开发商使劲吆喝，购房者观望等折扣，密集出台的利好政策仍难以撮合交易双方。这不是单个楼盘的问题，多数开发商都面临去化大考。
市场冰封多时，政策组合拳密集出台。自11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例统一调整为40%。与此同时，深圳大幅调整豪宅认定标准，解除总价750万元以上的价格限制。这一组合拳被多数业内人士认为是近年来最重磅的楼市政策。
政策落地后，深圳楼市出现波动。深圳市住建局披露数据显示，11月深圳一手住宅成交2773套，环比增长4.5%，同比增长7%；二手住宅成交3133套，环比增长12.9%，同比增长44.5%。
值得一提的是，11月深圳的二手住宅成交量是今年以来第三次突破3000套，前两次分别发生在“小阳春”的3月（3949套）和4月（3192套），但与行业公认的“荣枯线”5000套仍有一段不小距离。
市场仍未走出阴霾之外，豪宅盘与刚需盘深度分化。一方面，豪宅买家跑步入市，多个项目捷报频传。政策落地当晚，前海豪宅招商瑧玺成交2套，新政后的周末（12月1日）成交8套。另一方面，刚需市场仍未破冰，开发商贴身肉搏，将折扣“卷”至85折。
冰火两重天的市场为年终业绩冲刺增添不确定性，留给开发商掐秒狂奔的时间不多了。进入12月，深圳开发商折扣加码，有开发商推出0.5成首付政策，二手业主降价百万亦不在少数。
克而瑞研究中心认为，12月恰逢房企业绩冲刺季，供应或将持续上升，市场对于双项新政持续消化的效果值得期待。基于政策边际效应递减，加上多数微观项目来访、认购已有逐步走低态势，成交有望“翘尾”，但涨幅有限。
一、新政后首盘入市，中介排队抢客
12月2日一早，龙华北站新盘中洲迎玺售楼处就便人潮占领了，门口的马路也停满了车，一群身着白衬衫黑西裤的中介在等待客户。这一天是中洲迎玺的首个认筹日，前去提交登记资料的购房者向仪说，“中介比买房的还多。”
中洲迎玺是深圳执行首付新政后的第一批入市楼盘，这一政策将二套住房首付比例从最高80%下调至40%，因此被认为有利于释放改善性购房需求。
推售产品建筑面积在100平方米左右的改善楼盘中洲迎玺，用诚意接住了这“泼天富贵”。据了解，中洲迎玺给到87折优惠，包括开盘9折、准签98折、司庆99折，折后均价约6.33万元/平方米，最低约5.83万元/平方米，一举将北站片区房价拉到“5字头”，创下在售新盘价格新低纪录。
“还有大惊喜。”中洲迎玺置业顾问反复强调。这一“惊喜”是返佣。向仪透露，如果成交，买方和中介分别能拿到大约十万元，认筹并冻结诚意金开发商还赠送价值一千元的购物卡。
卖力宣传加上大方让利，中洲迎玺累计吸引1310批购房者登记，最终冻结10万元保证金的购房者有926批，认筹比例接近1.4：1，是近期认筹量最高的楼盘。
不过业内认为，中洲迎玺认筹量的含金量并不高。一名带看了多批客户的中介说，“部分客户是冲着购物卡去的，十万元冻结一周就能拿到一千元购物卡，还有比这收益率更高的理财产品吗？”
中洲迎玺售楼处门口的中介们，受访者供图
多名一线从业者说，即使折扣打到底，很多购房者还是不为所动，尤其是刚需买家，“都在等更低的价格，更大的折扣。”
二、豪宅市场起涟漪，几家欢喜几家愁
新政落地，刚需按兵不动，豪宅市场已泛起涟漪。
乐有家研究中心监测数据显示，首付新政发布前一周，深圳总价在800万元及以上房源的成交比例为21%，新政后这一比例小幅增长至23.7%。
据深圳市房地产中介协会统计，11月深圳90平方米以上房源的成交录得占比环比提升1.2个百分点，南山、罗湖等区域成交占比上升明显。南山主要是改善型购房者较为关注的区域。
乐有家研究中心指出，高总价房源市场活跃度有所提升，高端改善客入场。
新世界临海揽山是新政后首个开盘的豪宅项目。该项目位于南山蛇口，推出建筑面积约116-378平方米的155套现房，备案均价约12.2万元/平方米，最低总价约1100万元，于11月26日选房。根据开发商公开的数据，项目冻资客户114批，销售90套，去化率接近6成。
前海的豪宅项目亦有不错表现。
前海前湾的一湾臻邸置业顾问称，新政出台后，项目的成交量、转化率表现较好，最近一周可以卖四五套房，平时两三套左右。“政策出来后很多客户过来看房，他们的购房意愿比较强，但之前8成首付的压力确实很大。”一湾臻邸于今年6月获批入市，推出645套住宅，备案均价约10.7万元/平方米，目前去化50%左右。
前海桂湾的待入市新盘前海时代三期更为从容。该项目由深铁置业开发建设，于今年5月开放展示中心，计划在12月中旬推出两百多套建筑面积约189-249平方米住宅，“截至目前已经接待了一千多批客户。”一名置业顾问透露。
该名置业顾问进一步表示，二套住房首付比例下调的政策特别利好改善群体，但对其目标客群影响有限，“能买我们项目的客户资金实力都比较雄厚，去年我们另一个项目全款客户就占了一多半，今年这边全款的比例也不会少。”
乐有家营销总裁贺玲表示，新政后改善性购房者入市速度加快，乐有家的客户复看率提升20%以上。“二套首付4成利好改善型需求，直击痛点，有利于刚需、刚改、学位、大改、豪改五种自住需求轮动交易，百花、华强、前海、龙岗中心城等片区成交有望复苏。”
短期表现尚可，但放进更长周期来看，走出一段时间独立行情的深圳豪宅市场也未能独善其身，从业者已感受到寒意。
赵敏在深圳从事豪宅销售近10年，在她看来，出于对收入预期的不乐观，客户正在变得保守。“这几年市场热度一直在降，前年开盘能‘日光’，去年去化一半就不错了，今年很多楼盘开盘只卖了一成两成，甚至几套房。‘再考虑考虑’的客户越来越多，出手慎重，决策周期拉长。”
深圳中原研究中心的数据显示，今年11月，深圳总价在2000万元及以下的一手豪宅成交占比保持上升态势，占比高达93.1%，较去年同期提升10.4个百分点，2000万元以上的豪宅占比下滑。
三、刚需盘折扣打到底，买家不为所动
相比之下，刚需楼盘更为“煎熬”。“折扣不打到底，基本卖不动”，多名深圳房企营销口人士表示。
85折，是深圳开发商目前能够给到的最低折扣。根据《深圳市商品房预售价格备案办法》，房地产开发企业在商品房预售过程中，价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%（含）时，应在调整之前办理商品房预售价格备案变更。
已有项目通过分批入市的方式下调备案价。
静安府是华润置地、保利置业在深圳龙岗开发建设的楼盘。11月24日，静安府第二批次产品获批入市，备案均价约3.72万元/平方米。可供对比的是，该项目在今年6月首次备案的均价约为4.16万元/平方米。
备案价下调的同时，静安府仍有额外折扣。该项目的主推户型80平方米3房2卫，总价最低约230万元，单价仅约2.88万元/平方米。高性价比吸引了一批购房者。时代周报记者走访了解到，静安府拿证后首个周末累计接待两百多批客户，已售出四五十套房。
静安府周末有不少购房者看房，时代周报记者摄
据了解，深圳多个由民企开发的刚需、改善型楼盘已给到85折优惠，部分央企开发楼盘给出的优惠譬如装修礼包、赠送物业费、成交抽奖等，叠加起来也能够达到85折水平。
相当于市场价5折的安居商品房也放出折扣吸引客户。
由深圳人才安居集团开发的安居商品房项目安居梓和苑释出的宣传信息显示，成功选房并签订认购协议可获赠价值逾10万元的置业礼包，准时签约还可获赠3年物业管理费，“约等于9折购房”，深圳人才安居集团称。
安居梓和苑位于深圳坪山，于今年9月备案入市，推出1152套房，配售均价为1.65万元/平方米。来自深圳市住建局的信息显示，首次配售完成后，安居梓和苑剩余702套房。
整体来看，在二套住房首付下调等政策的助推下，深圳市场成交量略有回升。11月深圳一手住宅成交2773套，环比上涨4%，实现“两连涨”；二手住宅成交3133套，环比上涨13%，是今年以来第三次突破3000套。
“新政还是有效的，主要针对改善型住宅产品，让很多刚改户型受到追捧。新政后咨询量大幅增加，说明有意向的客户大增，成交自然也同步增加。只不过政策太有针对性，不是全面性政策，导致很多人觉得没有效果。”深圳中原总经理郑叔伦表示，“现在看跌占主导，觉得已经见底的还是少数，但是当这个少数变成多数，市场就会活跃起来。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在收入、就业、房价等预期并未好转的情况下，需求释放很容易出现短期回升后再次下滑的情况。“进一步的行情，寄希望于明年一季度，届时还要视政策、房价、新房供应等来综合判断，但季节性回升是确定的。”
“房地产市场一环扣一环，二手房卖不出去，只是不断消耗新房需求，难以持续。只有将新旧置业换房的链条打通，楼市才能恢复到正常状态。”郑叔伦表示。
（文中向仪、赵敏均为化名。）
本文来自微信公众号：时代周报 （ID：timeweekly），作者：梁争誉，编辑：刘婷