近日,房地产圈子频频地震。

前有泰禾股价一路跳水,跌至0.43元/股,被深交所发“红牌”出场。后有碧桂园自称亏损550亿,无法支付到期债券。而早已“核爆”的恒大,又被爆在美国申请破产清算。

而他们中有的曾是豪宅教父,有的经营过世界500强企业,有的屡次占据胡润中国富豪排行榜榜首......



图:许家印


可以说,只要他们跺跺脚,整个建筑行业都会摇三摇。如今,他们的负债加起来,都可以在地球绕个圈,甚至还有网友调侃”负可敌国“。

从富豪到“负豪”,他们的杠杆大法咋就不灵了?

由白手起家到负债累累,他们又有着怎样的故事?



泰禾的“豪宅教父”


“如果不懂金融,就搞不好房地产。“

这是豪宅教父黄其森的名言,而他也靠着这一手,将房地产的“潜规则”玩了个透,只花了5年时间,就将泰禾推向上市,并成为当年唯一一家上亿的上市房企。

说起黄其森的人生,那可是妥妥的天才飞升记。

15岁时,他就考上福州大学的建筑系。

毕业后,顺利进入建行工作,并在闲余时间继续进修,获得金融系研究生的学位,结识了省行大领导的女儿,一跃成为建行的乘龙快婿。



图:黄其森


有岳父家的支持,再加上个人的才华,黄其森在建行混得风生水起。

在建行的12年里,他熟悉操作各类金融产品的借贷交易,也顺势搭建了一个庞大的富豪及政坛人物的关系网。

有钱又有人脉,一向信奉“爱拼才会赢”的黄其森,又怎么会错过改革开放这股飓风。

1984年,他毅然辞职下海。

在他看来,国家目前正从计划经济过渡到市场经济,待市场复苏,人们对房子的需求会日益加大。

房地产这个行业,将会是一个红火的朝阳产业。

这样的大蛋糕,谁又不垂涎?

但黄其森花尽了人情牌,也只分到一块荒坡高岭。

而在这种人烟稀少,车又难行的地方建房子,下场不言而喻。

但是,黄其森偏要向虎山行。

他细细盘算:既然正路不通,那就另辟新道。

普通人喜欢人烟,而有钱人喜欢寂静,自己的这块地,不正中富豪的心。



图:泰禾豪宅


于是,福州第一个高档楼盘天元山庄应运而生,泰禾这个名字一炮而红,黄其森随之成为福州首富。

不过,黄其森的野心远不止如此,他的事业蓝图是要将泰禾推向全国,乃至全世界。

在当年,国内流行的是小户型经济住房,黄其森却不走寻常路,他对泰禾的定位是打造一个豪华有格调的IP。

而能成就他的下一步踏板,就在北京。

2002年,黄其森斥巨资在北京通州圈下了500亩地,因在京杭大运河边,取名为“运河岸上的院子”。

这次,他开创先河,打造一个中式庭院,用一步一景,唤起老钱新贵们的院子梦。

那一栋栋犹如官邸的美墅,彻底征服了北京上层富豪圈,并上榜“亚洲十大超级豪宅”,夺得中国第一别墅的美名。



图:泰禾豪宅

在通州房价2千元的时代,泰禾的北京院子别墅定价3亿/套,单价高达20万,仍遭疯抢。

黄其森也因此得到“豪宅教父”的美誉。

深谙资本力量的黄其森,一顿操作下,让泰禾成功上市。

随后,他又以10亿的高杠杆,撬动了上百亿的融资,一路开疆扩土,将摊子铺大到29个城市,全国90多个项目同时开工,销售额一路飙升至1382.7亿元。

但是,夜路走多了,总会遇到鬼。

2018年,政府为抑制房价的高涨,开启了一轮政策调整,导致房企融资紧张,房市一度跌入冰点。

房子难卖,融资困难,还债日期趋近,负债1906亿元的黄其森终于玩不转了。

到了2020年,更是因为一笔债务违约,成为第一家暴雷的大型房企。

一时间,泰禾名下50多个项目停工,网传成为烂尾楼的业主哀声四起,黄其森的信誉“破产”。



屋漏偏逢连夜雨,黄其森这边开启卖卖卖的模式,那边却因公司内部贪污问题,被稽查部门带走协助调查。

幸亏他早已为泰禾集团物色2位联席总裁,在他消失的8个月,分权制衡稳住泰禾。

而他的消失,导致泰禾的股价连续20个交易日低于1元/股,最后以0.43元/股退市,结束13年的上市融资之旅。

有着银行背景,又精通金融的黄其森,最终还是跑不过市场的多变。

有人说,泰禾走向下坡,是因为黄其森的冒进和独裁。

然而,杨国强的稳扎稳打,也刹不住碧桂园暴雷的车。



碧桂园以名校发家


“碧桂园,给您一个五星级的家。”

在广东,相信没有一个城市能逃过这句广告语的洗脑。

作为房企的老前辈,碧桂园早在1999年,销售总额就超过25亿元。

到了2017年,更是以5000多亿的销售额,荣获“宇宙第一房企”的称号。



图:碧桂园广告


而这个一手缔造碧桂园奇迹的掌舵人,曾是一个连鞋都买不起的农村娃。

他的名字叫杨国强。

23岁那年,在哥哥的介绍下,杨国强成为北滘建筑工程公司的泥水工。

他为人务实,肯钻研又耐劳,很快就得到领导提携,从泥水工走到总经理一职。

也是在这里,开启了他房地产事业的版图。

90年代初,杨国强抓住北滘建筑工程公司改私有制的机遇,与乡亲们一起集资入股后,成为最大的股东,并将其改名为广东腾越。

自此,杨国强从包工头化身Boss强。



图:杨国强


与黄其森的学院派不同,杨国强的房企之路都是靠摸着石头过河的。

1993年,他以低价购入顺德碧江及桂山交界的大片荒地,规划兴建4000套洋房和别墅,以“碧桂园”为名,进军房地产市场试试水深。

不料,销售时遇上政策调控,杨国强的4000套房子,只卖出3套。

就在碧桂园的生死一线,杨国强遇上贵人王志纲。

王志纲是新华社的记者,人称“记者王”。

在他的建议下,碧桂园引入北京贵族名校,以名校的噱头吸引有钱人买房定居。

这样一来,房子卖了,学费收了,既缓解杨国强的资金危机,又打响碧桂园的品牌知名度。

一开始,碧桂园走的是高档路线,后来国家取消福利分房,经济小户型成为香饽饽,杨国强立马改变战略,打造他独创的“房屋工厂”。

他的“房屋工厂”,就是像工厂流水线一样,生产出低成本、高周转、规模化的楼房。



图:顺德碧桂园


为了降低生产成本,杨国强拿地偏向于偏僻的郊区,他深信只要完善小区的配套设施,再荒凉的地方,都会引来人流。

随后,杨国强又以“拿地即开工,4个月开盘,5个月有盈利,6个月开新项目”的快周转生产模式,减少成本的支出,从而降低售价。

广州凤凰城就是如此,利用70栋楼同时开工,节约时间成本,最终推出比附近毛坯房还要便宜的花园小洋房。

杨国强的团队擅长营销,以“白领都住得起的别墅”做为宣传口号,猛吸了一大波粉丝。

在开盘当天,以50万的低价,创造出每一分钟卖出一套别墅,一天销售额7.5亿的神话。

就如杨国强所说:像卖白菜一样卖房子。



图:碧桂园公告


然而,再高速的运转,遇上2018年的大调整,唯一能做的只有刹车、减少负债率,以缓解资金压力。

但是,在历经疫情3年,房市持续低迷,碧桂园的资金再雄厚也出现危机。

直到今年,碧桂园终于捂不住暴雷了。

8月12日,碧桂园公布上半年净亏损450-550亿的噩耗后,随即申请将旗下11支总值157亿的境内债券停牌,复牌时间待回血再说。

更为急迫的是,月底前还有一笔39.04亿元的私募债到期需要偿还。

目前,碧桂园的总债务已高达1.43万亿元,与恒大的2.4万亿的负债,只差王健林1万个小目标。

不过,比恒大好的就是,碧桂园的总资产有1.7万亿,暂时还是资能抵债。



恒大遍地开“花”


相比泰禾、碧桂园的小雷,恒大可以说是核爆。

网上有段子调侃:齐白石的虾,张大千的虎,徐悲鸿的马,王羲之的字,贾跃亭的饼,许家印的债,堪称当今六绝。

据说,恒大2.4万亿的窟窿,需要14亿人口每人出1700元才能填平。



图:恒大的债务


说起许家印的故事,相信大家都耳熟能详。

他是黄其森和杨国强的综合板,干过农活,读过大学,做过包工头,也玩得一手好杠杆。

而比起黄其森有建行,杨国强有港商李兆基的支持,许家印身后没人,所以他更能弯下身子。

没有后台,许家印就自己搭台。

政客爱画,他就以1120万的天价投得一幅《春风含笑》的画作,投人所好,敲开方便大门。

在王石追着女人跑时,他追着马云到处跟着投资,还拾掇马云投资恒大足球俱乐部。

这一来二去的,阿里巴巴又成为他的人脉。




图:许家印和马云


许家印通过邀请港星代言,结识了英皇娱乐大亨杨受成,在杨受成的引荐下,许家印拿到进入香港富豪圈的入门券。

而这张入门券救了恒大一命。

在2008年金融危机,许家印由于摊子铺得太大,资金链断裂,恒大逼近悬崖的边缘。

为了盘活恒大,许家印陪着香港富商郑裕彤打了3个月的牌,才得到认可,获得一笔6亿美金的入股资金。

许家印擅长借鸡生蛋。

当年创业时,他买下一块1亿的土地,但是兜里钱不够,就整出一个分期付款,首付500万,再用土地抵押600万还债。

仅用500万,就撬动了上千亿的项目,不得不说,许家印真的能言善道。

难怪别人说,不会画大饼,做不成老板。



图:恒大海报


同样是面临2018年房市调整,泰禾和碧桂园采取放慢扩张,去杠杆降负债的战略布局,而恒大却逆势而行。

在大家都卖卖卖时,许家印加大杠杆,趁低吸纳。

这一买,债务规模从6000多亿,膨胀到1.16万亿。

许家印的豪赌,却下错了注,债务犹如雪球,越滚越大。

若恒大倒下,将有上百万的购房者和投资者受害。

其影响之深,让政府也不得不出面,协助恒大进行债务重组。

一开始,许家印也是积极配合,还喊出“2023年恒大不仅要全面正常施工,还要偿还债务”的口号,卖游轮、飞机、别墅,抵押个人资产,自掏70亿给员工发薪水。

但是,一睁眼就要还3亿的利息,也压得他喘不过气,甚至传出他跳楼已死的谣言。

或许是虱子多了,不怕痒。

近日,许家印的小动作不断。



图:恒大的上市公告


先是在恒大上市公告里,将妻子丁玉梅从配偶变更为独立于公司的第三方。

这顿猛如虎的操作,懂的人都懂。



图:恒大公告


最让恒大债权人捏一把汗的是,8月17日媒体爆料恒大在纽约申请破产保护。

对此,恒大回应这只是为了恒大集团进行重组之际,保护其美国资产不受侵害。

至于真相如何,只能等时间来揭晓。



保交楼最后的稻草


曾有专家说过:如今国内房屋的存量约35亿套,而我们人口只有14亿。目前房企已经将25年以后的房子都建完了,房地产行业走向下坡是毋庸置疑的。

房子过剩、经济又不景气、再加上各大房企相继暴雷的消息,导致人们购房的欲望下降。

没有销售额,房企就无法回笼资金,这也再次形成恶性循环。

而现在唯一的救命稻草则是国家为稳民生推出的保交楼计划。

这个计划是由国家批贷款给各大房企,确定专款专用于已启动未完成的项目,并在约定时间内将房子交付到购房者手中。

有了这个保交楼贷款,房企有了喘息的机会,购房者也可以擦掉眼泪。



网图,侵权可删


普通人要买一套房子真的不易,需要花光积蓄,还要给银行打一辈子工。

不过,如果能住上,也是甜蜜的负担。但是,若遇上房子烂尾,那就是泪加累。

继续供,你的钱就像打水漂。

不供,银行又会收楼。

所以,保交楼不仅是房企的救命稻草,更是普通人的救生圈。

毕竟人活一辈子,只求有瓦遮头,方能一世安稳。

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