本文来自微信公众号：华尔街见闻（ID：wallstreetcn），作者：叶桢，头图来自：视觉中国
韩国房价只涨不跌的神话正在破灭，而韩国特有的租房制度——传贳房，或将加剧房价崩跌。
这一独特的租赁制度，让韩国楼市成为炒房客的乐园，让有房的人可以轻易获得更多房子，但一旦利率上升，资金断裂，威力堪比“火烧连营”。
曾有炒房客靠着这种方式在首尔买了280套房子，资金链断裂，引爆了一颗巨雷，直接跑路……
韩国国民银行房地产分析师Park Won Gap称，“在危机时刻，传贳很容易放大风险......对于今年的经济来说，这可能会成为比高利率或潜在衰退更大的风险。”
传贳房：韩国独特的租赁制度
韩国有两种租房制度，一种和中国类似，支付押金并按月付租金。而另外一种制度是韩国独有的，叫传贳房（jeonse），也叫全租房。
在这种制度下，租客要向房东缴纳一大笔押金，大概是房子价值的50%~80%，交了押金后可以“免费住”规定的年数，一般是两年，到期后，房客退房，房东如数归还押金。
这种租房制度，乍听之下有点不可思议。但它在韩国还很流行，在韩国房价还在上涨的前几年，首尔大约有一半的租约采用的是这种模式。
说它是租房模式，但本质上，这是一种贷款，那一大笔押金就是房东向房客借的钱，以房子做抵押，支付利息的方式就是给房客免租金。
这种模式在韩国有几百年的历史，但在上世纪60~90年代期间迅速普及，当时韩国经济迅速发展，但银行体系还不发达，无法给小企业提供融资，于是个体户们通过这种方式来融资。
但既然租客付得起那么高昂的押金，为什么不拿这笔钱去付首付，直接买套房子？
有部分选择租房的韩国人确实有能力买房，但用这笔钱按揭买房，每个月还要交房贷，影响生活和消费水平。对于一些追求生活质量的韩国年轻人来说，他们更倾向于选择传贳房，免费租房，“省下来”的房贷可以用来改善生活。
更现实的情况是，随着房价上涨，越来越多韩国人实际上连传贳房的押金也付不起，其中很大一部分也是来自父母支援，加上银行贷款。
在之前的低息环境下，韩国租房贷款还可以申请优惠利率，银行还有专门的传贳金优惠贷款，贷款的利息比月租金低，所以大多数人还是首选传贳房，等存够了钱，再自己买房。
炒房捷径，控制大量住房
这种制度在韩国经济城市工业化转型过程中发挥了很大的作用，一方面为进城务工的农民解决了住房问题，另一方面又为经济活动提供了融资。
但是随着房价不断走高，这种模式就变味了，成为了炒房的捷径。
现实中，拿到高额押金的房主可以不断层层加杠杆，控制大量住房——2亿韩元付20%的首付，买了10亿韩元的房子，然后租出去可以收进来8亿韩元的押金，然后这8亿韩元再去付首付……经过几轮操作，用2亿韩元的资本就可以撬动巨量房产......
之前曾有媒体曝出，有炒房客靠着这种方式在首尔买了280套房子，最终由于杠杆加太多，资金链断裂，引爆了一颗巨雷，房东直接消失，导致数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有。
实际上，很多房东在租约到期时是无力返还押金的，只能靠把房子租给下一个租客，拿到押金再还给上一任租客。
这也意味着，传贳房的模式要维持下去，房价只能不断上涨，只有这样，下一任租客的押金才够填补上上一任租客的窟窿。
危机时刻，传贳房放大风险
韩国经济研究所本月在一份报告中称，韩国传贳贷的规模高达1058万亿韩元，这使得韩国家庭债务总额达到 2925万亿韩元，在国内生产总值的占比高达157%，是国际金融协会追踪的60个国家中最高的。
SK证券公司经济学家An Young-jin表示，与其他国家相比，韩国大部分与房地产相关的家庭债务都是按浮动利率收取的，这使得该国的房地产市场对加息更为敏感。
在加息周期下，随着利率走高，一边是韩国房价也涨不动了。数据显示，韩国2月份房价较上年的高位下跌 4.4%。另一边是，越来越多的租客选择从传贳房转向普通的月租房。去年的数据显示，韩国租赁合同中，月租房的数量首次超过了全租房。
这也意味着房东很难从新租户那里获得足够的押金，以将之前的押金还给租赁合同到期的租户，这可能会迫使房东以大幅折扣抛售房产，并助推房价下跌。
据韩国人类住区研究所分析，如果价格下跌 10%，大约四分之一的房东将无力偿还传贳房押金。
如前文所述，“在危机时刻，传贳很容易放大风险......对于今年的经济来说，这可能会成为比高利率或潜在衰退更大的风险。”
本文来自微信公众号：华尔街见闻（ID：wallstreetcn），作者：叶桢