本文来自微信公众号:冯仑风马牛(ID:fengluntalk),作者:冯仑,原文标题:《冯仑:影响房价的五个因素》,题图来自:视觉中国


中国的住宅市场,已经发展了二十多年。1998年,我们取消了福利分房,靠市场来解决住房问题。这之后,住宅市场才蓬勃发展起来。


改革开放初期,我们的人均GDP才300多美金,人均住房面积3平米。经过这么多年的发展,现在,人均GDP超过1万美金,人均住房面积超过40平米。


一方面,这是一个巨大的成就。另一方面,住宅的高速发展不会是永远的,高杠杆、高增长是有条件的。


大概有五个条件,决定了增长的边界。


第一,人口的增量


一线城市中,北京的人口过去一直是正增长,最近几年出现了负增长。上海、广州的人口增量也在不断下降。2021年,上海常住人口增长了1万,广州常住人口增加了7万。


其它大部分城市,特别是二线、三线城市,人口基本上都是零增长,甚至是负增长,只有少数经济成长比较快的城市,还在正增长。


住宅是要给人住的。那么人口就是一个边界,当一个城市的人口增量越来越少,人口聚集度越来越缓慢的时候,住宅的增长也一定会放缓或者停下来。


更极端的情况,比如黑龙江的鹤岗,人口大量流出,常住人口不断减少,于是1万块钱可以买一套小房子。即使那么便宜,也没人买。不少人会说,“在那待着干嘛,没就业没收入,还很冷。”


不只是鹤岗,每年从东三省跑出来,到东北以外的,大概有200万人。


第二,城市的基础设施


当一个城市的基础设施没有完全定型,机场、码头、车站,以及公共的剧院、医院、学校等等还没完全建好的时候,就是城市在往上走的时候,人口会随着这些设施的完善而移动。比如,这儿修了一条地铁,地铁沿线就会聚集一批人;那儿又盖了医院、学校,又聚集一批人。


等这些投资都完成了,城市的格局、居住格局、空间格局基本上就定下来了,人移动的方向和聚集点也都定下来了。到这个时候,物理空间的增量就很少了,住宅基本上就停下来,非常缓慢地增长


这个过程和城市化的指标有关。一般来来说,伴随着基础设施的兴建,城市化率到了百分之六、七十,关于住宅的想象力就会极其有限了。


第三,相关的金融问题


比如利率、税收、汇率,这些对住宅的需求影响非常大。


最近一些城市的首付比例下降了很多,如果利率也非常低,可能会刺激出一些改善性的需求。


另外,如果首付特别低,对于从外地移居到城市的人来说,买房的门槛低了,也会增加一些购买需求。


总之,这些金融政策,利率、利息、汇率、遗产税、赠与税、财产税、房产税,等等的变化调整,住宅市场会有非常敏感的反应。


第四,国家的住宅体制


住宅体制决定了住宅市场的规模。从全球范围内看,不同的国家,住宅体制有许多不同。比较典型的,有德国模式、美国模式,以及新加坡模式。


美国的住宅市场旺过几十年,但德国的住宅从来没有被炒起过。


德国的人口有八千多万,是中国香港或者新加坡的十多倍,但是没有一家大的地产公司。它的地产公司的规模还没有新加坡的地产公司大。为什么呢?


因为德国实行的是租赁为主的住房政策,德国的租赁体系非常完备,大概50%到60%的人租赁住宅。另外,炒房、卖房子套利还可能坐牢。


在德国这种住房体制下,住宅公司就不太可能发展得很大。


而美国的住宅体制,更多的是市场。包括解决穷人的问题,也用市场。用次贷,也就是免首付,然后就给贷款,也不考察信用,或者信用考察非常简单,就让人买。之后再想办法刺激,给消费贷款,等等。这样搞,住宅市场就不断地出现泡沫。


新加坡的体制很有意思,它分成两块,政府管80%,这80%是保障性的,叫组屋。组屋是单行道,你可以进去。进去之后,如果你选择出去,以后就不能第二次进去了。


也就是说,每个新加坡人,只要正常工作,就有一次申请政府房屋的机会。这个房子由政府供地、政府建、政府卖、政府提供贷款,全部是政府来做。随着时间的推移,房子的价格略微会涨,但也不会太多。


如果你退出来,要自己购买更好的房子,那你以后再也不可能申请组屋了。接下来你就会进入私人房地产。这些商业化的房产,大概占到市场的20%。


我们现在的体制是什么?


我们的体制比较复杂。刚取消福利分房,进行房改的时候,比较偏向美国模式,什么都市场化。后来比较偏向新加坡模式,搞了经济适用房,搞了一阵子廉租房。现在“房住不炒”,又比较偏向德国模式。但是,每一个又都没有完全做到,不是这三种模式当中的任何一种的完备模式,政策还经常有摇摆。所以,我们的住宅市场就不好预测。


第五,社会心理预期


社会心理预期非常重要。比如说,房子是永久产权,可能会刺激一些人多买一点房,然后把它交给下一代。但如果这个房子只有几十年的租赁权,可能买的人就少一点。


还比如说,要征房产税了,大家的心理预期就有些变化。当然最近政策明确了,这两年房产税的试点不扩大,也就是说暂停了。


如果遗产税也要来了,大家会觉得,买这么多房子,将来都会成负担,对大家的心理预期的影响也很大。


此外,由于人口结构的变化,90后、00后的年轻人,他们对房子的心理预期,也跟老一代不一样。因为他们上面老人特别多,如果将来老人都不在了,其实房子是多的。20年以后,可能不少00后会继承几套房子,他们的预期变化也会使买房的冲动降低。


当然,社会稳定不稳定,政策管制与否,经济是不是有波动等等,都会影响到预期。


如果预期特别不好,住宅市场的扩张就会受限制;如果心理预期特别好,市场还会增长。


其实,从某种意义上说,大家对待财富的心思跟养孩子是一样,就三件事:


第一,这孩子是不是我的?孩子是我的,我就好好养;如果是隔壁老王的,不仅不能好好养,还得跟老王对着干。这个钱是自己的,那就想办法让它增加,让资产增值。


第二,要让自己的孩子快速成长,让孩子去更好的学校,接受更优质的教育。同样,着眼于成长,人们也希望把财富放在一个有成长,有增长的地方。


第三,要有良好的流动性。比如说,孩子在某地工作,万一当地有疫情,或者有战争了,打一个电话,让孩子赶紧跑,赶紧回家,孩子就顺利回来了,那叫有流动性。如果一个地方没机场,没铁路,没公路,你不可能让自己的孩子去,因为没有流动性就没有安全感。


我们的资产、住宅如果能具备这三条(第一,产权明确;第二,不断升值;第三,交易很流畅,有流动性),心理预期就会很好,住宅市场就会不断活跃,会有增长。


如果这三个预期都破坏了,比如说,这房子是不是我的不知道,还涨不涨价不知道,能不能卖掉也不清楚,住宅市场就不太可能好。


比如说,根据贝壳的数据,现在一套房挂出来没有11个月是卖不掉的。我们知道,好的时候,3个月就能卖掉,现在要11个月,那还买房干嘛,万一急用钱,这不就瞎了吗?


总之,以上这五件事,制约着我们对住宅的想象空间,影响着房价的大的走势。


而且这五个因素也决定了,人均GDP到了1万美金之后,住宅市场会逐渐地减量、减速、减价。为什么老说人均GDP到了1万美金,因为这是全世界的规律。


我们也看到,现在很多住宅公司爆雷,出了一大堆问题。事实上,有些有偶然性,但是从房地产,从住宅这个行业来看,它也有必然性。人过了青春期肯定是不长个了,行业也如此


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