一名房贷经理告诉时代周报记者，“另一方面，近年来多次政策调控效果不佳，因为大家其实都在观望。加之疫情冲击，民众购房积极性不高。”
“有钱的人还是有钱买房，没钱的人还是没钱买房。”上述招商银行房贷经理表示，“只能说新政策会带来一波购房者，但是长期会不会保持很难说。我们目前的感受来说，相对于上一个月末来说没什么特别大的变化。”
“我觉得这次调控政策对二套房购房者比较有利。”上述农业银行房贷经理表达了自己的看法。“因为二套房的首付比例由过去的七成调整到现在的四成，门槛下降了不少。同时，虽然首套房贷款利率只是由过去的3.5%略微下调到3%，但二套房贷款利率下调更多，所以对准备买二套房的消费者更加友好。另外，由于调整了普通住宅的标准，二套房的相关税费也可能会减少一些，所以这次调控政策对买二套房购房者还是有一定吸引力的。”
上述中国银行房贷经理也表示，“新政策对市场还是有一定的刺激作用的，但具体的数据我们银行这边掌握不够，因为我们只知道来我们这边办贷款的情况。”
据诸葛数据研究中心统计，12月11日至17日，也就是上海地区政策发布的一周，涨价房源量在近12周内首次突破两千套。
而据诸葛数据研究中心统计，上海新房成交动力略显不足，二手房成交量持续上涨。
关于新政落地的新房成交量，诸葛数据研究中心表示：“从新政落地超一周的新房成交表现来看，上海新房成交动力则略显不足，本周（12.18~12.24）新房整体成交量出现下滑，周内19日成交大幅上涨至高位水平后，自20日起成交持续回落到新政前水平。”
△ 图片来源：诸葛数据研究中心
至于二手房成交量，“值得注意的是，京沪新政持续显效，本周（12.18~12.24）2城二手房成交量双双上涨。上海继续保持上涨态势，本周（12.18~12.24）二手房成交3896套，较上周上涨11.7%，从日度走势来看，周初18、19日上海二手房成交量出现短期回落，随后自20日起大致呈现‘先稳后升’态势，虽然周内日均成交量不及新政后首个周末，但仍高于新政前一周平均水平20%。”诸葛数据研究中心补充。
△ 图片来源：诸葛数据研究中心
对此，上述交通银行房贷经理也提出了对购房者的一些建议：“因为这个政策其实也就才出两礼拜而已，况且现在年底了，很多中介也去回老家休假了，所以现在购房者如果不是刚需，是可以再观望一下、再看看的。”
综上所述，上海楼市新政对于购房者来说，是利好的。一方面，新政降低了首套房和二套房的贷款利率和首付比例，增加了购房者的资金优势和选择空间。另一方面，银行审批房贷速度也较快，对购房者来说较为方便。不过，上海楼市新政出台不久，对市场的刺激还需时间释放，未来的走势还有待进一步观察。
本文来自微信公众号：时代周报 （ID：timeweekly），作者：周洁，编辑：韩迅