在此过程中，许多地产人的命运发生改变，有人在大浪淘沙中挥手告别；有人初心不变选择坚守。
针对行业变化，时代周报推出《地产人这一年》专题，记录大时代下地产人们的不同命运。
“宁要大城一张床，不要小城一套房。”这个段子折射出城市青年留在一线城市的决心，也是一线城市房价高涨的真实写照。
长期以来，一线城市房价居高不下。步入2021年，针对一线城市的楼市政策持续出台，从供需两侧发力降低购房成本。
这一年，一线城市楼市调控创下诸多先例。
北京“多校划片”政策结束了入学与房源强相关时代，从源头上遏制学区房炒作；上海“三价就低”政策成为银行降低杠杆率利器，二手房核验价机制打击"阴阳合同”；广州多区收紧人才落户政策，防止投机人士以人才之名行购房之实；深圳二手房参考价格机制成为二手房管控样本，多个城市相继跟进。全国首个“单边代理”机制在深圳落地，房产交易日益透明化，吃差价模式推出历史。
调控逐渐深化，一线城市供应大增，房价从高位回落。房地产交易行业也从无序走向有序，市场进入规范化发展阶段。
克而瑞研究中心数据显示，2021年前11月，一线城市整体新增供应面积3177万平方米，同比上升6%，是各能级中唯一录得增长的梯队。11月末，一线城市房价增速为4.8%，较高点已有显著回落。
置身于调控大潮中，房产中介在市场沉浮中起起落落。
有人见证学区房泡沫褪去，虚假炒作得到惩戒；有人在市场转冷后多月未开单，但仍选择坚守等待机会；有人在大浪淘沙中苦练内功，获得更多发展机会……他们在一线城市的卖房故事，成为观察楼市变化的典型样本。
2021年，一些曾经扰乱行业秩序的潜规则，在一轮轮密集调控中黯然退场。
发布虚假房源吸引客户线下收割、散布房价暴涨谣言制造恐慌、利用信息差吃差价……这些在北京房产市场屡试不爽的违规行为，在2021年得到全方位打击。
7月， 北京两名房产经纪人在社交平台发布学区房价格异动信息，以此“逼单”。此后，这两名经纪人因涉嫌寻衅滋事被刑拘。2021年，北京市住建房管部门对房地产经纪机构、住房租赁企业立案处罚457起，罚款575.5万元。
北京万柳片区的房产经纪人蒋美对规则变化深有感受。蒋美告诉时代周报记者，她所在的房产中介机构对经纪人进行强管控，不能发布房价涨跌字眼，跟业主沟通时也不能用以往的话术，朋友圈只能转发文章不能做解读。
多方努力下，北京学区房市场泡沫逐渐褪去，进入健康发展阶段。
12月28日，蒋美坐在电脑前为业主下调报价，拿起手机拨下意向购房者号码。“不考虑了”“明年再看”……几乎所有客户都释放出观望信号，蒋美已习惯被拒绝。当前市场行情与2021年年初排队抢房、业主返价形成鲜明反差。
万柳因汇集国内顶尖的学校资源而成为北京家长的“朝圣地”。蜂鸟家园小区是万柳“顶流”，此前因对口中国最好的小学之一中关村第三小学而备受热捧。就读蜂鸟家园小区，意味着在海淀顶尖教育资源争夺中占得优势。
蒋美回忆，2021年春节后，蜂鸟家园小区挂牌单价直线飙升，均价从14万元/米²涨至19万元/米²。部分业主信心高涨，将房源单价挂牌至20万元/米²。
“那时买房是要抢的，购房者买房要先报备购房意向，几个意向客户集中看房。业主动不动就涨价，以10万元为梯度涨，可能多睡一个晚上就要多交几十万元。”蒋美告诉时代周报记者，蜂鸟家园小区买家实力强劲，全款买房者不在少数。
学区房击鼓传花的游戏，在多校划片政策中戛然而止。2021年下半年，海淀执行多校划片政策。这意味着买房与入学不再划等号，学区房价值大幅缩水。
蒋美表示，从多校划片执行后，蜂鸟家园小区的看房量和咨询量与日俱减。客户砍价以20万元为梯度，逐层往下砍，有人砍了200多万元后成交。
最近一个月，她所在的中介公司只成交了一套蜂鸟家园小区的房源。年底将至，业主价格再次松动，有业主在一周内下调两次报价，总价下调40万元仍无人问津。
市场调整阵痛难免
持续升级的上海二手房新政，对市场乱象不断打击与整治。
2021年年初，张晓拿下上海某链家门店销冠。她回忆，2020年学区房行情火热，一个月能成交10套；2021年年初行情持续，成交、带看数都十分可观。2021年1月，上海张江集团学校传出“私转公”消息，其对口的学区房单价涨到16万/米²，高于浦东陆家嘴核心区大部分房源价格。
以7月二手房核验为分界线，上海二手房市场经历了冰与火的变换。新政出台后，购房者焦虑减轻，不再盲目入市。
“每年行情都是波动的，自己心里也有预期。随着开单数量减少，门店里不少经纪人迫于经济压力主动离职。而我最终也选择辞职单干，这样起码心理压力会小一些。” 张晓表示。
2021年是楼市杠杆的分水岭，过去高杠杆、快进快出、低买高卖推高房价泡沫，多地出台降杠杆政策后，市场逐渐回归理性。
上海房产经理人王建国认为，8月出台“三价就低”政策，释放出强烈的去杠杆信号。王建国解释，所谓“三价就低”政策，即参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，选择相对最低的价格来审批贷款额度。买家不能再用阴阳合同骗取高额贷款，银行资料审核从严。
政策增加了首付支付成本，将短期投机行为拦在门外。8月上海二手房成交量出现大幅萎缩，同比下降40%，创下2021年最大跌幅；成交均价亦同比下降5%。
王建国认为，市场短期调整时难免有阵痛，但当调整结束后，真正有购房需求的刚需买家仍会选择入市。
“这个行业只要有业绩，好的经纪人收入可以一直很好，但差的也很差，甚至即使转行了也会不适应，毕竟这个职业灵活和自由。”王建国表示，近期房贷放松，市场有回暖迹象。一时的困难就像冬天，忍一忍，总会过去。
销冠转攻新房市场
供职于中国最大的房地产中介公司、从业超过5年，房产经纪人梁丽用“跌宕起伏”来概括自己的2021年。
2021年年初，梁丽依然保持着所在门店的销冠纪录。“前3个月，我一共成交了5套房。”梁丽并未透露售出的房源总价及佣金，但其门店所处的天河区，是广州房屋均价最高的区域。
二手房交易持续上扬，最终引来“密集调控”。4月，广州接连出台3个政策，果断采取措施稳控市场。
在梁丽看来，下半年才是广州二手楼市真正的转折点。数据显示，广州6月二手住宅成交量进一步跌至7794宗。7月—8月，广州二手住宅成交量始终在9000宗以下。
梁丽告诉时代周报记者，7月以来，市场需求减少叠加成交周期明显拉长，业主对后市信心有所减弱，部分业主开始调整报价。在此背景下，房产中介拓宽交易市场，将精力集中于新房领域。
“从6月到12月，我只成交了1套房。”梁丽告诉时代周报记者，除有客户约看二手房需要陪着，自己大部分精力都放在了一手楼盘的销售上面。“现在开发商为促回款，都尽可能使用渠道分销，给的佣金点数也很可观。这个月我们门店卖了十几套新房，二手才卖两三套。”
二手房市场持续疲弱，新房市场却从10月开始呈现升温趋势。10月广州新房网签7161宗，环比上涨3%；11月广州新房网签8761宗，环比上涨22%。
“主要是新房价格受限价政策影响，近期下调很多，不少刚需客刚好趁这个机会上车。”梁丽告诉时代周报记者，近期降息降准政策也在一定程度上利好新房市场，后者在贷款等方面有一定优势。因此，凡是遇到意向客户，梁丽都会主动向对方推荐新房。
转行开滴滴、送外卖、跑代驾
2021年2月8日，深圳二手房参考价格落地。此后，西安、成都、东莞等城市相继跟进，二手房市场进入“参考价”时代。
新政出台即将满一年，深圳二手房市场发生巨大变化，身处其中的房产经纪人感受最为明显。
小型房产中介机构负责人梁煜告诉时代周报记者，2019年此时，深圳二手房市场提前迎来“小阳春”。有房产中介看房档期排到大年三十，有新房收回折扣临时加价。但参考价格机制落地后，二手房市场急速降温。
深圳住建局数据显示，12月1日-29日，深圳二手住宅成交套数为1875套，创10年新低。2020年12月，深圳共网签4861套一手住宅，创2016年3月以来的新高，同比上升44.0%；二手住宅成交量接近万套，为2016年4月以来的最高值，共备案9959套。
梁煜透露，过去深圳房地产成交量高，导致行业出现人员过剩问题。由于房产中介学历普遍较低，资源也都集中在房产领域，走出去选择出路较少。年轻中介还可以跨行从零开始，入行3-5年的中介处境最为尴尬，深圳不少同行转行送外卖、开滴滴、跑代驾。
12月31日，深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪对时代周报记者表示，目前成交行情持续低于行业荣枯线，难以支撑起此前从业人员的规模量级。长期看，大浪淘沙开始集中显现。深圳房地产依然是市场化程度最高的市场，市场竞争加剧将进一步淘汰粗放式的发展模式。
在推动交易规则走向透明化、规范化的路上，深圳亦走在全国前列。
11月19日，深圳房地产中介协会发布《关于新版二手房交易网签系统上线的通知》，这是是在国内首次引用了“单边代理”模式，即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方“各为其主”。
梁煜认为，“单边代理”对从业多年的经纪人是利好。通过积累多年的口碑，经验丰富的经纪人将获得更多的代理机会。而在新规则下，不打擦边球、规范交易流程才有可能成为委托对象，这也倒逼从业者提高服务水平，有利于行业向上发展。