作者：胡万程
编辑：谭保罗
矿产丰富，土豪云集，房价有点高，鄂尔多斯的身上有着很多独特的符号。
对一座因为“羊煤土气”而极度富有，而人口却不算多的北方小城市来说，楼市存在库存问题是一种必然。一个颇为吸引眼球的说法，是把这里空置率较高的住宅区，称为了“鬼城”。
这两年，受到多方关注的鄂尔多斯，早已踏上了艰辛的去库存之路。
当地收紧批建新房、推进棚改房票兑换制度、迁移学校和企业、大力招商引资……在每年怀揣猎奇心态来到鄂尔多斯的中外视频博主的镜头中，新城里的人似乎越来越多。
数据比镜头更能反映问题。2021年，鄂尔多斯商品房销售面积同比增长79.9%，在内蒙古各地市遥遥领先。现如今鄂尔多斯老区和新区的房价，都恢复到了2010年房价崩盘前的大致水平。
这是一个成功的去库存故事吗？
在中国众多城市面临库存压力的大环境下，鄂尔多斯或许是一个不错的研究样本。
经过手续和核酸检测，刚从鄂尔多斯伊金霍洛国际机场出来，我还没搞懂状况，于是反问他，大部分乘客去哪里，中间差多少钱。
“十个有九个去东胜的吧。拉他们一百多块，拉你的话也就五六十块吧。”司机一路不依不饶，“在机场排了两小时，心里就想着别拉到康巴什的，结果避什么来什么”。
然而，结果是，司机还是乐观了。到了旅馆时，计程车计价表只显示了39元。
康巴什是鄂尔多斯“鬼城”绰号的来源。看了眼地图，机场和高铁站都建在了紧邻康巴什的地方，交通无可挑剔。
以前它是东胜区南边的一部分，距主城区30公里。2004年内蒙古批准设立康巴什新区，2006年市党政机关迁址新区，自上而下地推动人们搬进人口稀疏的康巴什。
内蒙古鄂尔多斯，暮色康巴什
初见康巴什，第一感觉是：城市景观好。
道路平整开阔，植被覆盖率很高，并不是印象中普通北方城市的样子。走到中心区域，几个造型别致的建筑物更是壮观。博物馆、图书馆、大剧场，占地规模和设计风格上来说，甚至可以比肩一线城市。
不过，艳阳高照的盛夏下午，街上的车与人寥寥。偶见几个，多是环卫工人在扫着本就干净的大街。
骑着共享电动车，我大致绕了一圈康巴什，一个明显的感受是“这里不差钱”。城市规划规模、基建完整度、工程细节等方面，都显示着这座新城的建设，需要丰厚的财力支撑。
而这可能也只有鄂尔多斯可以做到。
根据今年国家统计局发布的《2021年国民经济和社会发展统计公报》，从城市的“人均GDP”来看，鄂尔多斯以人均21.9万元的数据，超越了克拉玛依、无锡、北京、苏州等一系列城市，稳居全国境内城市第一。
2021年人均GDP鄂尔多斯稳居首位
值得一提的是，鄂尔多斯这两年经济仍在飞速增长。
2021年，鄂尔多斯GDP总值4715.7亿元，稳居内蒙古第一，超过第二名包头约1400亿元。
而疫情防控压力较大的2022年上半年，鄂尔多斯GDP增量510.21亿元，名义增速竟达到了25.01%。
一个身处内陆的内蒙城市，为何那么富？
原因离不开一个“煤”字。
鄂尔多斯的经济产值，7成与煤炭相关。在“羊煤土气” （羊绒、煤炭、稀土、天然气）四大件中，煤炭是当之无愧的经济支柱。
黄河的“几字弯”里，连绵起伏的山沟和峁梁，构成了鄂尔多斯独特的地貌。山沟和峁梁之下，扒开十多米深的土层，就露出了黑色的优质煤层。这里的煤炭规模，占到了中国已探明煤炭总储量的1/6。
内蒙古鄂尔多斯，高家梁煤矿
鄂尔多斯的兴衰，与煤炭周期紧密联系。
2000年至2007年，宏观经济上行，社会投资剧增，煤炭需求高涨。煤价不断蹿升，坑口价从每吨40元涨到100元后，再度涨到200元。
承包了采矿权的煤老板，开动挖机，扒开土层，将煤炭装进货车，换回了成捆的钞票。
但2008年金融危机来临后，景气下降趋势明显，煤炭供需双回落，煤价下滑。煤炭是周期性行业，这一探底过程约莫经历了10年，在产能过剩的大背景下，鄂尔多斯的煤炭行业也受到严重打击，直到近年的能源危机时才开始抬头。
因煤而兴同样是因煤而富有，如果说山西的富集中于煤老板，那么鄂尔多斯的富则显得更平均一些。2011年，住建部联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》称，保守估计鄂尔多斯资产过亿的富豪在6000个以上，而资产上千万的富人则至少有几万个。
这些富豪除了煤老板，也包括相当一部分与煤有关的人。
首先就是被征地的牧民们。
在地广人稀的鄂尔多斯，农牧民的土地动辄数百上千亩。如果被征地挖煤，他们获得的土地补偿已是一笔不小的数目。
鄂尔多斯丰富的煤矿资源
“我的叔叔以前是地地道道的牧民，当时拿了400多亩的土地补偿，大概有800万元。他脑袋比较活，胆子又大，看挖煤来钱快，他拿这钱去承包其他人的煤矿，买挖机和货车，自己成了煤老板。”在康巴什做旅馆生意的国恒彬，其家族里就有人凭借土地拿到了补偿。
国恒彬说，承包煤矿需要资金不菲，只有少部分人才能参与。但服务于这些煤炭生产的行业，很多门槛并不高，比如运输、餐饮、住宿、娱乐、小额金融借贷。
当时很多人参与其中，国恒彬的旅馆生意也是从那时候开始做的。“当时煤炭效益好，全国很多人过来干活儿，旅馆几乎是每天爆满的状态。我有两个亲戚开饭店，也是生意很好，半年就买了路虎。”
飙升的煤价，也让政府的钱袋子鼓了起来，政府的“康巴什新区”计划拉开序幕，由此产生了旺盛基建需求，很快刺激了当地的房地产市场。
民众愿意买，企业也愿意买，越买越涨，越涨越买。很多新盘一开盘就被抢购一空，投资房产一度成为了民众和企业储存财富的工具。
政府在建设康巴什新区
2006年到2011年，仅仅5年的时间，鄂尔多斯的房价就从1500元/平米飙升到1.3万元/平米。
要知道，当年上海的房价也不过2万元/平米。
包括星河湾、绿地、王府井等200多家房企，来到康巴什淘金，火速圈地，火速卖房。
房地产需要筹备大量资金，但鄂尔多斯金融系统薄弱，无法产生充足融资。当金融业跟不上建设步伐，楼市又渴望巨量的资金时，民间借贷在鄂尔多斯蔚然成风。
“当时我周边的人，如果自己不做生意，只要手头有钱，几乎都在做房贷。月息3分是标配，就和每月固定发工资一样。”国恒彬回忆。
《中国民间资本投资调研报告》把鄂尔多斯的财富分配链条形容成“体内循环”，即煤矿产生财富，支撑政府改造城市，通过拆迁分配给更多的人，再通过民间借贷聚集资金，贷给房地产和新煤矿。
然而，回头来看，当时鄂尔多斯的财富盛宴已经到了要散席的时候。经济学博士马光远撰文分析，2011年，鄂尔多斯房地产计划销售商品住宅面积达1200万平米，对于一个总人口仅有160万的城市而言，在外来移民比例并不大的情况下，当地人将至少拥有人均10套以上的房子。
煤价的不断下探，危机开始显现。
去库存加速这场泡沫的破灭，影响是延续至今的。晚上的时候，我逛了逛康巴什的几个主要小区，入住率仍然很低。好一点的小区，多集中在学校旁，“亮灯率”大概四成。更多的是一片黑的小区，“亮灯率”普遍不足一成。
既然房子这么多，那一定愁卖吧。带着这样的想法，我找了一家中介问询。
但出乎意料的是，中介说这些“不亮灯”的房子，也大多是有主人的，只是没人住而已。“因为人少也租不出去，如果不是学区房的话，也不是很好出手，所以闲置的情况就比较多了。”
“鬼城”的房子，不是无人买，只是无人住而已。
这么多的库存被消耗掉，并不是2011年前的那通爆买。
2011年，鄂尔多斯的房价撑不下去了，炒房团买了房后，迟迟等不到人“接盘”，便低价抛售，恐慌效应引发连锁式崩溃，不到一年时间，房价跌至3000元不到。20多万购房者没来得及抛售，被深度套牢。
后面的库存消耗，与鄂尔多斯推行的一系列政策有关。
为了消化巨量库存，鄂尔多斯先是冻结了新盘开发，然后搬迁好学校到新区，在新区建好医院。那些住惯了老区的人，即便一百个心不愿搬到新区，为了孩子和老人，恐怕也要在这买一套房兼顾教育和医疗，周末再返回东区住。
2016年起，鄂尔多斯给拆迁户发一种“鄂尔多斯市房屋兑换凭证”，俗称“房票”。
“房票”上面写了面积、地段、价格，拆迁户拿着它在有效期内，可以去兑换房源。
当时的“鄂尔多斯市房屋兑换凭证”
凭借“房票”，拆迁户可在一年期内到政府已经回购的商品房小区房源中，自行选购安置房；多出的“房票”可多次实名转让，不足部分则可购买市场上流通的“房票”以补贴差价。
据不完全统计，鄂尔多斯东胜区房票中心从2016年至今，先后发布房源15次左右，每次按600套左右的房源供给计算，保守估计也有9000套房屋被选购一空。
老城区拆迁，给新城“房票”。毫无疑问，这一做法有意把富有的鄂尔多斯人捆在当地，不让他们出去买房，并精准导流到那些积压楼盘上。
国恒彬回忆，大概在2016年时鄂尔多斯的房价就在逐渐回暖。“现在有的小区，特别是学区房，靠近康巴什实验小学、康巴什新区第一中学、鄂尔多斯市第一中学的小区，（房价）甚至比2011年时还高了。”总的来说，被房票安置的人们都很乐意见到现在的结果，毕竟房价涨了，资产变多了。
康巴什2020年房价走势
虽然人流仍然不多，但据我在康巴什近一周的考察发现，固定的一些商业街区、一些公园绿地、一些市民设施，其使用率与“鬼城”的形容已经没有关系了。在一些口碑好的餐厅，即便不在饭点，顾客依然络绎不绝。
鄂尔多斯，早已不是当初“鬼城”的样子了。
但令人担忧的是，近几年有不少城市的库存量逼近甚至超过10年前的鄂尔多斯。
依照鄂尔多斯的经验，去库存花了接近10年的光景，是建立在停供给和扩需求的基础上的。在房地产市场不确定的眼下，这或许能给我们带来一些启示。