来德国之前我只知道德国是欧洲最富有的国家之一，2022年GDP数据世界最新的前十经济体，德国位列第四。据统计，2022年德国的GDP总量达到了38583亿欧元，并且德国是长期保持稳定的经济强国。
就这样的印象让我以为德国在其他方面也会很好，比如我以前以为德国租房买房都会比较友好，来了德国以后才发现德国的住房问题其实也越来越严重了。
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根据数据公司Statista 2021年的部分欧洲国家的住房自有率数据可以看出，德国的住房自有率在欧洲多国中排名十分靠后：2021年为49.5%，同年最低的是瑞士42.3%（奥地利54.2%，丹麦59.2%，法国64.7%）。
数据详见：https://www.statista.com/statistics/246355/home-ownership-rate-in-europe/
那么我们今天就来浅谈下为啥德国家庭自有房屋率一直在45%左右，有超过一半的人一辈子都在租房，德国人目前的住房状况为啥这样呢？
一
第一个原因，我觉得可能是因为德国整体上来说城乡差别较小。
之前公众号的《浅谈德国为啥看上去地广人稀》这篇文章就提到过德国城市人口较为均衡：德国2022年最新十大城市排行榜中，大家可以看到，在十大城市中，只有四个超大城市人口超过100万，其他的六个城市都没有超过100万。德国的发展模式不是集中发展首都或者几个重点城市，而是全面开花的发展战略，各个城市之间发展较为均衡。
并且在德国，因为没有“落户”之类的因素，人们的流动自由更加充分。不同的城市有不同的工作机会。这样的去中心化让很多德国人从学校毕业后，可以选择追求各种各样的工作机会，从而导致他们有可能经常需要搬家，这样有可能就影响了大家买房。
二
第二个原因我觉得有可能是德国法律总体上对租客利益保护得比较好。
德国的《出租权利修改法案》非常细致，确保了租户的权利。它规定三年之内，房屋租金上涨幅度不得超过20%，特别指定地区更是不得超过15%。如果未经租房人同意，房屋租金超过合理范围的20%，即属违法行为，出租人将承担巨额罚款。如果租金超过合理范围的50%，即属“暴利租金”的犯罪行为，出租人将承受更高罚款甚至坐牢。
此外，德国租房合同分为有限期和无限期两种形式，选择后者的租房者可以一直租住下去。租房人要想解约，需要至少提前三个月通知出租人，出租人则不能将租房者赶走。如果有人愿意支付更高租金，出租人能不能把现有租房者赶走呢？答案也是不行的，这是违法行为。
当然，因为太过保护租户，所以有人说在德国，有房子的人才是弱势群体。因为法律规定，如果租房人没钱交租，出租人也不能将之直接赶走，必须通过法律渠道处理。
同时，德国还严禁“二房东”与“擅自转租”行为，一旦违法，也是巨额罚款。至于租房的质量，跟一般自住房也不会有区别。出租房普遍很干净，上一任房客会主动维护与打扫干净，物业也会再进行各种清洁和维护，才交到下一位租客手上。
租房既没有租赁时间上限，房租涨幅又有严格的数据参考和规定，而且也不需要通过买房来换取公共资源的准入门槛（比如子女上学、医疗和养老等），德国人自然可以安心租房，甚至租房过一辈子。
另外，德国政府每年会提供房屋补贴，如果收入水平无法承担租金要求，政府会帮忙补差价。购房者也可以申请补贴，但90%以上的房屋补贴都发放给了租房者。
三
第三个原因在我看来是根本原因，就是现在的年轻人越来越难买得起房子了。
1. 德国人的收入情况
因为德国的税收有点复杂，所以我在这里引用的是税后收入也就是可支配收入，即刨除税和社保之后，到手的可用于消费或储蓄的收入。
根据数据公司statista的统计（但引用的也是德国联邦统计局的数据），2022年德国私人家庭人均可支配收入为25977欧元，相当于每月2165欧，也就是大概1.5万人民币。
另外在《浅谈在德国学历有用吗》这篇文章里，我就提到过德国科隆经济研究所对于所有德国人的收入数据做了一个分类，按照：没有受过教育、普通中学毕业+职业教育、中等程度考试通过+职业教育、高中毕业+职业教育、本科以上学历划分为五个分组，分别统计了每一个分组的收入中位数，以及要达到多少收入能够超过百分之多少的人。发现学历越高的人，收入也越高。
我们不看别的组就看收入最高的一组，第五组：高等教育学位。这组人群的税后收入中位数为2808欧元，税后收入达到5000欧元才能进入这组人群中的前10%，同时是全德国最富有的4%。
2. 德国住房的花销情况
德国人的钱主要花在住房上，每家每月平均966欧，约7000多人民币。这里主要包括居住、能源和维修房子的费用。结合上面的人均可支配收入，确实可以看到单亲家庭或独居人士的压力，一半的收入都用于居住上了。
排在第二位的消费支出是饮食饮料，每月大概400欧。第三位是交通，300多欧。
3. 最近几年的房价涨幅
有数据显示自2010年以来，德国房价出现持续上涨。至2019年，德国七大城市的房价较2010年已上涨110.6%，年均涨幅高达8.6% ；127个城市的房价涨幅达到88.7%，年均涨幅为7.3%。这与国际金融危机前德国住房市场高度稳定形成了鲜明对比。
受此影响， 德国房地产市场的租售比也大幅提高。2019 年，七大城市和127 个城市的平均租售比分别为32.3和 28.7，分别提高了10.3和8.1。
尽管最近德国房价有些地方略有下跌，但由于利率上升，许多潜在买家还是不太可能买得起房子。比如法兰克福现房每平方米的成本为5674欧元。一个普通家庭住宅算下来差不多要投入74万欧元，这还不算一些必要的翻新措施。按照现在标准贷款条件，贷80%房款，10年期固定利率3.76%，2%还款计算，每月要承担2871欧元的费用！
对于大部分德国年轻人来说，面对大城市的高房价，自己一个人是不太可能拿出首付的。但是，德国年轻人很早就独立，父母大部分不会干涉其生活，或者说父母的钱往往自己都不够用，所以不太可能能帮上太多忙，更不用说动用“六个钱包来帮忙买房”。因此勉强养得起自己的年轻人很少能有钱可以买房的。
4. 德国租房也越来越贵
买不起房，大家肯定就只能选择租房了。但是现在大家也发现这些年租房也是越来越贵的。因为房租总趋势是跟着房价涨的，房东还可以用各种各样的理由来规避那些所谓的法律。慕尼黑2021年的房租涨幅为3.5%，处于中游地带，涨幅最低的大城市则是斯图加特，仅上浮了1.7%。至于其余几座大城市，杜塞尔多夫和汉堡分别上涨了2.9%，法兰克福为4.5%，科隆则为5.4%。
有数据显示，全德存量房的平均租金每平方米7.33 欧元，新房租金普遍在10欧元每平，几大都市圈的租金基本上在12~18欧元一平米。慕尼黑房租最贵，租60平米或者100平米的典型单身、家庭公寓，租金分别要1500欧元和2300欧元左右。法兰周边租个100平米左右的房子还算可以接受，1300欧元左右，市里1500~1600欧。水电气取暖物业费还要自己负担。这些都算下来，所有的年轻人基本上都是月光没毛病。能鼓起勇气存钱，零首付去买房的还是对自己特别有信心的。
之前有新闻报道过，慕尼黑的房租市场上又一次出现了令人震惊的租房广告。
“最近，一则来自西区租房的广告显示，一个两室公寓的价格2300欧元/月。”广告中的公寓有67平方米，押金价格也为2300欧元，房东会提供三个月（5月至7月）的家具。
这疯狂的房租违法吗？租户协会表示租金制动对于这种短租公寓并不适用，“这不是违法的敲诈，只是不道德”。
慕尼黑两室房间租金为每月2300欧元
5. 新房数量供给不够
就是这样的情况你都会发现德国的房子供不应求，并且还有继续上涨的趋势。因为德国最近这几年依然有大量移民涌入，和国内人口向大城市集聚等带来的大规模需求冲击，与房子数量供给相对刚性形成了一定矛盾，导致短时间内供需无法达到平衡。
因为据联邦统计局数据，今年4月份批准建造了2.1万套公寓，比上一年减少了近三分之一。与此同时，慕尼黑Ifo研究所预计，未来几年新建公寓数量将会持续减少，房地产市场危机可能会进一步恶化。
Ifo经济专家路德维希·多夫梅斯特（Ludwig Dorffmeister）表示：“由于建筑成本大幅增加和贷款利率急剧上升，住宅建设项目变得非常昂贵。”“与此同时，政府的支持急剧减少。再加上高地价、官僚主义和市政法规等其他长期存在的问题，房地产业将在未来进一步萎缩。”考虑到本土的出生率和外国难民涌入的数量，至少在未来十年内，德国都将面临“房荒”。
造成住房短缺的原因很简单，无非就是新冠疫情和乌克兰危机。前者导致全球供应链中断，没有足够多的建筑材料可用；至于后者嘛，俄罗斯和乌克兰都是全球数一数二的钢材和木材出口大国。
如果用德国住房总数除以人口总量来计算的话，德国其实是不那么缺住房的。短缺是因为房源分布不均，大城市里租金低的房子太少，人口又太多；乡下房子倒是多，但没多少人愿意回去。时间长了，城里人能负担起的房子就越来越少了。
因为这事，德国政府没少想办法。其中，绿党提出的建议比较新颖：老年人可以和年轻人交换租房。有些老年人租的房子太大，不方便打扫租金又高，正适合买不起房子的年轻家庭租住，双方各取所需，何乐而不为呢？
想法是好的，就是没啥可行性。毕竟，对于德国老年人来说，换个租金更低的小房子，可能比继续租现在的大房子还贵。
当然，这不是说德国房子越小租金越贵，而是中途换租会增加成本。在德国，租房合同一般是无限期的，且主动权掌握在租客而不是房东手中。
也就是说，如果你自己不想换房子，只要按时交纳房租，租一辈子都行。对应地，房东也不能坐地起价，德国政府规定有“合理房租”，如果超出这个标准的20%，就是违法；超出50%，就是犯罪。
假设一位70岁的德国老人，住的是40年前租的房子，那时候租金多低啊。要是放弃这份旧的相对较低的租房合同，换一个小房子，就得签一份新合同。但问题是，现在的租金比起40年前高了好几倍，反倒不划算。
德国这种奇特的租房制度，最早可以追溯到二战后。当时，整个欧洲打成一片废墟，德国作为战败国更是如此，尤其是原本人口稠密的工业区，将近一半住房被损毁，亟待重建。
为解决居民住房问题，西德政府对私人开发商采取了“恩威并重”的引导措施，吸引他们参与公共住房建设。一边通过法规强制要求，一边提供免息贷款等一系列优惠措施刺激他们盖房。
这些房子被称为“福利住房”，在建成后的30年内必须以低于市价的租金出租给政府指定的穷人，即便是有人愿意出更高的租金，也不能把低收入租客赶走。
听起来有点像公租房，但这些福利住房的标准和设施，一点都不比市面上的商品房差，真的是把“福利”这两个字贯彻得淋漓尽致。
这种带有公益性质的住房，德国在二战结束后一共建造了1000多万套，帮助3000万人解决了居住问题，而德国现在的总人口也不过才8000多万。充分保障承租人利益的租房体制，也就这样被延续下来。
这也是德国人普遍喜欢租房子的原因之一，不用担心坐地起价的房东，如果收入水平不足以支付房租，政府还会帮你补足差价。
这篇文章，整理自网络资料，给大家看看真实的德国生活，如果是普通人生活在德国，一样会有很多生活的压力。单单租房吃饭基本上就所剩无几了，何况大部分德国人平时还需要去度假去旅游呢，所以我一直认为大部分德国人不买房真的是因为没有什么钱可以买房而不是不想买。
不过好在德国总体的福利系统、租房体系较为完善，让很多人可以在有限的资金中尽量地追求诗和远方，毕竟房子不是非买不可，租也可以，但是生活怎么过是可以选择和决定的，既然压力那么大，何不选择轻松的生活方式呢。
本文来自微信公众号：热爱生活的平平（ID：pingpinglovelifes22），作者：热爱生活的平平