本文来自微信公众号：中国企业家杂志（ID：iceo-com-cn），作者、图片摄影：李艳艳，编辑：周春林，头图来自：视觉中国
至今，老李仍对十多年前的看房团盛况记忆犹新。
“夏秋一到，一排排大巴从全国各地驶来乳山，他们带着老年人一路吃喝玩乐，奔向大海，目的地则是银滩的各大楼盘售楼处。”老李是一名出租车司机，身为土生土长的乳山银滩人，他已在这里跑了二十多年。那些年，炒房热潮搅动了所有人的神经，直到后来，一切都冷了。
乳山银滩楼市一直备受关注，最近一次上热搜，还是因为“超低房价”：“二手房均价跌破千元”“海景房一套5万元”。这个价格远不及一些偏远的中西部小县城，甚至被网友戏称为“白菜价”。上热搜的海景房，到底魔幻在哪儿？网友口中的“海边鹤岗”是真的吗？
乳山，属威海下辖县级市，地处青岛、威海、烟台三市衔接腹地，被称为“长寿之乡”。而作为国家级4A景区的银滩，距离乳山市老城区13公里，因空气环境和海岸线吸引着各地游客。在这里，不仅有海鸟和沙滩，还有上百个专门为老年人和旅居人士准备的海景房小区。
在银滩，最显眼的除了带“海”的小区名字，就是房屋中介的店面、门头。以地标建筑“大拇指广场”为圆心，长约21公里、向内陆延伸3公里有余的海岸线范围内，遍布着大小近200个海景房小区。冬日时节，夜幕降临，窗口零星闪出灯光，大部分小区几乎漆黑一片。
走在银滩的马路上，目之所及，房屋中介广告密密麻麻，贴满了小区楼体外墙、民宿广告和公交站牌，甚至道路两侧，还有许多半人高的广告灯箱，据中介透露，“一年费用2400元”。诸如“爱琴海景”这样的大型小区入口，不到20家的底层商业中，13家都是房屋中介。
没人能说清这里有多少小区、楼栋和中介机构，也没人能说清，这里究竟住了多少人。
多位银滩本地房产中介介绍称，银滩房源上万套，常住人口不过四五万，其中外地人近九成，操着东北口音的老人尤其多。不过，由于交通不便，缺乏配套，且大部分小区冬日没有集中供暖，这里入住率极低，“即便夏天，也只有两三成”，成为很多人眼里的“空城”“鬼城”。
据中介及小区居民反馈，最近两三年，乳山新房开盘价格徘徊在8000~13000元/平米，部分楼盘最高触及一万八；与之相比，二手房价格则要惨淡许多，“基本维持在1500~3000元/平米”，最低已破千元。“一些顶层无电梯的精装房，价格还不如十年前。”
那些厌倦了一线城市快节奏生活的年轻人，试图把这里当做回归生活本质的“桃花源”、 暂时逃离压力的“乌托邦”；一些老人则喜欢这里的人少、清净，空气清新，认为确实是适合养老的理想之城。但也有本地人担忧，一座留不住人、没什么产业支撑的小城，未来又在哪里？
一、5万元的海景房到底在哪里？
乳山银滩的海景房又上热搜了。
不到两天，柳青已经接了不下60次电话，微信消息也接连不断。咨询话题很集中：“二手房均价跌破1000元？5万一套的特价房是真的吗？”
差不多每隔一段时间，关于乳山银滩“5万元一套海景房”的报道就会出现。《中国企业家》搜索发现，此前的2020年9月和2022年8月，网上也有类似内容。甚至有人怀疑：是不是中介故意放出风声，来招揽潜在买主？
45岁的柳青在乳山银滩经营一家房产中介个体门店，作为一位有着15年经验的“老中介”，这次“热搜”让他倍感困扰，“大家只问不买，实在耗费精力，也给我们带来很大困扰。”
更让他无奈的是，大家只看到了那些消息中吸引眼球的数字，而没有看到整体内容。“新闻也说了，‘山东乳山银滩二手房成交均价在2722元/平’，也就是将近3000元/平，这基本就是事实！‘不少海边二手房5万~8万（元）/套’，这个也可以说是有，但只是极个别的。”
哪些房子卖5万~8万元一套？
据柳青所述，一类是电梯北向21~27平米的公寓房，总价便宜，但算下来单价也在3000元以上。另一类就是不带电梯的7楼或8楼阁楼，墙面带斜坡，面积在51~80平米左右，单价在800~1100元，总价在7万~9万元，还有议价空间，“但这种房源不是常有，要碰运气，比如个别房主急售才有”。
热搜和传闻，也让银滩二手房中介李文非常郁闷，“这种噱头的东西，怎么又火了？”据他所知，整个银滩上万套房，总价5万的只有两套，其中一套钥匙在他手里。消息沸腾的这一周，不断有人来问这套房，但没有一个人下单。
李文认为，这些热搜描述的情况对购房者来说并不具备参考价值。“乳山二手房价格确实在下跌，但市场均价在3000元/平方米左右，那些标着‘千元每平’‘5万一套’的房子，要不就是顶层阁楼和车库改的，要不就是套内实际面积非常小，性价比不高。”
尤其是5万一套的房子，李文还记得，自己当初去实地拍摄时发现，套内面积只有十八九平，屋内破破烂烂，地板四处翘起，整体情况还不如毛坯，“业主确实急于出手，但这样的房子怎么住？”李文很气愤，“来问的人是真想买，还是想捡漏？但别忘了，一分钱一分货。”
“5万一套基本见底了，更低价格的，可能都算不上是房子。”对于乳山银滩的低价房消息，乔实说他早就看淡了。2008年起，他在银滩大拇指广场附近经营一家民宿，打理着20多个房间，顺便“兼职”二手房买卖。“一套还不错的70平米靠海精装房，价格在20万左右。”
多年经验告诉他，“不管多贵多便宜，都会有人买。”他入行的2008年，正值乳山银滩房地产市场行情火热，“当时卖得也很火，所以就建了这么多房子”。后来，银滩二手房价历经起伏，近三年由于全国市场不景气，均价跌至两三千，“应该不会再降价了”。
据多位乳山的房产中介反馈，2018年之后，乳山二手房均价长期徘徊在3000元上下。而据58安居客研究院最新数据，乳山银滩2023年1月二手房均价 3296 元/m²，环比上月上涨 0.11% ，同比去年同期下跌 4.87%。
二、谁买了银滩的房子？
2月初的银滩很冷，很静，一天中大半时间，常常弥漫雾气，夜里气温低至零度以下。
柳华强的“工作”，从每天晚上的7点左右开始。通常他会待在家里“接单”，等手机传来一声“滴滴”后，再驶出自家小区。说是“工作”，“遛弯儿”更形象些。一晚上就跑一两小时，一辆小电动车，围着银滩兜两圈，“钱赚不了几个，主要为了出来散散心，给生活解解闷儿”。
现年65岁的柳华强，年轻时在北京奋斗，经营一家印刷品运输公司。2019年，他把公司交给儿子，搬去三亚，开启“退休”生活。一年后，他又搬来乳山银滩，长住至今。他的房子是在2008年买的，2010年交房。“那时新房房价才三四千，基本也就是现在的二手房价格。”
对于没有太多积蓄、需要养家糊口的本地人来说，同为滴滴司机的老李可没有这样的心情。
老李怀念十年前的楼市热潮。那时，整个银滩人潮汹涌，马路上乌压压全是人，大家都抢着打车，带客的售楼处小姐经常会给客户打车。他的生意也很好，“一个月能跑三四万，还能经常收到小费”。如今，这个数字直接抹去了一个“0”。
如今回看，2008年可以算是乳山银滩楼市的一个重要节点。在老李的印象中，银滩早在2001年左右开始启动大开发；2008年左右，这里的房价开始一路抬升，“那时候的炒房热就跟传销一样，拉人头，搞代理，乳山当地很多人‘暴富’了，路上停的都是各种豪车。”
20年前，老李结束了在韩国打工的日子，回到家乡银滩，却找不到什么工作，瞅着看房团的人潮，他开始跑出租。2008年起，一辆辆载着看房人的大巴车，挤满了马路和售楼处，“乳山这边二十来岁的年轻姑娘和小伙儿，几乎都被找来卖房子”。
有时，车上的乘客会问起他乳山的房价，中介朝他使个眼色，他便心领神会，或是把价格往高了说，或是跟中介打打配合。下车时，中介也会大方甩下几张整数钱，“不用找了”。老李打心里觉得，这些人买了房子，也许还会长久留下来，对银滩的未来倒也是件好事。
“免费旅游、包吃包住，交200块，带你玩遍乳山。”十几年来，乳山看房团这一营销套路对许多老年人屡试不爽。全国很多人来银滩买房，但潜藏的问题是，当时银滩的定位只是“旅游度假区”，并非按照城市规划建设，学校、医院、商业等配套，与房地产规模始终不匹配。
2010年以后，随着海景房泡沫破碎，大量二手房涌入市场。第三方房产服务平台“安居客”数据显示，2011年乳山二手房均价曾达3600元/平米，到2015年一度降至2700多元，2018年攀升至近4500元/平米。在房价上涨的年景，一些中介通过低买高卖，一套房可赚上万元。
庞志的父母家住北京朝阳，2012年以不到20万元的价格在银滩买了一套海景房。起因是他母亲的朋友两年前先入手的，老两口实地考察后，看他们住得还不错，于是也动了心。
三、便宜的背后：没有供暖入住率低
“价格是真便宜，也就能当个旅游房住住。”69岁的孙大爷在银滩一个中档大型社区做门卫，平时负责登记小区出入人口。他在银滩工作了大半辈子，在这个小区工作了13年，眼瞅着小区从一片泛着水光的芦苇塘，变成一块望不到边的工地，再到一栋栋高耸的房子。
但来此长年定居的老人并不多。
“可以理解（他们），虽然这里空气、环境都很好，但冬天确实比较冷。”孙大爷说。下午4点，在他值班的小屋里，半人高的电热扇烧得火红，呼呼冒着热气。庞志的父母也是每年夏天来银滩避暑，冬天则去西双版纳居住——那是另一处被热炒起来的过冬地域。
据多位中介了解，包括山水人家、维利亚、山海明圣、颐和花园在内，在银滩有集中供暖的小区只有5到8个。“每年供暖公司会提前找居民问卷，确定供暖比例，确定这一年是否供暖，但楼里往往也没几个人。”目前，绝大多数小区主要靠燃气壁挂炉、空调、电热毯取暖。
冬季是银滩的旅游淡季。乔实经常能看到网上关于银滩的吐槽，他不认可那些“鬼城”“空城”的评价。“十多年前，就有报道说乳山是‘鬼城’，那是他们冬天来的，其实夏天的人非常多，‘五一’后，人陆陆续续就都回来了。”
每年4月底，随着气温回升，沉睡近半年的银滩开始苏醒。时至盛夏，来此旅游居住的人一度可触及30万，“现在也就不到五分之一”。在中介小张的印象中，即便是游客数量最为火爆的夏季，银滩区域住宅的真实入住率也就稍稍超过两成。
“这里非常适合自由职业者‘躺平’和老年人养老。”67岁的老江说。不同于很多买房定居的老人，他在银滩这边租房3年了，从没想在银滩买房。“租房多实惠，一年三四千就行了。”来这儿第一年，老江跟朋友租了一个住宅小区一层车库，“一年不到两千，足够住了”。
银滩也给年轻人的生活方式带来了更多想象。受制于一线城市高消费、高压力的工作生活，一些外地年轻人来房价低的银滩“躺平”，烧烤、赶集，过起没有时间表的隐居生活。外卖、买菜等互联网生活方式已在银滩普及，但时间不定，品类单一，便利性远不及一线城市。
“这里真不适合年轻人。”69岁的本地居民老范再三叮嘱，他不理解那些年轻人来此“躺平”的原因，“这里没有任何精神生活，也没有娱乐活动，连电影院都没有，年轻人真受得了?”他希望年轻人尽快从梦中醒来，清醒面对真实的生活。
“元宵节快乐，快乐很重要。”一位老人举杯祝福。元宵节当天中午，四个老人聚在王冕的餐馆喝酒。
13年过去了，东北人王冕的东北菜馆生意越做越大，门店扩到两家，店面紧挨着，都在大拇指广场附近。他也在这边结婚生子，一家人的房子买在了餐馆对面。他说，自己现在已经在这边扎根了。“这里安静、清静又干净，时间长了，如果去城里，我还真的觉得很不适应。”
作为同样来银滩居住13年的徐州人，柳华强早已习惯这里的宁静。年轻时，他常年在外推销运输印刷品，嗓子不好，这是他决定要来乳山生活的重要原因。为了打发时间，很多老人都会出来干点儿零工，很多人开“蹦蹦（老年代步车）”，有的老人还会帮当地人收拾海蛎壳。
至于大海，柳华强早就看腻了。“时间长了，什么海不海的，也就那样。”
四、库存的二手房和淤积的中介
“走，去看房。”忙完午饭，老板娘王丽招呼着餐饮店里的员工，打算一起出门遛弯儿。老板王冕关注到了最近银滩低价房的热搜。他强调，身边很多人在做二手房中介生意，但他从来不碰，“这两年，银滩房价一直都不高，主要还是市场大环境不好”。
多位中介人士表示，目前银滩二手房市场上流通的房子，基本都是10年前所建。小区外墙大都斑驳，管道多有锈迹，许多带庭院的房子，院内荒草丛生，鲜有打理。由于入住率低，写着“到访不遇”的通知单几乎随处可见。而乳山本地居民基本集中在老城区生活。
刚刚过去的1月份，李文成功签约了7套房，“这是销冠的业绩”。在他的经验中，很多来银滩看房的人，一般都会提前跟中介要图片、视频等相关信息了解，先筛一波，现场看完房当天直接签。这样的情形多存在于二手房市场。“这里的中介，基本也都不做一手新房。”
目前，银滩区域内新房不多，“有的是早年烂尾楼被收购后重启建设，或是早年积压地块的开发，这些新房集中在金鼎等少数本地开发商手里。”李文说，这类房子，一是价格相对较高，单价普遍在8000~10000元/平米；另外，买了也不好出手，“二手房价格摆在这儿了。”
多位在银滩本地生活超过十年的老人提醒，这些类似“杀猪盘”的新房，“千万别买”。在银滩，不买新房早已成为本地人的常识。就算二手房买卖，也有很多“猫腻”，比如不带电梯的顶层、次顶层，几乎没有本地人买，1、2层则容易返潮，而最好的3层位置，价格最高。
在银滩二手房交易中，“夫妻店”模式的房产中介扮演了重要角色。据李文透露，一些全国知名的房产经纪品牌，除了单个门店偶有出现，基本很难在此扩张。银滩本地二手房转手生意，一般都被各自小区门口的职业中介握在手里，也很少有业主个人之间的交易案例。
“我们每天都在小区转悠，信息互通有无，保证没有漏网之鱼。”李文说。那么，银滩有多少家房产中介？作为本地人，张欢在乳山干了十多年中介，据他了解，这三年来，因为疫情和市场大环境影响，本地中介品牌数量从高峰时的1200多家，折半到如今的不到600家。
张强从小在银滩本地长大，开了二十多年的出租车，他拉过无数带客户看房的中介，也拉过无数或来维权、或来甩房的业主。房地产泡沫破碎后，冲动的投资客加速离场。很多时候，为了出清避险，或是对当地房产特性后知后觉，业主往往处于交易弱势，只能自食苦果。
“有的业主着急甩手，只能被中介压价收购，有的亏损比例将近一半，但这套房可能后期又会被中介高价卖出。比如，你买房时，处于顶层7层的阁楼一般都是随6楼附送的，但在中介这里，稍加装修，就能以低于市场半价的价格，把7层直接卖掉，中间还能继续赚钱。”
他听闻，去年底有一场经纪人服务规范相关的大会，乳山这边出席了近5000人，“这还没算那些没有品牌的小中介和黑中介。”张强说，“银滩的中介实在太多了，就像这里多得数不清的房子，都该整治一下。按我说，房子应该铲掉三分之二，不然，除了房子，我们还剩什么？”
五、银滩的未来在哪里？
在当地人眼中，银滩清净质朴，未被商业气息过度浸染。为了保护当地环境这张“金字招牌”，银滩附近没有任何重型工业。不过，包括老李在内的许多当地人，他们的家庭命运正站在十字路口。老李说，他的儿子正在上大学，跟他的同乡同学一样，“毕业后不会回来了”。
在银滩当地房地产中介群体中，李文相对比较年轻。他是个活泼健谈的“90后”，2015年专科毕业后，先是出国打工，后又回国找工作。提及为什么干房产中介，李文说，“主要是收入比较可观。”另外，“家乡这边也没什么太合适的工作机会”。
喜欢银滩的人们如候鸟一般，在夏天光顾时蜂拥而至，又在冬季到来之前陆续离开。在银滩，除了经营旅游度假民宿和倒腾二手房，乔实想不到在银滩还能做什么工作。“在这儿工作的本地人，除了干房产销售，就是进一些加工厂，要不就是干网络主播，带货海鲜。”
对于“魔幻”的银滩楼市，乳山官方一直在极力扭转局面。2014年起，乳山停止了银滩区域的新地块出让。2016年，乳山明确提出，要“加快房地产市场差异化去库存进程”；2020年底，官方又表态称，“在后续房屋交易和去库存方面，地方政府也会有新的引导政策。”
新年刚过，“海边鹤岗”的声音又在银滩起伏。乔实觉得有些荒谬。“鹤岗跟我们这儿没法比，鹤岗那边是没人了，但我们这边是旅游度假城市，人们买房不是为了在这常住，而是有时间来住一住。老年人非常认可这个地方，空气好，身体有疾病的人，在这儿待着非常好。”
在58安居客研究院院长张波看来，乳山的低房价困境，短期无解。“鹤岗是由于资源性产业萎缩，导致大量人口流失产生的房屋空置。而乳山是房地产过度开发，并没有吸引到实际人口，导致房屋空置。市场上过大的供给量和不断萎缩的需求，导致乳山海景房市场很难出现热度上扬。”张波说。
此外，张波认为，乳山本身的确具备一定的度假养生资源，但国内并不缺乏有海景和养生度假资源的城市，单用旅居来吸引人群，本身就存在一定问题。同时，由于乳山的气候特征，冬季的居住体验并不良好，相比于海南、厦门、珠海等南方沿海城市来说，这是个明显短板。
“要想推动乳山房地产市场走上正轨，单一的旅游度假模式并不能承担这一重任。长期来看，乳山应该更多发展产业配套，通过产业拉动更多人口流入，产城融合，宜居宜业，同时兼顾旅游资源，或许更有利于闲置房产的去化以及城市未来长期发展。”张波称。
眼下，李文最期待的，就是莱荣高铁乳山南站赶紧开通。“听说年底就开通了，那时候，这里的二手房价格兴许能带起来。”整理民宿2022年的业绩乔实也发现，疫情缓解后的这个冬天，来玩的人比往年多很多。“往年基本都是暑假才上人，今年大年三十都有人来。”
清早7点刚过，天空擦亮，太阳吐着薄薄的雾气，若隐若现。闪着冰霜的荒草上，一个老人踱步走进村庄，后面追着一只黑狗。不远处的马路，出租车司机老李正等待今天的第一位乘客。这些年，过惯了冷清日子，一个路程70公里的“大单”，让他分外高兴。
在这座山东东部的海滨小城里，地产开发不休不眠。爱琴海景小区的50多栋楼中，仍有两栋高层正在建设。小区马路对面，一座新房售楼处也已伫立许久。更远处，几栋围着绿色防尘布的楼栋高耸在晨光中，巨大的广告牌上写着：“选择了乳山，选择了未来。”
（应采访对象要求，文中所涉部分人物为化名）本文来自微信公众号：中国企业家杂志（ID：iceo-com-cn），作者、图片摄影：李艳艳，编辑：周春林