▲ 福建向荣集团设在鑫荣小区的办公大楼。 （南方周末记者 封聪颖/图）

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据漳州市自然资源局披露，2017年至2020年，全市共列入不动产权证办理历史遗留问题项目42个、25099套。经过三年，已公告办证17325套。

漳州市自然资源局曾在一篇宣传稿中指出，市区不动产登记发证历史遗留问题“五花八门、错综复杂”。

根据该判决书，有些房地产公司申请办理用地规划许可证材料不全，原漳州市城乡规划局局长沈茂然会交代先予以办理，过后再补材料。

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文｜南方周末记者 封聪颖

责任编辑｜顾策

在福建省漳州市最好的地段，40岁的陈莉拥有两套房。

听起来很美，但这两套房一直没有不动产权证。6年前，她就想把其中一套常年空置的房转手，却一直卖不出去。因为没有不动产权证，“对方就扯着这个点一直压价。”最近一位买家把价格压到每平米1万元，陈莉有点泄气。

同小区标明“两证在手”的房子能卖到每平米1.7万元到2.1万元。陈莉要出手的房子有90.8平方米，如果以1万元的价格卖掉，总价要低于市场价60万到90万。这笔差价甚至能在漳州再购入一套房。

距离两套房交付已经过去十多年。陈莉感到不解，“为什么真金白银买的房子，不能办证？”

2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》开始正式实施。不动产统一登记制度落地后，各地不动产登记遗留的历史问题逐步显现。

据漳州市自然资源局披露，2017年至2020年，全市共列入不动产权证办理历史遗留问题项目42个、25099套。经过三年，已公告办证17325套。

该局在2022年2月召开的工作会上表示，漳州市还剩余六千多套房产存在不动产权登记难问题。会后一周，漳州市自然资源局就印发了一份强调年底要“清零”的活动方案。



向荣集团开发的鑫荣花苑二期。项目由三层洋房与联排、独幢别墅组成。 （南方周末记者 封聪颖/图）

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无证居住

陈莉的两套“无证”房产都在芗城区鑫荣花苑，小区与漳州古城只有一路之隔。

这条路上有一座蜿蜒数百米的人行天桥，桥上挂满了红灯笼。夜晚灯光亮起，映照着五彩斑斓的桥身，当地人称之为“彩虹桥”。

在漳州要打车到鑫荣花苑，司机就会问一句：“是不是到彩虹桥下车？”彩虹桥连接着九龙江上的南山桥，从空中俯瞰，就像一把“吉他”。鑫荣花苑B、C地块和A、D地块分别在“吉他”的两侧。

住在C2栋的孙国庆已经七十多岁，是位漳州“百事通”。他向南方周末记者回忆，鑫荣花苑是漳州市区较早安装电梯的商品房。

小区的开发商是福建向荣建设集团有限公司（下称“向荣集团”）。工商资料显示，1990年代末成立的向荣集团从漳州平和县起家，2000年后开始往市区发展。

向荣集团在漳州建的第一个房产项目是鑫荣小区。根据公司宣传资料，该项目总建面积三十多万平米，共投资了5亿元。在这之后，向荣集团又建设了鑫荣花苑、鑫荣嘉园等项目。

那时，向荣集团在漳州市的口碑很好。漳州市住房和城乡建设局官网上一则消息显示，2006年漳州筛选出27家建筑业企业进行重点扶持，向荣集团名列其中。

孙国庆和陈莉都是在2011年入住鑫荣花苑。购房合同上约定，陈莉的两套房子应分别在交付后90日和180日内完成不动产权登记。

然而，搬进来好几年，两人的产权证一直没有下文。陈莉最初也没觉得着急，同小区最先交房的B1、B2栋都已顺利办好产权登记，“产权证那么重要，办证时间应该也会比较长”。

直到2016年，陈莉认识的一位鑫荣嘉园的业主开始起诉向荣集团，她才意识到情况不容乐观。除了B地块，鑫荣花苑的A、C、D地块都一直未能办理产权证。

2017年9月，漳州市成立了一个“市区房地产项目不动产权证办理历史遗留问题集中处置协调领导小组”。这个名称长达30字的小组在成立一年里就核查出市区内有19个未办证的楼盘。

2022年4月下旬，南方周末记者通过实地走访了解到，漳州至少有10个小区仍在继续推进不动产登记历史遗留问题的解决。

漳州市自然资源局的数据也显示，该局在2022年还要集中处置市区11+X项目共六千多套房产不动产权“登记难”问题。

这些小区大部分在10年甚至20年前建成，当时漳州市商品房开发还处于起步阶段，早期购房者对房地产相关法律法规了解不足，很少主动去要求开发商办理产权证。

另外，上述10个未办证小区的开发商多为漳州本地的小企业，整体实力并不雄厚，难免出现资金链断裂甚至破产的情况。



鑫荣花苑二期。小区位于漳州古城核心区。现今许多房子仍搭着脚手架，门窗也没安装好。 （南方周末记者 封聪颖/图）

2

“五花八门、错综复杂”

一番打听后，陈莉才弄清楚产权登记拖延多年的主要问题——消防工程没通过验收。

幸好小区近十年来只有C1栋一家做餐厅的底商发生过一次小型火灾。消防车及时赶到，没有造成人员伤亡。

2022年4月底，C3栋的一位业主带南方周末记者走到楼内一处消火栓旁，他弯起食指和中指，用力敲了几下旁边的消防管道，“你听，这是空心的，里面没水！”

能拿到预售证的房子怎么会没通过消防工程验收？根据城市房地产管理法，商品房预售的条件之一是持有建设工程规划许可证。

北京金诉律师事务所主任王玉臣向南方周末记者表示，预售证只是说明符合预售条件，不等于后续的施工都是合法合规的。出现人防、消防等工程未通过验收，往往说明实际施工情况和之前的开发建设手续是不符的，甚至还可能存在违规建设问题。

实际上，鑫荣花苑的遗留问题要比陈莉了解的情况更复杂。2022年3月，漳州市不动产登记中心在“漳州12345平台”上回复市民咨询时表示，鑫荣花苑C地块存在增加容积率、2号楼二层南侧规划架空休闲区域用途改变为社区服务用房，绿地率、机动车位不足，消防门整改等问题。“漳州市12345平台”是漳州市人民政府办公室主办的网站。

“二期的情况更惨。”站在C3栋的一个窗口前，陈莉指着古城方向的一排红色屋顶说。

那是鑫荣花苑二期，小区就在古城里。从远处看，房屋已经封顶，和古城里的红砖色建筑融为一体。但走进小区就会发现，几乎一半的房子都还搭着脚手架，门窗也没装好，有的房前长出了一茬茬野草。

有几栋楼都贴着署名为向荣集团的一则公告：我司开发建设鑫荣花苑二期15-28楼工程，其中17、18、20、25楼工程已由业主共同先行出资进行施工，上部主体已经完工，现应17、18、20、25楼业主共同要求先行交付给业主自行装修。

漳州市自然资源局在“漳州12345平台”上的最新回复显示，该项目尚未能办证是由于向荣集团资金链断裂导致人防、消防工程未整改，档案未验收，部分楼栋用地被法院查封等问题。

南方周末记者走访了多个未办证的小区，和陈莉一样，受访的十多位业主对自家房产不动产权登记拖延的原因只知其一，未知其二。

漳州市自然资源局曾在一篇宣传稿中指出，市区不动产登记发证历史遗留问题“五花八门、错综复杂”。

例如，根据芗城区住房和城乡建设局在“漳州12345平台”上的最新回复，鑫荣嘉园20-23号楼尚需补缴城市基础设施配套费约500万元，且消防、人防、水电等工程存在的问题也因资金短缺无法整改。

针对上述10个存在不动产权登记历史遗留问题的小区，南方周末记者梳理了漳州市相关部门在“漳州12345平台”上对市民咨询的回复。总结起来，遗留的问题主要有三种：消防、人防等工程未通过验收；欠缴土地出让金以及建设资料不齐全。

自然资源部也曾总结过不动产登记历史遗留问题，包括用地手续不完善、欠缴土地出让价款和相关税费、未通过建设工程规划核实、开发建设主体灭失以及原分散登记的房屋、土地信息不一致和项目跨宗地建设共六大类。

王玉臣认为，上述历史问题中很多和商品房预售有直接关系。“往往是开发商预收了房款，却没有依法依规去用钱和建设，导致最终受苦的还是购房人。”

他举例称，欠缴土地出让价款和相关税费产生的主要原因是建设主体的资金能力有问题，或者一些保障住房年限届满对外销售（比如经适房5年后对外销售），未能及时缴纳出让金和相关税费，其中还不乏一些开发商在预收预售房款后，故意转移预售房款，导致进一步拖欠。

此外，如果房地产开发监督相关职能部门履职不到位、监管力度不够，也会导致上述问题的出现。

2009年8月，原漳州市城乡规划局局长沈茂然因涉嫌犯受贿罪，经漳州市人民检察院决定刑事拘留。裁判文书网上一则相关的刑事判决书显示，2001年至2007年间，沈茂然利用担任漳州市城乡规划局局长职务上的便利为向荣集团开发的鑫荣小区、鑫荣花苑、鑫荣嘉园等在项目选址、规划许可等方面提供帮助。

根据该判决书，有些房地产公司申请办理用地规划许可证材料不全，沈茂然会交代先予以办理，过后再补材料。



向荣集团在鑫荣花苑二期的房子下贴的公告。部分业主选择共同先行出资进行施工。 （南方周末记者 封聪颖/图）

3

相关费用谁来承担？

自然资源部在2021年1月印发的《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（下称《通知》）中，针对不动产登记历史遗留问题提供了解决方案。

其中，补缴土地出让金往往数额较大，如果开发商资金链断裂等，将拖延办证时间。对此，《通知》提出了“证缴分离”原则。

“证缴分离”指的是，房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。

漳州在解决惠民花园遗留问题时就实施了“证缴分离”原则。根据芗城区住房和城乡建设局2021年7月在“漳州12345平台”上的答复，惠民花园正在申请办理不动产权首次登记手续，需补缴土地出让金和产权登记费用，经协调，暂不追缴土地出让金，只需缴纳产权登记费用即可办理产权登记。

不过，该《通知》并未明确相关费用的承担主体。而在实际执行过程，常常出现开发商拒绝履行责任或无力承担费用的情况。

目前鑫荣花苑所面临的头等问题是，消防工程必须通过验收，但改造费用由谁来承担？

芗城区住房和城乡建设局在“漳州12345平台上”的最新答复显示，目前鑫荣花苑C地块需要消防整改资金约150万、绿地异地建设费225万。

王玉臣表示，消防改造往往意味着开发商在最初施工建设的时候，就没有合法合规施工，甚至可能在没有达到交房条件的情况下交房，这个违法违规的后果应当由开发商来承担。

然而，向荣集团已拿不出一分钱。2015到2017年之间，不断有鑫荣花苑的业主以逾期未办理不动产权登记为由起诉向荣集团。其中4位业主对南方周末记者表示，尽管胜诉，但他们至今未拿到违约赔偿金。

向荣集团的办公点在其开发的鑫荣小区里。从小区正门直走，绕过一个喷水池，就能看到一幢三层高的楼。楼体顶部印着“福建向荣集团”六个烫金大字，颇有气势，为这家濒临破产的企业保留了一点体面。

大楼一层如今是漳州市守合同重信用企业协会的办公处，但在最左侧有个狭小的房间，房间里只有一位穿着凉拖的中年男人在玩手机。办公桌上的职位牌显示，他是向荣集团的办公室副主任。

问起鑫荣花苑的消防改造费用，这位副主任依旧低头划着手机屏幕说，公司没有钱了，他也有几个月没领到工资。“现在公司只剩下五六位员工”。

当天，他的桌上摆着一份政府红头文件。“前几天芗城区政府拿过来的。”他坦言，文件里并没有规定企业解决问题的期限。

一周前，鑫荣花苑所在的西桥社区开了一次“就办理‘两证’消防整改征求业主意见会”。一位业主告诉南方周末记者，当天有10位业主参与了意见会，西桥社区的工作人员建议，消防改造工程的费用可以由业主众筹。

陈莉在业主群里得知这条消息时感到气愤，“以后有其他费用也要由业主来出钱吗？”

（应受访者要求，陈莉、孙国庆为化名）