李嘉诚家族再度出手抄底房地产。

6月19日,李嘉诚现身广州,这为其家族旗下长实集团与龙光集团、合景泰富的一笔交易再添谈资。

李嘉诚空降的广州,是合景的大本营所在地,而一百多公里外的深圳,龙光已扎寨经营二十多年。长实这次的围猎对象,正是龙光与合景共同在香港开发的豪宅项目凯玥。

凯玥于2017年被龙光与合景联合体以168.55亿港元的代价买下,刷新香港保持了20年的地价纪录,一度为香港地王。5年后,龙光与合景出现事实违约,凯玥成为重要的谈判筹码。时代周报记者获悉,龙光、合景与债权人谈展期时,凯玥均被重点提及。

一笔百亿贷款,将多个利益相关方带上谈判桌。

据彭博社报道,龙光与合景曾以凯玥作为抵押担保,从汇丰银行等银团获取102亿港元开发贷。目前,债权银团计划出售这笔贷款的多数权益,长实为潜在买家之一。

“如果长实集团把项目拿走了,可能导致龙光境外债务重组谈判失败。”接近交易的知情人士向时代周报记者表示,凯玥对于龙光的境外债务展期谈判来说,是一个非常重要的抓手。

知情人士称,一旦长实李氏家族接盘,龙光及合景将收不到还债后项目的剩余价值,这对两家公司会造成极大损害,可能牵动龙光、合景的债务重组,对两家开发商境内项目交付肯定造成极大影响。“长实选择这个时间进来搅局拿走项目,不得不让人联想到‘趁火打劫’。”

对于上述指责,6月21日时代周报记者致函长实,寻求回应。截至发稿,长实方面尚未回应。

猎手候场,一场事关两大出险房企的生死之战,大幕已启。

首次交手

风雨欲来之际,合景曾将凯玥当做抵御逆境的安全伞。

今年3月,凯玥正式面市的两个月后,合景举办全球豪宅发布会,推介包括凯玥在内的“压箱底”项目。时代周报记者从现场获悉,合景董事会主席孔健岷亲自为活动站台,他的好友富力集团董事长李思廉也出席捧场。

彼时,合景身陷负面泥潭,即将违约的传言甚嚣尘上。孔健岷公开亮相,是为了表态公司无虞。熟料,两个月后的5月14日,孔健岷签发一则公告,由于未能如期兑付一笔约合8.27亿元的优先票据,合景构成违约。

龙光则在2022年8月宣告违约。

风暴已至,凯玥成为合景与龙光的重要筹码。因凯玥货值丰盈,倾注了两家房企大量心血。



凯玥模拟效果图,图源:项目官网

凯玥前身是港岛南区鸭脷洲利南道宅地,可建总楼面逾76万平方呎,于2017年2月通过竞标的形式出让。

在这场土拍中,龙光与合景联合体与长实首次交战。彼时,长实地产、恒基地产与帝国集团联合体、英皇国际与佳明集团联合体、中海、万科等买家入标。最终,龙光与合景联合体最终力压13名对手,成功拿地。市场测算认为,这个超级豪宅项目可以实现300亿港元的销售额。

为了这场胜利,龙光与合景付出了高昂的代价。

利南道宅地成交价为168.55亿港元,楼面地价约22118港元/平方呎(约24万港元/平方米),总地价较市场最高估值(约110亿港元)溢价53%。

利南道宅地被命名为“The Corniche凯玥”。Corniche意为“沿着山崖的滨海道路”,由此延伸出滨水生活概念,曾被多个豪宅项目用作案名。不难看出,龙光与合景对凯玥的倚重之心。

2018年1月26日,凯玥动工。龙光、合景以及项目合作方代表一行12人出席开工典礼,他们头戴金色安全帽,手持金色铁锹,为凯玥的建设揭开序幕。项目总监李伟明表示,公司将尽心、尽力完成该代表性的项目,该项目也势必成为港岛南的新地标。



凯玥动工典礼,图源:龙光官微

2023年1月,房地产市场从狂飙归于平淡,凯玥终于入市销售。此时距离地块出让,已经过去6年。

据时代周报记者了解,凯玥定位为半山海景豪宅,包含6座住宅大楼,可售单位仅295套。值得一提的是,根据港媒报道,利南道宅地出让时,政府曾预计可提供约1420个单位。

可售单位骤减,凯玥面积膨胀,推向市场的全部是“千尺大宅”,实用面积约1340-9663平方呎(约124-898平方米),主要户型为三房、四房,另有顶层复式、大平层及平台花园等特色户型。

从目前的销售进度看,凯玥去化效果平平。

香港豪宅可以采用招标方式销售,即开发商推出一套住宅招标,由开发商对比选择出价合适的买家,房源方能成交。特殊的交易模式,无疑拉长了成交周期。

时代周报记者获得的成交纪录册显示,截至5月3日,凯玥售出3套房源,成交总价在1.64-1.85亿港元之间,累计回收资金约5.32亿港元。

多方博弈

沿着山崖的滨海生活尚未兑现,龙光与合景先后面临流动性危机。未能守住风险防线后,龙光与合景力图抵挡长实攻势,保住“白月光”凯玥。

目前,凯玥肩负重任,成为各方争夺的主要对象。彭博社称,银行将享受优先受偿权,但其他债权人也可能尝试从该项目获得偿付。

多名接近交易的人士透露,仅汇丰等少数银行有意出售项目,银团中多数银行暂无出售计划。

在这场博弈中,偿付等级更优的银团抢跑以获得主动权。

为凯玥提供了102亿港元贷款的汇丰银行等债权银团,有意出售有关贷款的多数权益,以期收回大部分贷款。6月7日,市场再度传出消息,称债权银团已经与长实接触。据接近该笔银团的人士称,长江实业主动向银团提出收购这笔贷款的多数权益。

为了保住凯玥,最近两个月龙光频繁召开电话会,与债权人沟通。5月中旬,龙光与合景就贷款问题与债权银团召开电话会议。6月8日,龙光举行离岸私募债持有人电话会。

据香港资本市场消息,在会议上,龙光与合景正试图阻止债权银团出售贷款。

接近龙光与合景的相关知情人士均对时代周报记者表示,目前凯玥项目的还款均如期兑付,项目仍在正常运作,“各方面都正常,没什么问题。”

“出现流动性危机的大多数房企并未进入破产清算的生死时刻,这些企业还心存自救的强烈愿望,这就导致项目并购市场必然会出现‘二手车效应 ’。”IPG中国首席经济学家柏文喜撰文指出,有资金压力的房企更倾向于保留优质项目以图借之绝地翻盘,这就导致一些出险房企对于优质项目不但有着明显的惜售心理,或许还会捂得更紧。

多方抗衡下,竞争格局已进入另一种形式的“不可能三角”。债权银团手握抵押物,希望尽快变现以获得更多确定性;合景与龙光难舍筹码,不甘心将凯玥拱手相让;长实四方窥伺,试图夺回错失的心头好。

博弈仍在继续,凯玥的归属,变数犹存。

这不是李嘉诚家族第一次尝试抄底出险房企。

2022年7月,中国恒大以竞标的形式将香港湾仔告士打道38号中国恒大中心摆上货架,长实集团确认入标参与竞买。彼时,中国恒大中心的市场估值约90亿港元,低于2015年的买入价125亿港元,较估值高点156亿港元折价约42%。中国恒大中心最终被债权人接管,长实铩羽而归。

过去,李嘉诚家族所到之处可谓所向披靡,收购猎物如探囊取物,去年5月只是参与广州土拍便引得满城风雨。今时今日,希冀抄底的“李超人”,却接连碰到“硬骨头”,罕见地遭遇两大房企反抗。

“超人”老了,市场变了,长实此番抄底能否顺利尚不可知。合景与龙光需要与时间赛跑,方可在银团急于变现时,抵御长实与下一个长实。