2023年上半年，房地产市场整体表现先扬后抑，下半年政策力度进一步加大，接下来对于未来楼市走向以及各城市，都宛如一场“大考”。结果如何，我们拭目以待。
全国各主要城市扎堆跟进落地“认房不认贷”政策时，郑州已经悄然执行了一个月。
8月3日，郑州率先响应住建部精神，发布“郑15条”，涉及落实“认房不认贷”、暂停限售、实施多子女家庭购房补贴、推进现房销售等多项宽松或优惠政策，成为全国首个全面实施“认房不认贷”的城市。
政策落地一个月，市场略有松动。多名当地从业人员称，售楼处来访量有小幅提升，二手带看量亦有所回暖。
但从机构的统计数据来看，“郑15条”的提振效果不及预期。
诸葛找房数据研究中心统计数据显示，今年8月，郑州新建商品房成交6998套，环比下降15%，同比下降3.3%；二手房成交8021套，环比下降9.3%，同比上涨11.7%。作为对比的是，过去一个月里，郑州二手房挂牌价增加超过1万套。
价格方面。根据诸葛找房数据研究中心的监测，8月，郑州、南京、合肥等二线城市市场均价为18580元/平方米，环比下降0.56%，同比下跌2.92%，跌幅扩大，系房地产政策放松力度一般，对市场的实际带动作用有限。
市场深度回调，业主和购房者对政策刺激的敏感性降低。因此，市场情绪好转乃至政策效果显现，仍需要一定时间。
一、有投资客抛售止血
“现在有很多政策支持，应该是出手（卖房）的好时机。”因为担心市场继续下行，郑州业主何立儒希望抓住政策窗口期出货止血。
2018年12月，何立儒付了280万元全款，在瀚海尔湾买下一套建筑面积约150平方米的大房子，单价约18666元/平方米。
彼时，郑州市场行情一路高涨。克而瑞监测数据显示，2018年郑州主城区商品住宅成交均价为14661元/平方米，比2017年贵了2033元/平方米，年涨幅高达16%。
火热情绪的烘托下，质素不算出挑的楼盘同样受到市场追捧。
由河南一本土房企开发建设的瀚海尔湾，位于郑东新区的东三环与东四环之间，离地铁1号线终点站“河南大学新区站”大约4.5公里，走路要一个小时，离高铁轨道不到700米。
在何立儒的记忆里，当时想买瀚海尔湾的人很多，好的楼层基本都卖掉了，“我们看房价一直在涨，也想多买一套（用作投资）。郑州在向东边和南边扩张，（瀚海尔湾）离郑州东站、新郑机场都不远，贾鲁河边生态环境也很好，还有楼盘规划的商业区和写字楼，我个人很看好这里未来的发展。”
在随后的两年里，这套房子的确为何立儒带来丰厚的“纸面富贵”——市场到达顶峰的时候，这套房子涨了50万元，每平方米大约涨了3333元。
但当市场回归冷静，楼盘的缺点才逐一暴露。
贝壳找房平台的信息显示，瀚海尔湾直线3公里范围内，有1个地铁站、0个购物中心、0个商业街，交通配套优于12%的同片区小区，购物配套优于1%的同片区小区。一位被带看过瀚海尔湾的买家这样评价它的便利程度——“周边吃饭离得不远，还行”。
乘着政策的东风，何立儒希望尽快将房子脱手，他的心理价位是270万元，还接受砍价，“可以砍5万元到30万元吧。”
和他一般想法的业主不在少数，但卖房远不如买房那般轻松。
截至9月6日，该楼盘在贝壳找房平台一共有89套二手房在售，最近一个月发布的房源有16套，最近30天有67次带看，最近90天成交了0套，挂牌参考价还停留在4月份。有趣的是，该平台发布的房源实景图显示，其中69套并无实际居住痕迹，都是开发商统一精装的模样。
△瀚海尔湾挂盘情况，图源：贝壳找房APP
附近中介地铺的经纪人杨静，近期一共带看了167次，仅瀚海尔湾就有75次，成交依然挂零。她的同行刘洋更加勤快，最近带看了片区楼盘341次，也没有开单。
业主抛售并非个例，郑州二手市场的供应持续走高。时代周报记者从诸葛找房官网了解到，“郑15条”发布当天，郑州约有14.16万套二手房在售。截至9月4日，这个数字变成15.26万套，一个月时间增加约1.1万套房源。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄向时代周报记者表示，“郑15条”新政提出认房不认贷、契税补贴、取消限售等，但是实际来看，大部分为旧有政策的集合，政策力度一般，短期内带动了一波成交，但持续性不强，市场观望情绪仍然较浓。
二、分化趋势强化“强者恒强”格局
二手房交易链条未如期恢复轮转，而新盘售楼处来访量虽略有回升，依然没有走出低迷区间。
克而瑞统计数据显示，8月郑州主城区住宅新货供应约29万平方米，环比持平；成交约36万平方米，环比下滑约7%，但对比上个月降幅已收窄约14个百分点。
“受限于居民信心以及购买力仍处于困难修复周期内，新房市场客户并未出现明显回升，8月郑州新房市场回调延续，但降幅收窄。”克而瑞的监测结果显示，受政策刺激叠加酷暑天气结束，8月新盘案场到访交量呈回升趋势，单盘周均到访约62组，环比上涨22%；认购端回暖表现略有延迟，单盘周均认购约4套，环比7月持平。
“政策出来后，市场也是有一些起色和反应的。就我们公司旗下的项目来说，来访有小幅上涨。”长期深耕郑州市场的一头部房企营销口人士张瑜告诉时代周报记者，目前市场的观望情绪依然存在，“大家都在等中秋、十一这种促销节点，看看有没有力度更大的优惠。”
从8月的开盘去化情况来看，市场仍然呈现分化趋势，部分有学区概念、央企出品的楼盘销售表现突出，而一些性价比较低、配套相对较差的项目，仍然面临较大的去化压力。
北龙湖的某小区，推出84套，成交71套，主要是因为该项目由城投托底拿地，亚新代建，交付安全性高。
郑东新区的某小区，由当地国企郑新建投开发，以高校与双创中心为规划定位，颇具卖点，开盘去化近9成。
经开区的一个小区虽然也是央企开发，但由于临近产业用地，居住氛围较一般，且得房率对比周边较低，开盘推出145套，成交仅6套。
从整体的市场来看，分化的市场越发强化了强者恒强的格局。
克而瑞发布的《大郑州2023年1-8月房企商品房全口径销售排行榜》显示，保利发展（约75.33亿元），万科（约72.02亿元），华润置地（约56.67亿元）摘得全口径销售金额榜单前三名；万科（约45.14万平方米），碧桂园（约40.28万平方米），保利发展（约38.72万平方米），摘得销售面积榜单前三名。
在市场回调大趋势下，万科、保利发展作为郑州绝对头部房企，与后位企业拉开显著差距。克而瑞认为，万科、保利发展作为绝对头部，在货值储备充足的前提下，将凭借着较强市场敏锐度，借势传统旺季营销提前抢收客户，年终销售业绩突破百亿的可能性极大。
三、后续市场回升幅度预期有限
市场信心仍在谷底徘徊，尽管政策端已经出台了一波利好，但是业主信心短期内并未获得明显提振，传导到需求端仍需时日。
观望情绪待解，去化压力犹在，因此库存仍然高企。
克而瑞调研口径数据显示，截至今年7月底，郑州主城八区住宅狭义库存约666万平方米，在售当期库存约1508万平方米，广义库存约2288万平方米。
△主城八区住宅库存体量对比示意图，图源：克而瑞
狭义库存即已批准预售可供销售的商品住宅中尚未销售的建筑面积，反映中短期库存压力。广义库存覆盖范围更广，指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。
可供对比的是，今年8月，郑州主城区商品住宅成交约36万平方米。郑州楼市行业信心仍处在低位，复苏动能稍显不足、企业的去化压力愈发明显。
市场去化压力仍未缓解，张瑜所在房企并没有涨价动作，而是延续了原先的营销策略，继续降价走量。
“市场信心回暖仍然需要时间和过程，我们的预期保持谨慎乐观，通过客户到访礼品、成交客户抽奖、一口价房源、积分抵扣物业费等一个又一个的营销动作叠加来做累量。”张瑜向时代周报记者表示，未来的一些节点性行情比如十一、年终置业，还是可以期待的。
陈霄建议，开发商要积极结合市场供求变化尤其是结构的变化，打造契合市场需求的产品，提升产品力。
克而瑞认为，近两个月来中央密集发声释放利好信号，北上广深等核心一二线已经开始逐步落实“认房不认贷”。加之9月的传统营销旺季，郑州头部企业必将及时调整供货节奏并加大营销力度以提振成交去化。在头部房企典型项目的回暖带动下，后续市场新房成交规模有望回暖，但回升幅度预期有限。
郑州市房管局相关负责人在接受《河南日报》采访时表示，接下来郑州市将根据市场情况，继续抓好政策的落地实施，充分用好政策“工具箱”；抓好保交楼工作，切实提升市场信心；借助“金九银十”传统旺季，开展“购房节”等活动；联合汽车、装修、家电、文旅等行业，大力开展好商品房销售活动，进一步激发市场活力。
“随着一系列利好政策逐步落地，居民购房意愿也将逐步转化为现实的购房决策，预计9月、10月郑州市商品房销售将会迎来新的增长。”前述郑州市房管局相关负责人表示。
（何立儒、杨静、刘洋、张瑜为化名）
本文来自微信公众号：时代周报 （ID：timeweekly），作者：梁争誉，编辑：刘婷