“黄金周”前夕，深圳楼市的“日光盘”与政策利好率先到来。
9月28日下午，深圳光明一新盘官宣售罄，成为今年第三个“日光盘”；晚间，个人住房贷款利率下限下调的利好传出。
据深圳特区报消息，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局联合宣布，从9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点。
调整后，深圳首套、二套房贷利率下限分别为4.1%、4.5%。作为对比的是，调整前深圳首套房贷利率下限为4.5%（LPR+30基点），二套房贷利率下限为4.8%（LPR+60基点）。
根据测算，房贷利率下限调整优化后，贷款300万元可节省利息约25万元。
业内认为，降低房贷利率即减轻购房成本，对于刚需、改善群体都是利好，有利于刺激更多购房需求释放，提升市场活跃度。
一、贷款300万节省利息25万
这是深圳时隔四年再现房贷利率打折。
深圳市场利率定价自律机制于9月1日发布的深圳市首套房贷利率下限历史调整情况显示，2017年5月26日~2019年10月7日期间，深圳执行利率下限水平为基准利率的0.95倍，2019年10月8日至今执行利率下限水平为LPR+30基点。
“这是贯彻落实央行和金融监管总局关于延长房价连续下降城市可以对利率进行下调的政策，即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，截至目前，深圳新房价格指数环比连续4个月下降，同比连续9个月下降，符合下调房贷利率的政策。
“时隔四年再现利率折扣，可见政策支持力度之大。”乐有家研究中心认为，目前全国房贷利率正处于历史最低点，深圳房贷利率则低于LPR基准线，买房成本及压力进一步降低，对于刚需、改善群体都是显著的利好。
按照贷款300万元、还款30年的商业贷款计算，等额本息还贷方式下，房贷利率下调前，月供约15201元，累计支付利息约247.22万元；房贷利率下调后，月供约14496元，累计支付利息约221.85万元。因此，购房者月供可节约705元，总利息可节约25.37万元。
△ 房贷新规前后，月供与利息对比，图源：乐有家研究中心
房贷利率优化，对于改善群体同样利好明显。
按照最新的贷款政策及贷款30年、等额本息还贷方式下，购买总价500万元的房子，月供减少约822元，总利息减少约29.59万元；购买总价1000万元的房子，月供减少约1644元，总利息减少约59.19万元。
乐有家研究中心认为，此次深圳下调房贷利率下限，将对楼市产生较大正面影响，减轻购房成本，刺激置业需求，提升市场活跃度，稳定市场预期。
“降低首套房贷利率会刺激更多的购房需求释放，更低的贷款利率能减轻购房者尤其是深圳新市民的月供压力，一定程度上减轻刚需群体的买房负担，从而增加购房意愿。”乐有家研究中心进一步表示，8月底起深圳利好政策频出，加上此次的房贷利率下调，“多箭齐发”可以稳定市场预期，有利于市场的长期健康发展。
“在刚需和改善占主导、居民预期疲弱、对按揭月供较为敏感的市场特征下，迫切需要全民降低成本。”李宇嘉认为，“认房不认贷”下享受首套房优惠利率、北京链家下调经纪服务费率及买卖双方均担、推进带押过户等，都是为了降低交易成本，此次下调深圳首二套贷款利率也是如此。
二、“千人抢房”再现市场
自8月底深圳跟进执行“认房不认贷”政策以来，情绪升温，需求释放，市场表现回升，多个新盘出现热销。
△ 深圳一新盘售楼处人头攒动，时代周报记者摄
9月28日，位于深圳光明的刚需项目深房光明里实现开盘日光。据时代周报记者了解，深房光明里推出337套住宅，备案均价约4.46万元/平方米。可供对比的是，距离深房光明里约400米的一新盘，三年前的备案均价约6万元/平方米。
因为明显的价格优势，深房光明里一共吸引1010批购房者认筹，平均3个人抢1套房，最终耗时3小时去化完毕，成为今年深圳第三个“日光盘”。
与深房光明里处于同一片区的中海时光境，推出273套住宅，备案均价约4.87万元/平方米。中海给出88折优惠，认筹期间售楼处24小时不打烊，开盘去化70%。
改善型项目也取得不错的销售成绩。
9月16日，金地、绿景旗下两个新盘同天入市。根据开发商口径，金地环湾城推出401套房，销售286套，去化率约71%，收金约46.9亿元；绿景白石洲旧改，推出826套房，销售527套，去化率约64%，销售额约61亿元。
人才房项目的销售表现突出。
9月25日，位于前海的深业云海湾花园人才房启动线下选房，共推出718套面向人才配售住房，终审合格认购申请家庭共10859户。根据开发商披露数据，云海湾花园人才房两天售罄，成交金额超31亿元。
整体来看，根据深圳市住建局统计数据，截至9月27日，9月深圳累计成交新房2122套、二手房2879套，环比分别下降6.4%、上升12.1%。
需要指出的是，网签数据存在一定的滞后性。
深圳贝壳研究院院长肖小平透露，截至9月18日，深圳“认房不认贷”政策落地的20天中，实际成交量增长显著，新房成交量环比增长82%，二手房成交量环比增长66%；截至9月24日，深圳二手房实际成交量较8月同期大幅增长71%。
“网签量还没这么快体现。二手房从签约到过户，需要给买家预留首付款筹集时间，如果业主有抵押还需要预留赎楼时间。”肖小平表示。
肖小平认为，深圳此次下调房贷利率下限，将推动一部分观望的人入市，“因为大家期待这个政策很久了，现在出台且诚意十足，直接降到一线城市最低水平。”
李宇嘉提醒，8月底房地产政策调整优化以来，尽管市场交易有所好转，但逐周减弱，到9月底政策效果明显减弱。“从客户需求来看，看房量明显上升但购买决策呈现迟缓特征，意味着刚需和换房需求潜力大，但消费能力和意愿明显不足，迫切需要全民降低交易成本、购房成本。”
“预计下调房贷利率将带动一部分需求释放，但政策效果依旧不能太乐观，后续预计还会有其他降成本政策跟进，实现多方利好政策、降成本降门槛政策叠加，同时也更加需要开发商、业主积极降价，居民端就业和收入能逐渐稳定，唯有此供需两端同步发力，收入基本面明显好转，商品房交易才能稳定下来。”李宇嘉强调。
本文来自微信公众号：时代周报 （ID：timeweekly），作者：梁争誉，编辑：刘婷