11月24日，越南第二大地产开发商No Va Land Investment Group Corp.股价跌停，已连续17天下跌，在地产股的领跌中，越南股市也沦为全球最差股市，越南胡志明指数已暴跌37%。根据数据显示，No Va Land发行的2026年到期美元债券也已跌至历史新低。
亚洲开发银行的数据显示，越南地产开发商的大部分债券均会在五年内到期，如何偿还这些债务成了投资者们当下最关心的问题。
亚洲前沿资本有限公司基金经理Ruchir Desai表示随着越南房地产流动性的枯竭，房企到底能不能偿还这些快到期债务成了问题焦点，Desai说：
因为房地产企业现在正面临资金紧张，流动性差等问题，市场纷纷抛售地产股并不令人意外，但现在对于房地产行业的另一个担忧是，他们该如何偿还即将在2023年和2024年到期的债券。
地产的寒冬
华尔街见闻此前分析指出，大量资本涌入越南炒作房地产，导致其房价迅速突破历史新高，而在越南居民收入水平涨幅不大的背景下，房地产泡沫正式形成。越南政府果断选择“壮士端碗”刺破地产泡沫，同时属于越南房地产的寒冬也到来了。
据报道，2022年上半年，越南第一大城市胡志明和首都河内的房价涨幅挤进了亚洲前十，其中胡志明市上半年房价涨幅超过20%，均价超过3.5万元人民币。
为了给房地产市场降温，越南政府开始快速收紧信贷政策。
2022年5月，越南央行胡志明市分行要求市区各信贷机构须严管房地产领域的信贷审批。2022年8月，越南副总理黎文成表示，将加强对房企债券销售的监督，以避免投机和价格操纵。2022年9月，越南央行副行长陶明秀明确表态，央行将加强对银行贷款的审查，特别是在房地产项目等风险领域。
10月8日，越南警方宣布拘留了“华人女首富”，房地产集团Van Thinh Phat董事长张美兰和其他相关人员，称其涉嫌在2018年至2019年期间非法发行债券，筹集了数万亿越南盾。与该公司有密切往来的关西贡商业银行受到了“特别审查 ”，与此同时债券市场的风险愈发突出。
10月初，印度第二大券商SSI Securities在给投资者的一份报告中表示，最新的调查突显了越南银行和房地产市场债券不当行为的“挥之不去的风险”，报告称：
当大量公司债券将在2023-2024年到期时，我们认为市场上的负面情绪将持续存在。
分析指出，对于未来几年这些地产公司的还款能力，投资者们始终惴惴不安，因此一直在恐慌性抛售地产股。
媒体称，越南正面临更严重的金融困境，随着越南盾的持续贬值，通货膨胀和债务风险的上升，多方作用下，外国投资者对该国资产已渐渐失去了兴趣。越南债券市场协会表示，今年仅有Vingroup JSC一家发行外币债券的公司，共筹集了6.2亿美元。
越南财政部长胡德福周二在接受媒体采访时称，政府并未看对监管的加码对除一些从事不良或非法行为的公司外更深远的影响。从长远角度看，越南政府也在努力让开发商更容易获得资金。
胡德福还补充道，越南的目标是到2030年将公司债券占国内生产总值的比重从目前的11%左右提高到25%。