2007年至2009年，楼市崩盘使全球经济陷入衰退。但三个国家——澳大利亚、加拿大和瑞典平稳度过了这场混乱。就在其他地方的房价暴跌之际，这三个国家的房价都出现了两位数的增长。这其中有好运的成分。例如，大宗商品交易的红火支撑了澳大利亚和加拿大的经济发展。但明智的政策也起到帮助作用。在其他遭受危机的地方看来，这三个国家堪称榜样，闪闪发光。
在富裕国家，房价经过多年的惊人增长后，现在开始下跌。目前面临最严重下跌的正是一些过热的市场，比如澳大利亚、加拿大和瑞典等国的市场。由极低利率推动的抵押贷款狂潮使每个国家都背负了巨额的家庭债务。这类债务与可支配收入的比例在加拿大达到185%，在澳大利亚达到202%，瑞典达到了203%。相比之下，受上次金融危机冲击最大的国家——包括美国、爱尔兰和西班牙——债务水平有所下降。
在这种债务累积后出现的楼市崩盘和经济衰退往往会更加严重。过度杠杆化使人们更容易受到失业、利率上升和房价下跌的冲击，正如美国在大萧条时期和最近的金融危机中所表现出来的那样。随着各国央行现在以40多年来最快的速度加息，那些有着大量抵押贷款的国家将再次面临可怕的后果。
加拿大多伦多市郊一处待售房产（路透社）
澳大利亚、加拿大和瑞典的房价自2007年以来上涨了一倍多，而英国和美国的涨幅分别为50%和61%。这三个国家的高移民水平意味着，自世纪之交以来，他们的人口增长已经超过了主要由富裕国家组成的经合组织的平均水平。在澳大利亚，人口增长了三分之一；加拿大增长了四分之一；瑞典增长了六分之一。家庭规模的缩小也在推高房价。根据加拿大皇家银行的数据，自2016年以来，独自生活或生活在小家庭中的人数增加，这使加拿大的家庭数量每年增加约3万个。现在有近30%的加拿大人独自生活。
由于价格飙升，加拿大家庭去年新增创纪录的1900亿加元（约合1500亿美元）的抵押贷款债务，是2019年的两倍多。与此同时，与三年前的6月份相比，瑞典人今年6月的抵押贷款增加了3700亿克朗（约合400亿美元）。宽松的信贷条件也吸引了投机者，激发了人们寻找度假屋的热情。安大略省——包括有着加拿大最昂贵楼市的多伦多——六分之一的房主现在至少拥有两处房产。每5个瑞典人中就有1人拥有一处避暑小屋。
因此不足为奇的是，尽管放款机构和监管机构努力收紧信贷标准，但贷款风险仍然上升了。澳大利亚金融监管机构估计，今年第二季度办理的22%的抵押贷款使持有者陷入脆弱的财务状况，因为他们的债务收入比达到6倍或更高。在加拿大，央行把4.5倍的债务收入比作为评估风险的标准，而达到或超过4.5倍的抵押贷款占今年初新增抵押贷款的27%。在瑞典，这种贷款占2021年新增抵押贷款的14%以上。瑞典央行行长斯特凡·英韦斯曾形容这种债务积累“就像坐在火山口上”。
利率上升或房地产价格下跌可能促使火山喷发。澳大利亚央行预测，房价将下跌20%，那将是40年来的最大跌幅。据加拿大皇家银行说，加拿大的房价可能从最高峰下跌14%。目前这三个国家的许多债务由富裕家庭持有，而且现在的失业率仍然相对较低。但是，如果失业开始增加——看起来可能如此——情况可能会迅速恶化。全球金融危机爆发后，澳大利亚、加拿大和瑞典被誉为世界各国的榜样。这一次，他们看起来更有可能起到警示作用。