本文来自微信公众号:华尔街见闻(ID:wallstreetcn),作者:叶桢,头图来自:视觉中国


韩国房价只涨不跌的神话正在破灭,而韩国特有的租房制度——传贳房,或将加剧房价崩跌。


这一独特的租赁制度,让韩国楼市成为炒房客的乐园,让有房的人可以轻易获得更多房子,但一旦利率上升,资金断裂,威力堪比“火烧连营”。


曾有炒房客靠着这种方式在首尔买了280套房子,资金链断裂,引爆了一颗巨雷,直接跑路……


韩国国民银行房地产分析师Park Won Gap称,“在危机时刻,传贳很容易放大风险......对于今年的经济来说,这可能会成为比高利率或潜在衰退更大的风险。”


传贳房:韩国独特的租赁制度


韩国有两种租房制度,一种和中国类似,支付押金并按月付租金。而另外一种制度是韩国独有的,叫传贳房(jeonse),也叫全租房


在这种制度下,租客要向房东缴纳一大笔押金,大概是房子价值的50%~80%,交了押金后可以“免费住”规定的年数,一般是两年,到期后,房客退房,房东如数归还押金。


这种租房制度,乍听之下有点不可思议。但它在韩国还很流行,在韩国房价还在上涨的前几年,首尔大约有一半的租约采用的是这种模式。


说它是租房模式,但本质上,这是一种贷款,那一大笔押金就是房东向房客借的钱,以房子做抵押,支付利息的方式就是给房客免租金。


这种模式在韩国有几百年的历史,但在上世纪60~90年代期间迅速普及,当时韩国经济迅速发展,但银行体系还不发达,无法给小企业提供融资,于是个体户们通过这种方式来融资。


但既然租客付得起那么高昂的押金,为什么不拿这笔钱去付首付,直接买套房子?


有部分选择租房的韩国人确实有能力买房,但用这笔钱按揭买房,每个月还要交房贷,影响生活和消费水平。对于一些追求生活质量的韩国年轻人来说,他们更倾向于选择传贳房,免费租房,“省下来”的房贷可以用来改善生活。


更现实的情况是,随着房价上涨,越来越多韩国人实际上连传贳房的押金也付不起,其中很大一部分也是来自父母支援,加上银行贷款。


在之前的低息环境下,韩国租房贷款还可以申请优惠利率,银行还有专门的传贳金优惠贷款,贷款的利息比月租金低,所以大多数人还是首选传贳房,等存够了钱,再自己买房。


炒房捷径,控制大量住房


这种制度在韩国经济城市工业化转型过程中发挥了很大的作用,一方面为进城务工的农民解决了住房问题,另一方面又为经济活动提供了融资。


但是随着房价不断走高,这种模式就变味了,成为了炒房的捷径。


现实中,拿到高额押金的房主可以不断层层加杠杆,控制大量住房——2亿韩元付20%的首付,买了10亿韩元的房子,然后租出去可以收进来8亿韩元的押金,然后这8亿韩元再去付首付……经过几轮操作,用2亿韩元的资本就可以撬动巨量房产......


之前曾有媒体曝出,有炒房客靠着这种方式在首尔买了280套房子,最终由于杠杆加太多,资金链断裂,引爆了一颗巨雷,房东直接消失,导致数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有。


实际上,很多房东在租约到期时是无力返还押金的,只能靠把房子租给下一个租客,拿到押金再还给上一任租客。


这也意味着,传贳房的模式要维持下去,房价只能不断上涨,只有这样,下一任租客的押金才够填补上上一任租客的窟窿。


危机时刻,传贳房放大风险


韩国经济研究所本月在一份报告中称,韩国传贳贷的规模高达1058万亿韩元,这使得韩国家庭债务总额达到 2925万亿韩元,在国内生产总值的占比高达157%,是国际金融协会追踪的60个国家中最高的。


SK证券公司经济学家An Young-jin表示,与其他国家相比,韩国大部分与房地产相关的家庭债务都是按浮动利率收取的,这使得该国的房地产市场对加息更为敏感


在加息周期下,随着利率走高,一边是韩国房价也涨不动了。数据显示,韩国2月份房价较上年的高位下跌 4.4%。另一边是,越来越多的租客选择从传贳房转向普通的月租房。去年的数据显示,韩国租赁合同中,月租房的数量首次超过了全租房。


这也意味着房东很难从新租户那里获得足够的押金,以将之前的押金还给租赁合同到期的租户,这可能会迫使房东以大幅折扣抛售房产,并助推房价下跌。


据韩国人类住区研究所分析,如果价格下跌 10%,大约四分之一的房东将无力偿还传贳房押金。


如前文所述,“在危机时刻,传贳很容易放大风险......对于今年的经济来说,这可能会成为比高利率或潜在衰退更大的风险。”


本文来自微信公众号:华尔街见闻(ID:wallstreetcn),作者:叶桢