本文来自微信公众号:正解局(ID:zhengjieclub),作者:正解局,头图来自:视觉中国


最近的楼市情况,大家应该都是知道的。


其实,不光是我们,现在全世界房地产行业的日子都不太好过。


就连造车大佬马斯克,都没少为楼市操心 ,甚至还一而再,再而三发出警告。


先是在3月底,他针对美国房地产债务发出警告:这是目前最严重的、迫在眉睫的问题。


紧接着,4月份,他又警告说:银行业可能因此陷入危机。


马斯克对商业地产发出警告


到了5月,他再一次警告:“(美国)商业地产正迅速崩溃,接下来是房价。”


马斯克操的心并不多余。


经合组织(OECD)最新数据显示,2023年一季度,他们监测的全球46个经济体中,有31个经济体的房价都在下跌。


这些下跌的国家中,包括之前涨得挺猛的美国、越南、韩国等。


但,在主要经济体的楼市中,却真有一个奇葩的存在:日本


日本东京的房价就蹭蹭涨。


东京都23区的新建公寓平均每户价格差不多到了1.15亿日元(换算成人民币超过570万),比去年同期上涨47.9%。甚至,还创下历史新高。


在我们的印象里,日本在1990年代,泡沫经济破灭,楼市阴跌几十年。


事实到底是什么,又能给我们哪些启示?



一、日本楼市,涨


在全球楼市都不咋景气的微妙时刻,2023年3月,日本东京竟然传来新建公寓楼价格比一年前猛增2.7倍的消息。


涨价确有其事,但猛增2.7倍的说法,有点儿夸张了。


今年3月,日本东京还推出了一些价格非常高的高档楼盘,这种算法是把这些高档楼盘都放在一起算了,怎么看怎么像是玩了个文字游戏。


但房子的确在涨价。



别人跌时我反涨,日本楼市还真是个特别的存在。


正因为特别,所以不少资本也紧盯着日本房地产,抢着入场。


比如,一向稳准狠的华尔街资本之王黑石集团,这几年就没少在日本投资房产。


香港大型基金太盟集团,更是在日本房产上豪掷514亿人民币。加拿大房产投资平台BGO,则以643亿人民币,刷新了太盟集团一度达到的投资新高。


除了资本的行动,早几年的时候,曾经的国内知名天使投资人薛蛮子,更是一口气在日本京都买下一条街。


各路资本纷纷在日本投资房产,到底是为什么?


二、“熊”市和失去的那三十年


其实,如果退回到几十年前,日本楼市也“熊”过,而且“熊”得还挺惨。


2021年,东京都市圈新房价格创下了31年新高。


新高之外,还有一个细节:已经超过了1990年资产泡沫时期的最高点。


1990年对于日本来说,是个特别的年份。那一年,仅东京都区域的地价,就相当于美国全国的总地价。


当时,甚至还有日本富豪说,想买下整个美国的房产,再把它们高价租给美国人。


豪言壮语的底气,自然也是当时日本的高房价给的,而很多人将当年的高房价“归功于”《广场协议》。


1985年,日本签了《广场协议》。


《广场协议》本来是想通过调整汇率,来解决全球经济不平衡问题。然而,协议才签订两三年,日元兑美元就升值了一倍。


升值后的好处是,买人家的东西便宜了,以前两块钱能买到的东西,升值一倍后,一块钱就能拿到手了。


而不好的一面是,日本出口的商品变贵了,变贵降低了竞争力,要么降价,要么减少出口量。


日本出口企业就这样被“精准”打击了,日本的出口贸易,在当时也发生了灾难性的变化。


于是,为了拼经济,日本政府又开始了大规模“放水”。


那场大“放水”,看起来让市场上的钱一下子变多了,一时间,哪哪儿都不缺钱了。


钱多思变,于是日本经济开启了脱实向虚的新“思路”,楼市和股市在被大量热钱“入侵”后,开始走上了吹泡沫的道路。


1984年~2010年日本楼市相关价格趋势


经济学上,通常把那些资产价格中不能被基本面(如现金流、折现率等)因素所解释的部分,叫做资产泡沫


随着泡沫越吹越大,日本政府也坐不住了。


既然是泡沫,就肯定会破。


于是,1990年3月,日本央行开始了缩紧银根,房地产这个巨大的泡沫,破了。


泡沫破裂后的第二年,也就是1991年,日本房价的跌幅就达到20%~30%。


随后,投资炒房客因为看不到希望,开始大量抛盘,房价更是跌跌不休。


1993年~2014年的东京住宅价格指数


短短的三年多时间,日本楼市就跌去了将近60%,而日本股市里那些与楼市相关的股票,更是跌到只剩30%。


股市楼市齐萧条,让日本经济深深地陷入了泥潭,自此,开启了长达十年的修复期。


于是就有了所谓的“失去的十年”。


严格来讲,日本楼市失去的并不止十年。


日本楼市的再次兴起,应该是从2012年开始,那一年,重新获任日本首相的安倍晋三一上任,就推出了“三支箭”计划。


正是这“三支箭”,让日本房地产市场重新开始出现明显反弹。也是从那一年起,房地产再一次成为众多资本眼中的肉。


于是,日本楼市再一次开启了狂飙之路。


到了2021年,涨幅最好的日本东京都市圈,新房价格更是创下了近31年以来的新高。


即便是在2022年和2023年一季度,全球经济和楼市一片暗淡的情况下,日本楼市也丝毫没有停下来等一等的意思。


三、涨的还是少数


如今,日本房价再一次站在了1990年资产泡沫时期的最高点,于是,就有人发出了灵魂拷问:


日本楼市会不会又离崩盘不远了?房价涨到一定程度,还能买吗?


2005年~2021年日本的平均房价和东京房价的走势


日本楼市会不会崩盘我们不知道,但是房价涨了,还能不能买,这是一个老话题。


有人说,这更像是个伪命题。因为毕竟要看买来干啥和在哪里买。


李嘉诚就说过:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”


按照经济学的规律来说的话,一个城市的中心区就是这个城市的稀缺资源。


稀缺资源本身就是一种价值。


城市中心,不仅有虹吸效应,也汇聚了一座城市最优质的教育、医疗、文化、交通等资源。


而只要是资源,就会有不平衡性,日本的房价就很不均衡。


2021年,日本全国47个城市中,有13个城市的房价同比下跌,另外34个城市的房价同比上涨。


除了东京都的房价,排在第二位的神奈川,房价甚至还不到东京都的一半,其他城市就更不用比了。


2021年日本全国房价涨幅前十的城市(每平米价格)


土地面积占整体日本才0.6%的东京,却聚集着日本41.8%的银行,76.5%的外资企业和46.1%的注册资本金10亿日元以上的企业,以及17.8%的大学和17.7%的研究所。


别看东京小,人却很多。


它挤着约3800万左右的人口,是全球第一大城市。


尽管这几年,日本的总人口一直在减少,从2010年左右开始,减少得更厉害,但丝毫没有影响东京地区人口的增加。


更神奇的是,在最近的75年里,日本东京竟然有74年都在保持着人口的净流入。


而在2015~2020年那几年间,东京人口增加得更加明显,也带动了周围几个地区人口的增加。


那几年,增长率最高的东京都,一度达到了4.1%,增长率最低的神奈川县,也达到了1.3%。


目前,东京都市圈的人口数已占到了日本总人口的30%。


2021年日本全国房价跌幅前十名城市(每平米价格)


巧合的是,这几年,这几个地区,房价上涨得比较明显。而下跌幅度较高的,正是人口流出比较多,和不怎么受关注的地区。


从某种程度上说,人口数量是一座城市房价上涨或下跌的标志之一,也挺在理。


这意味着,不是每个城市都有能力让房价涨起来。


房价涨不涨,还能不能继续涨,除了钱,还得有人来撑腰。


四、到底有什么值得关注?


其实,如果观察日本楼市的起起落落,就会发现很多有意思的结论。


比如,1990年之前的那几年,日本社会的价值观好像迷了路。“天道未必酬勤”浇灭了不少年轻人的活力。


毕竟,勤奋劳作的工薪一族,最后连套房子可能都买不起。反倒是那些炒房的人,一夜暴富,实现了财务自由。


比如当年,为了避免楼市这个泡沫被继续吹大,日本也给楼市出了个“三支箭”的大招。


比如,在泡沫破裂之前,日本人的口号是:“除了土地,我们能造出任何东西”,“东京是世界上最大的城市,东京的房价永远不会降”。


最后,泡沫还是破了。


而这场泡沫,给日本经济带来了巨大的伤害,以至于日本花费了整整30年,才得以修复。


这30年,日本经济其实并没失去,只是没能马上东山再起,而是从过去的高速发展,直接进入了低迷期,以至于低迷了30年才缓过气。


日本政府很着急,也想过各种办法救经济,最后,各种救市工具都失灵了。


之所以失灵,一个最重要的原因是,民众对未来失去了信心。


信心比黄金贵,信心一旦倒下,要再重新树立起来,可不是一朝一夕的事。


当然,这场楼市泡沫的崩溃,也消除了日本整个社会人性的浮躁;日本企业重新回归实业,并且更加注重规避风险;日本政府则更加懂得如何构建防范金融风险的堡垒。


所以,日元至今依然是世界上重要的信誉货币。


这场楼市泡沫的崩溃,也让日本政府和百姓都意识到:只有当他们的实体产业发展到一定程度,产品能在全世界有一席之地,能把全世界的钱挣到自己的口袋里时,他们的楼市才能真正地蓬勃,房价也才会真正地走出低迷。


毕竟,到目前,世界上还没有哪一个国家,是靠做多自己国家的房价,使自己国家长盛不衰,跻身世界强国的。


本文来自微信公众号:正解局(ID:zhengjieclub),作者:正解局