疯传近一个月，存量房贷利率调整的“靴子”终于落地。
8月31日晚，《中国人民银行、国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）下发，明确自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
政策并未明确规定置换后利率几何。不过，中国银行、农业银行、招商银行等多家银行已在近期释放信号，表示正制定细则或已准备好相关预案。不同银行或将因城施策，陆续落地新政。
存量首套住房贷款利率是什么？能少还多少贷款？日前，时代周报记者翻阅研报并采访多位经济学家和业内人士，分析存量房贷利率调整对于购房者、银行、房地产市场等的影响。
Q1：存量房贷是什么？如何调整？
《通知》明确，存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款，即公积金贷款并不包括在内。
一般来说，存量房贷款利率是由5年期及以上LPR和加点共同构成，具体加点由合同规定。5年期及以上LPR每月20日更新，跟随市场变动，由全国银行间同业拆借中心计算得出；而合同内规定的加点则一般固定不变。
中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人：9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。
易居研究院研究总监严跃进：此次政策明确了降低存量房贷的两种途径。其一，是借款人向金融机构提出申请，重新发放贷款；其二，是借款人向银行提出申请，可以直接更改目前还月供的房贷利率，利率最低可以为目前城市最低房贷利率。
该政策是针对全国所有银行及其他金融机构发布的，所以对于各类城市都是适用的，即全国各类存量房贷都有下调的空间。
Q2：对于已购房者来说，能少还多少房贷？
目前，具体下调幅度尚未明确。如果按照市场此前估算的80bp调整来计算，以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，房贷利率降至4.3%，则可节约借款人利息支出每年超5000元。
中原地产首席分析师张大伟：整体来说，对于存量房贷的购房者，特别是动辄5%~6%高息的购房者，很可能房贷可降低100个基点以上，但具体的影响依然需要购房者与银行协商。
需要注意的是，北京等大城市因为加点没有明显调整，所以没有影响。简单计算，大部分存量房贷发生时最低下限是4.65%，购房者基本是按照6%左右购房，也就是100万元、30年期，可以月供从5995元降低到5156元左右，下调840元左右。
Q3：存量房贷利率调整和提前还贷有什么关系或区别？
总体来说，两者在本质上并没有冲突。存量房贷利率调整后，有提前还贷需求的购房者依旧可以申请提前还贷。
实际上，提前还款数量增多，正是导致降低存量房贷利率的最直接原因。有相关银行曾表示，今年部分客户提前还贷数量增加，客观上对银行的业务推进有一定的干扰和压力。
德邦证券首席经济学家芦哲：LPR改革后，新发个人住房贷款利率参照基准是5年期LPR利率，基准部分随5年期LPR变化，而加点部分在合同期限内固定不变。这导致虽然存量房贷利率也会随LPR下调而下降，但加上加点后依然较高，尤其是去年以来存量房贷与新发房贷利差走阔，持有较高加点房贷合同的居民必然会对付出更多利息支出存疑。
申万宏源宏观高级分析师屠强：居民提前还贷的其中一个原因，是房贷利率加点下调但存量合同中加点刚性，导致存量合同利率或较最新、最低利率高140bp，触发存量合同持有人提前还贷需求。目前大部分房贷利率理论上最低为“LPR-60bp”，也体现为去年三季度以来房贷利率与LPR利差快速下降，明显低于此前存量合同平均“LPR+80bp”的情况。
需要注意的是，刚性加点导致利率偏高的问题在2022年一季度已暴露，房贷利率与理财收益率利差最大的时候也为2022年一季度，但今年上半年才出现居民较大规模提前还贷现象，背后本质上在于居民购房偏好与预期的调整。
Q4：这一政策的主要目的是什么？将如何影响房地产市场？
中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人：近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
华泰宏观研报：粗略估算，目前存量与新增房贷之间的利差约为35~85个基点。若以新增房贷为标准对存量房贷利率进行调整，或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800亿~2000亿元，约占居民房贷支出的3%~6%，等量于年度社零总额的0.2%~0.5%。
在存量房贷利率向新增房贷利率对齐的情形下，居民“刚性”支出可能减少，实际意义上可支配收入增厚。某种意义上，其效果等同于减税，或者对居民的转移支付。但从“乘数效应”看，可能效果更优。此外，如果撬动地产周期，则有望能通过某些渠道、更全面提振内需——包括消费。
东方金诚首席宏观分析师王青：若今年下半年存量房贷利率较大幅度下调，将是2021年三季度房地产行业政策转向以来，推出的最强有力措施，将释放坚定的稳楼市信号。这会在很大程度上改善楼市预期，推动房地产行业在下半年尽快实现软着陆，进而提振经济复苏内生动能，有效控制重大经济社会风险。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：近期购房市场一揽子纾困政策，统一激发了市场的有效需求。1~7月，全国房屋销售面积的跌幅是6.5%。乐观估计，全年房屋销售面积会较去年有5%左右的增长，悲观的话大约会较去年下跌5%。我个人更倾向乐观的观点，也就是今年9~12月，住房市场会迎来比较明显的增长。
Q5：何时会具体落地？银行目前准备情况如何？
《通知》中提到，政策实施的具体时间为2023年9月25日。《通知》要求各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施。
值得一提的是，是否调整贷款利率的决定权在于银行，降或不降都合法合规。中原银行首席经济学家任泽平日前在社交媒体上表示：“大家期盼已久的降低存量房贷利率即将落地，为那些率先实行的银行点赞。”
截至目前，已有多家银行就存量住房贷款利率公开表态，部分银行表示已制定好房贷利率下调预案。
中国银行风险总监刘坚东：中行将持续做好个人按揭贷款的各项支持工作，特别是落实人民银行以及国家相关部委未来出台的对于存量、增量各类房贷的一些具体政策要求，做好对个人客户的服务工作。
招商银行行长助理彭家文：目前招商银行已经制定了预案，但还没有最终的方案。
中国农业银行副行长林立：在有关政策方案明确后，农行将抓紧制定具体操作细则，尽快完善合同文本，加紧系统改造调整工作，积极做好组织实施。
中信银行副行长谢志斌：从区域情况来看，房地产政策因地施策，各地去按揭贷款利率差异较大，因此存量利率调整确实难以实行“一刀切”的管理政策。对可能发生的业务调整已经做好了预案。
中国建设银行首席财务官生柳荣：具体细则还没有出来，各家银行均在沟通中。据测算，该存量利率下行仍有一定的难度，但总体上有一定下行压力。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：由于调整自主权在于商业银行，银行“响应表态”的动作可能大于实际的调整。
Q6：存量房贷利率下调，对于银行会产生怎么样的影响？
当前，商业银行净息差已经降到1.74%的历史最低点，如果要进一步下降存量房贷利率，对于银行息差来说有着较大影响。
国盛证券首席经济学家熊园：对银行而言，存量房贷利率下调会进一步压缩净息差，可能需要同步调降存款利率。截至2023年6月，我国存量房贷规模为38.6万亿元，其中，利率明显偏高的主要集中在2018年Q1至2022年Q1，期间当季新增房贷利率高于同期5年期LPR/基准利率幅度在50BP以上、多数在70BP以上，总计约13.8万亿元。
如果将这部分存量房贷利率全部调降至当前利率水平（加点为低于5年期LPR16BP），粗略估算带来的年利润降幅在1200亿元左右（未考虑偿还等因素，可能存在一定高估）。再进一步考虑到当前银行净息差已处于历史较低水平，如果大面积调降，可能需调降存款利率、降准等措施，以同步降低银行负债端成本。
时代周报记者注意到，8月31日，部分国有大行已经开始下调存款利率，另有多家全国性银行计划于9月1日下调存款利率。据了解，此次银行各类存款利率将分梯度下调，部分品种的定期存款利率最高降幅可达25BP。
本文来自：时代周报，作者：王晨婷，编辑：梁励