本文来自微信公众号：财经杂志 （ID：i-caijing），作者：刘昕，编辑：王博，责编：田洁，原文标题：《央行连夜发红包 房子滞销城市可自主调降房贷利息》，头图来自：视觉中国
1月5日晚，中国人民银行官网发布消息称，近期，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
具体执行规则为：
自2022年四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，地方政府可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，自下一个季度起恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
个人住房商贷利率下限，即老百姓用商业贷款购买一套住房最低需要偿还的利息。2019年8月起，央行规定住房商贷利率挂钩LPR（贷款市场报价利率），当时的首套房贷利率下限就是当期LPR。
自2022年5月15日起，央行调整差别化住房信贷政策，首套房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。目前，5年期以上LPR为4.3%，则首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.3%减20个基点，即4.1%。
新规之下，满足条件的城市购房商业贷款利息有望进一步下调。值得注意的是，新规只针对购买首套房放宽商贷利率标准，二套房仍然没有放松。央行希望，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，能更好地支持刚性住房需求。
这并不是人民银行第一次发布个人住房商贷利率的动态调整政策。最近一次约在三个月前。
2022年9月29日，人民银行和银保监会曾发布通知，以2022年6月~8月为评估期，此期限内新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可以在2022年底前阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率下限。
2023年1月5日央行的通知表明，此前阶段性放宽首套住房贷款利率的政策已变成长效的动态调整机制。
据广发证券统计，2022年9月~11月评估期，符合贷款利率放宽政策的城市有38个，总数比2022年6月~8月评估期多了15个。新增的城市中，包括郑州、厦门、无锡等新一线和二线城市。
6月~8月符合条件的23个城市中，有大连、天津、石家庄、武汉等16个城市的新房价格在9月~11月延续下跌趋势，仍然符合利率放宽政策。同时，也有昆明、大理、贵阳、包头等7个城市房价开始回温，在9月~11月评估期内不再符合利率放宽政策要求。
该政策发布前，房地产市场需求已经持续疲软一年。据中指研究院统计，2022年，中国各地发布超1000条需求端优化政策。然而，市场开始恢复的城市非常有限。全国100个代表城市新建住宅价格自2014年后时隔7年再次出现年度下跌，二手住宅价格在下半年也连续8个月环比下跌。（100个代表城市：北京、上海、广州、深圳、宁波、杭州、长沙、绍兴、苏州、厦门、金华、台州、聊城、镇江、东营、廊坊、芜湖、保定、南京、三亚、成都、昆明、唐山、贵阳、威海、银川、新乡、临沂、赣州、绵阳、泰州、宿迁、西宁、包头、惠州、武汉、合肥、洛阳、石家庄、肇庆、徐州、长春、宜昌、济宁、德州、淄博、张家港、连云港、柳州、淮安、常熟、乌鲁木齐、烟台、邯郸、扬州、兰州、江门、重庆（主城区）、温州、常州、南昌、南宁、嘉兴、秦皇岛、昆山、张家口、北海、海口、马鞍山、福州、江阴、盐城、佛山、湖州、珠海、太原、沈阳、大连、天津、济南、阜阳、南通、泉州、汕头、青岛、西安、呼和浩特、漳州、菏泽、潍坊、桂林、湛江、无锡、郑州、株洲、东莞、衡水、湘潭、中山、哈尔滨）
瑞银内地/中国香港房地产投资研究部主管林镇鸿认为，房贷利率放宽政策由阶段性调整变为动态持续的调整，更多是希望吸引老百姓去买房，释放了政府支持房地产的信号。但是，政策也规定，只有房价同比、环比3个月连续下跌，才能调整放松利率下限，这意味着，政府希望看到交易量起来，但并不希望房价上涨。
他认为，政策的信号意义大于实际意义。据瑞银测算，2022年9月底，阶段性调整放宽住房信贷政策落地后，符合条件的城市首套住房贷款利率下限平均值降至3.9%左右。以一套总价100万、按揭贷款70万、按揭20年的房屋为例，在等额本息的情况下，若贷款利率为LPR减20个基点，即4.1%，则利息总额为32.69万，月供为4278.84元。如果贷款利率为3.9%，利息总额为30.92万，月供为4205.07元，利息总额节省1.77万元，月供减少73.77元，对购房者的影响不算太大。因此，2022年9月底该政策出台后，需求端的恢复并不理想。
最新政策并没有对一线城市提出限制。但惠誉博华工商企业部高级分析师王兴萍表示，目前北京、上海、广州、深圳，没有任何一座城市的房价涨跌幅度符合最新房贷利率动态调整机制要求。如果一线城市限购政策出现进一步优化，对市场情绪的提振作用会更明显。
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