本文来自微信公众号:中国企业家杂志 (ID:iceo-com-cn),作者:李艳艳,编辑:周春林,头图来自:视觉中国


楼市一片哀嚎之际,“亏损”成为贝壳和房企都难绕过的一道关。


回港“双重主要上市”三个月后,8月23日晚,贝壳找房发布首份中期财报。期内贝壳净收入同比下降41.3%至263亿元;净亏损约24.85亿元,而2021年同期净利润21.74亿元。经调整净亏损约5.92亿元,而2021年同期经调整净利润为31.4亿元。


身为一家备受投资人追捧的明星上市公司,贝壳这样的业绩表现显然不是他们所乐见的。早在大半年前,陪伴贝壳成长多年的资本就已接连撤出。软银近期披露的文件显示,孙正义已清仓了价值25亿美元的贝壳股票。今年2月,高瓴资本持有的贝壳股份也从5%降至3.3%。


贝壳用“行到水穷处,坐看云起时”形容公司的表现,但自今年以来,房地产市场无论是从政策面、市场面还是居民购房信心层面,均出现了不小的波动。尤其是政策刺激下的市场恢复缓慢,烂尾、停贷一系列事件,挑战着购房者的最后一根神经。


受市场整体下行影响,中介行业步履艰难。对于市场变化和预期,贝壳找房董事长兼CEO彭永东表述克制:“从长期来看,我们所处的内外部环境无疑充满挑战,不确定性持续增加。”言语间,他也试图为颠簸一年多的贝壳找到一些确定性。


彭永东  摄影:邓攀<br>
彭永东  摄影:邓攀


重压之下,“两翼”被彭永东委以重任,扩张路线高举高打。去年底,贝壳推出“一体两翼”战略,宣布成立整装大家居事业群与惠居事业群。“我们比以往更坚定地认为存量房业务是未来的核心,在战略上也会重点关注和聚焦存量房业务。”此次财报发布后,彭永东如是称。


《中国企业家》获悉,过去半年来,通过内部活水计划,不少中高层管理者转战阵地,发力新业务,或是下店学习,深入到具体经营场景,“到一线去”。“贝壳正式吹响战斗号角,扑向‘第二曲线’。”一位贝壳内部员工总结称。


从最新财报表现来看,新业务规模正加速生长,但还不足以贡献像样的营收。二季度,贝壳租房业务签约口径在管房源量超过4.2万套;贝壳家居家装和装修服务、新兴服务和其他服务的净收入为15.76亿元。对比同期138亿元的总体净收入,占比仅为十分之一。


“2020年的关键词是高光,2021年是艰难,2022年会是什么?我们希望是重生!”今年4月23日贝壳找房成立四周年时,彭永东在个人微信朋友圈写下这番话。过去半年的行动证明,“重生”之门正在打开,彭永东开始试验这家全国最大房产交易与服务平台的承压能力。



彭永东坦言,随着“一体两翼”战略的推进,组织所涉及的业务也变得更加多元和复杂。这样看似扩容般的变化,自然给贝壳带来了更大的张力。而“一体”能否撑起“两翼”,甚至经纪业务基本盘还稳不稳,仍是外界关注的话题。


一、“基本盘”承压,上半年流失两万名经纪人


8月23日晚,贝壳找房公布了2022年中期业绩。公告显示,期内贝壳实现总交易额12255亿元,同比下降46.5%。其中,存量房交易的总交易额7676亿元,同比下降42.1%;新房交易的总交易额4154亿元,同比下降50.6%。


总交易额大幅下降的同时,经纪人仍在持续流失。2021年第二季度,贝壳经纪人总数54.86万人,活跃经纪人49.93万人,到当年末,总数已经下滑至45.45万人,活跃经纪人为40.67万人。最新财报数据显示,贝壳仅有活跃房产经纪人38万人,较上年减少23.9%。


也就是说,今年上半年,贝壳又流失了2万名活跃经纪人,同比去年,流失近10万。


除了缩减经纪人规模,贝壳门店规模也在“瘦身”。2021年底,贝壳门店数约为5.1万家,活跃门店数4.5万家。最新财报显示,截至2022年6月30日,贝壳门店数量为4.28万家,活跃门店数量4.11万家。从门店总体数量来看,贝壳上半年已经减少了近万家门店。


持续低温的楼市环境,是影响贝壳业绩的致命因素。据悉,为应对市场变化,贝壳在存量房业务上“动刀”,治理亏损的链家门店。同时,通过调整区域运营团队的组织结构,降低门店租金成本,降低链家的固定成本及盈亏平衡点。


贝壳失血背后,整个房地产市场仍在“供需两弱”的低谷徘徊。根据国家统计局数据,今年第二季度,全国新建商品住宅销售GTV同比下36%,相较第一季度跌幅进一步扩大。克而瑞机构显示,百强房企二季度销售额同比下降超五成。于此,外界对贝壳坏账风险不免担忧。


贝壳执行董事、CFO徐涛透露,截至二季度末,贝壳累计计提坏账准备22.1亿元,覆盖公司应收原值的31%。同时,加大了对历史应收账款的催款管理,二季度新房业务累计回款84.5亿元。在内部考核上,贝壳将新房回款纳入各级管理层的绩效体系,以降低回款风险。


彭永东称,贝壳从房源端积极开展与优质开发商的总对总合作,提升了国央企开发商销售占比。报告期内,贝壳平台国企开发商销售占比提升至37%。


展望2022年下半年,贝壳认为,房地产市场将逐步企稳复苏,政府政策亦偏向支持。不过,考虑到近期房地产政策和措施的潜在影响、新冠疫情暴发的不确定性等,贝壳预计其第三季度总净收入将介于165亿元和170亿元之间,较2021年同期下降约6.1%至8.8%。


二、新业务的极限挑战


一场“极限”生存挑战正在贝壳拉开。


过去一年,创始人辞世、“中概股”监管、平台经济质疑、房地产周期作用……多重困境下的贝壳,正经历一场史无前例的“阵痛”。美股市场上,贝壳市值已跌去八成。5月11日,“中概股”贝壳在港上市。重重迷雾中,彭永东试图为贝壳找到一条出路。


2021年底,贝壳推出“一体两翼”战略,“一体”即房产经纪事业群,“两翼”分别为整装大家居事业群与惠居事业群。贝壳对新业务的布局早有端倪。再早一年,彭永东在出席中国家居产业数字化峰会时透露,贝壳有意在家装、家居领域做一些新尝试。


备受关注的是,今年4月20日,贝壳宣布与圣都家装达成全资收购协议,对价约80亿元。彭永东对此表示,贝壳与圣都走到一起,是基于对未来以及达成目标路径的高度共识。这场收购背后,贝壳的多元扩张战略进一步落地,亦透露出希望扩大盈利空间的迫切。


据贝壳方面透露,公司搭建了一二赛道联动的组织结构,建立了联动规则、系统等基础设施。在向家装家居业务导流的客户签约后,房产交易店东收到佣金的周期可从过去的30天缩短到5天内,一赛道导流活力被全面激活。


据悉,针对家装家居业务,贝壳内部提出三点可量化目标,包括“家装业务规模过百亿、第一赛道导流占比超40%、硬装业务对新零售业务的放大系数达1.5”。此外,有贝壳内部高管对《中国企业家》透露,未来还可能在家装领域探索平台模式。


据二季报,贝壳家装家居业务GTV约13亿元。假设全季度并表圣都家装业绩,该收入达到13.7亿元。彭永东透露,圣都家装的供应链帮助被窝家装客单价提升33%;今年6月第一赛道(房产交易业务)的流量贡献家装家居业务合同额的比例超25%。


今年4月底完成对圣都家装的收购后,圣都首次并表进入贝壳业绩中,家装家居业务也首次独立出现在贝壳财务报表中。从“两翼”的家装业务中获得收入,亦可抵消主营业务的持续低迷。但对贝壳来说,跨界到家居家装行业后,能否找到新的增长点尚待观察。


作为“两翼”中的“第二翼”,贝壳租房发展同样迅速。2021年底,贝壳找房成立惠居事业群,正式推出“贝壳租房”。截至二季度末,贝壳租房业务签约在管房源超4.2万套,较一季度末增加近2.2万套。其中,分散式租赁管理业务“省心租”,在管规模突破3.1万套。


一直以来,租房业务被认为是微利行业。尤其是近两年随着“租金贷”等违规模式被叫停、恶性竞价收房导致运营失衡出现不断“爆雷”等问题,行业发展模式与前景受到诸多挑战。以租房业务为核心的惠居事业群,其源头定位是响应国家“租购并举”的战略方针。


但这并不意味着贝壳租房这一翼是个“公益业务”。从商业层面,其被定位为“微利可持续”。据贝壳相关人士介绍,贝壳“省心租”模式目前已在成都“跑通”。截至2022年7月,省心租在成都市场的在管房源已过万套,并整体实现盈利。


“什么叫跑通?跑通有两个关键点:第一个收得进来,第二出得出去,同时还能赚钱,这就是关键点。”贝壳租房成都站负责人肖振宇表示,“收得进来一定是一体支持你,他和你联动,他给你推荐。我们自己设立了激励机制,管理层对我们的重视度也提高了。”


中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,“一体两翼”战略中的“一体”——房产经纪业务,作为贝壳的基本盘,仍在承受地产大周期持续且负面的影响;“两翼”业务市场空间足够大,却均属于经营难度很高的传统业态,短期内很难为母公司贡献像样的收入和利润。


本文来自微信公众号:中国企业家杂志 (ID:iceo-com-cn),作者:李艳艳,编辑:周春林