本文来自微信公众号：底层设计师（ID：Bottom-upDesigner），作者：谢泓（广东省中小企业发展促进会会长），头图来自：视觉中国
一家会员企业负责人最近找到我，说在广州附近有一块三四百亩的工业用地，原来规划盖普通的钢构厂房，容积率不高。但顺德的朋友告诉他，土地如今是稀缺资源，容积率低了不合算，怎么也要跟政府要求提高容积率，说容积率就是钱。
他一直犹豫：提高容积率，做成工业园，担心投资扩大，园区建设好招不到商，需要我们协助招商。由于一再犹豫，这块地已经过了地方规定的建设期，每天要交两万元的滞纳金，企业负责人非常着急。
企业方不理解：跟地方拿地，地价这么高，还要承担产值和税收，一旦过了建设期，罚款这么重。提高容积率也要大费周章，投资强度大了地方不是更合算吗？以前企业没土地难，现在有土地更难，土地怎么这么烫手了？
一、疯狂的土地
今年以来，特别是下半年，广州、佛山、中山等地，商住房地产陆续出现流拍，地王不再。与此同时，工业用地却供给紧张、价格屡创新高。其中缘由究竟是什么？
自2012年1月，深圳市出台《深圳市城市更新办法实施细则》，大力推动城市更新。很多企业转移到珠三角其它地方，毗邻深圳的珠三角地区工业厂房价格及租金受此影响上涨。
随着中央政府对房地产市场的调控，大量资本进入工业地产领域，也带动近三年来珠三角地区城市更新、工改工、村级工业园改造的热情。
2021年上半年，广州市城市更新改造土地面积突破2000万平方米。2020年和2021年，佛山顺德每年拆除整理土地面积3万亩，到2021年底累计拆除整理超8万亩，改造约5.5万亩。
但由于资本角力，哪怕工业土地供应增加，珠三角工业用地还是陆续拍出天价。工业地产中介成交数据显示，从去年底到现在，深圳、东莞、惠州等珠三角城市的一些厂房租金上升了50%，个别地方甚至翻了一倍。
相对房地产，工业地产证券化水平不高，其投资价值在投资商看来远被低估。珠三角是制造业集聚区，工业厂房需求量大，规模也大，适当梳理就可以大规模证券化。工业地产可以吸引资本投入，因而被开发商、地方政府、投资客以及银行看好。
目前，工业地产的开发者主要有四种主体，一是政府，二是专业的工业地产运营商，三是由住宅地产、商业地产等地产界人士转投工业地产，四是由实业转投工业地产。文章开头的那家企业就属于第四种类型。
很多游资也进入工业地产领域，见房就收，操控工业厂房租金市场。据了解，十年前深圳很多厂房就被中间商控制，这个趋势已逐步在珠三角蔓延。
从房地产到工业地产，地产炒作进入工业地产领域，开始推高中小制造业企业用地、用房成本。
2019年出台的《广东省促进中小企业发展条例》也关注到相关问题，其中第三十一条提到：“县级以上人民政府及其有关部门应当加大工业厂房租售市场监管力度，完善工业厂房供需信息发布机制，促进租售信息公开透明。”但条例没有细化成执行文件，政策力度被大大削弱。
为满足中小企业发展的用地需求，《广东省促进中小企业发展条例》也规定：“根据中小企业创业创新和生产经营需要，依法合理安排中小企业发展用地。县级以上人民政府及其有关部门应当通过弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁等方式向中小企业供应土地；允许中小企业在国家规定期限内按照合同约定分期缴纳土地出让价款；支持工业厂房按照幢、层等固定界限为基本单元分割，转让给中小企业。”对此，广东省国土资源厅出台了相应的配套政策。
本来，分层、分幢销售可以让小企业获得有产权的物业，却因此推动了工业厂房商品化的速度，被开发商利用，给予资本操控的空间。大量的“工改工”“村改”让许多中小企业失去了经营场地，很多租金到期的企业，面临着要不关门，要不迁走的困局。
一家处在广州番禺的装备企业，技术水平较高，员工以本地人为主。该公司负责人透露，专精特新企业工艺也是竞争力，如果企业搬走，意味着很多技术精湛的熟练工流失，对企业发展影响很大。
虽然当地政府也关照可以给土地，但地价要150万，还有税收和投资强度的要求，如此算下来要多投一个多亿。
换若平常年份还好，但这几年遇到新冠疫情、原材料涨价、汇率等诸多问题，经营充满不确定性，企业并不敢盲目投资。
在“旧改”“村改”的进行曲中，大量中小企业被迫搬出原来相对廉价的厂房，这对于处于经济发展逆周期的中小企业而言，无疑是雪上加霜。
中小企业常被冠于“落后产能”“脏乱差”而倍受挤压，被迫关停并转。
二、被错读的高质量发展
很多地方把城市更新、“工改”“旧改”“村改”贯以高质量发展之名。
从地方经济发展数据看，“工改”“村改”“土地整理”确实让GDP经济、财税实现增长。但其增长的逻辑，究竟是企业竞争力提升带来的增长还是拔苗助长，需要细细探究。
土地对于中国制造业密集区的珠三角而言，的确是稀缺资源，也是制造业不可或缺的生产要素。
我们谈高质量发展，经常提到投入产出比、每亩产值、每亩产税收，也按照这种方式要招商引资。企业需要土地资源，特别是珠三角制造业密集，供应链齐全，地价高些企业也理解。
但我们所看到的GDP增长，财税收入增加，是制造业内在发展的结果吗？究竟是制造业发展逻辑还是房地产的投资逻辑？
深圳去年下半年暂缓城市更新，让我们几家“专精特新”的会员企业松了一口气。城市更新虽然能掀起又一轮土地造富运动；但流失的却是一批批中小企业，其中不乏优秀的专精特新企业。
毋庸置疑，资本是逐利的，大量的土地整理和改造，必须介入资本。但资本的进入会侵吞微薄的中小制造业利润，让困难时期的中小企业雪上加霜。
我们经常说中小企业要转型，要淘汰落后产能，要规范企业发展，这都是中小制造业企业发展的方向，但这些应该是市场竞争、市场调节的结果。
如果通过土地改造、资本输入，大量增加制造业用地成本，以致影响制造业利润，是得是失还要斟酌。
当国外出现经济危机，中国就会大兴土木，开启投资拉动模式，主要是在国外经济低潮期在国内做增量。宏观调控是在经济过热期做减量，在经济困难期做增量。
珠三角的产业规划比较混乱，特别是村镇一级的工业园，历史遗留问题多、权属复杂、利用率低，布局散、污染大、隐患多、利益杂，这些是现实问题，不是今天才存在。
但现在整个珠三角都在大张旗鼓进行土地整理，一个小区域动辄上百条村、十几万亩，拆房砍树，把很多中小企业赶走，有些企业可以搬回来，但搬企业又不是搬家那么简单，大多数企业是经不起折腾的。
当前不仅仅是经济转型期，也是社会观念、意识的转变期。对企业和地方来说，对发展高质量经济、高质量社会的探索，任务艰巨、伴随阵痛。社会各个层面需要同舟共济，携手同行、相互包容和理解。
行业竞争激烈，企业的毛利率会下降，就要在经营上下苦功夫，通过创新提高毛利率，在管理上降本增效。地方在经济的发展上，已经不是招商引资时代的增量发展，而是需要在内生发展上做存量提升，难于一蹴而就。
三、珠三角的高质量发展之路
具体到珠三角地区经济产业的高质量发展，需重视四个方面：
其一，珠三角可以走绿水青山之路。
珠三角本是鱼米之乡，不管是“旧改”还是“村改”，亦或是其它形式的土地改造整理，都不能把它们真正改成广州和深圳。它还必须是河流交错、乡村秀美、工业发达的发展模式，可以是德国工业模式。
德国的隐形冠军，都隐藏在美丽的乡村里面。珠三角仍然可以走“青山绿水就是金山银山之路。”
如果“旧改”“村改”后到处都是鳞次栉比的工业区、写字楼，珠三角就不是现代化的鱼米之乡。一个有竞争力的产业生态，其价值不是多少个大干快上的工业园可比拟的。
其二，重修梳理珠三角的产业体系。
2020年5月，广东省政府发布了《广东省人民政府关于培育发展战略性支柱产业集群和战略性新兴产业集群的意见》，对全省产业集群的发展做出梳理，并规划出广东省十大战略性支柱产业集群和十大战略性新兴产业集群发展方向。珠三角便是广东产业集群发展的重要腹地。
改革开放之初，珠三角产业集群的发展，主要依靠毗邻港澳的区位优势，劳动力及土地成为主要生产要素。随着经济持续发展，劳动力及土地成本大量提升，产业集群发展面临退化的威胁。
产业集群的提升需要依靠新要素的供给，如大数据、品牌、工业设计、研发等非物质要素。
地方政府必须改变观念，发展地方经济要从做招商引资的经济增量，转化为做经济存量的提升；必须重新梳理产业发展地图，因地制宜做好产业规划，培育产业促进中间体，引进及培育促进产业发展的新要素。
其三，要把新型工业园区的建设，打造成产业提升的突破口。
当前，“旧改”“工改工”中，地方比较注重的是土地的价格及所摊分的税收及产值，重点关注的是现期利益。
上世纪六七十年代，曾经的传统工业城市意大利米兰，在新的国际分工背景下，工业发展也一度陷入困境。后来，米兰大力发展设计业、展览业，成为全世界的设计之都、品牌之都、展览之都和时尚之都。米兰也没有因此大拆大建，相反，把历史变为时尚的元素。
产业发展新要素的培育，可以借助新型工业园区的打造来形成，不只是土地价格问题，而是完善园区功能。新型的园区建设需要做产业分析和定位，需要发展培育产业服务中间体，关键是产业内容。
其四，地方发展制造业，也需要有工业精神。
工业精神强调一丝不苟、精益求精、合理谋利。地方也需要科学、理性地理解制造业，理解制造业发展的客观规律及发展路径。产业发展不能用房地产的投资逻辑，而是要用工业逻辑去统筹好资源要素。
用房地产、投资逻辑去做制造业，把社会最好的资源配置给投机者，会助长整个社会的投机心态，助长功利主义和权力主义，助长社会浮躁心理。
工业逻辑运作的原则是把最好的资源配置给真正的增量财富创造者，其效能和效率最高最好。
四、企业高质量发展的认知
位于顺德陈村的一家超硬材料企业，是陶瓷磨具行业的隐形冠军。
这几年由于房地产发展停滞，对陶瓷瓷砖需求减少，陶瓷企业所需求的磨具也减少，该领域成为缩量市场。为应对市场变化，企业引进了TO C管理，对所有经营节点全面管控，业绩和利润不降反升。
企业负责人提到，以前觉得要扩大规模，企业就要扩大投资。现在企业做减法，降低成本，形成竞争力以后，反而迫使管理能力不善的企业让出市场。
企业认为，竞争这么激烈的行业，通过管理改善，居然还可以获得业绩倍增，说明中国制造业高质量发展还是大有空间可挖，制造业还是有巨大发展的潜能。
广东省中小企业发展促进会多年来坚持开展各种制造业管理培训班，组织中小企业学习精益管理、供应链管理等，已然蔚然成风。
8年培训3万家企业、10万人次，让千千万万个车间、工厂，通过发挥一线员工创造力、创意，每年可省下十几万、百八十万的企业，比比皆是。
顺德龙江的一家家具企业，经过三年精益管理，降低几千万库存，交货准时率大大提升。企业老板说，没有精准的供应链管理，他们不敢花几千万押金去竞争由日本、德国企业长年控制的机场航站楼家具生意。
同样是佛山的一家电容器企业，老板说，以前产品80%外销，觉得毛利率高、利润高理所当然。中美摩擦后，企业80%产品转内销，毛利率从45%下降到20%-30%，没有精益管理，企业准死。
几十年前，改革开放初期，制造业开始是人口红利，接着是供应链红利。相对而言，企业毛利率较高，管理比较粗放也没有问题。
当经济发展进入逆周期阶段，企业不在管理、经营、创新上下功夫，就没有竞争力，就会被淘汰。
正是经济下滑，迫使企业提升管理、钻研创新，走高质量发展之路。这过程中，企业必须在以下三方面有清晰的认知：
第一，企业必须深刻理解制造业的文化逻辑。
中国经过四十年改革开放，已成为全世界工业门类最为齐全的制造业大国。企业必须理解，制造业不是如传统商业通过囤积居奇的方式获取利润，也不应通过资本放大杠杆获取利润。
制造业必须实实在在通过生产实现价值，不能急功近利，投机取巧，而是科学管理，创新发展。
第二，要正确理解土地的作用。土地仅是企业生产的要素，不是高级要素。企业生产的高级要素是专业人才、科技研发等。
广东江门有一家企业，十六亩地就可以产出一家年产值近10亿元的制造业上市公司。老板说，场地紧凑就是“风水”，地方不大就要优化生产流程，可以省人工、省物流。
他形容制造本身不赚钱而通过囤积土地赚钱的老板“堕落了”。真正从事制造业的企业，必须慎重对待投机所带来的利益。
第三，企业从事工业园区建设，必须为产业集群升级服务。
企业需要理解政府发展经济的用心良苦。大数据、研发、品牌、设计、策划、标准等新要素资源，需要经过有机整合、市场验证，不是政府所擅长的服务。
那么，企业就要遵从制造业发展规律，服务于政府在产业发展上的规划。通过产业园载体，成为产业服务中间体，实现创新要素供给，赋能企业发展，为产业集群升级服务。
在国外，成熟的产业园区，租金收入仅占到总收入的40%，主要收入是投资及服务。广东省有400多个产业集群，面临的产业升级压力之大不言而喻。民企参与工业园区建设，可以用新的理念，服务产业升级，服务地方经济发展。
这是一个新时代，也是国家、产业、企业观念转变的时代。过去，地方经济、企业发展的很多理所当然的观念和做法会受到挑战。
显然，国家提出的高质量发展，不仅是经济的高质量发展，而且是全社会的高质量发展。
我们最近已经尝试把制造业所推行的精益管理引进到厂房、园区的规划。医院、铁路、机场等人流密集的场所，也可以大量采用精益管理。
总而言之，高质量发展不是一个口号，它应是一个伟大的社会实践。
经济高质量发展，去浮躁、去投机、去炒作，实实在在为实体经济发展服务。资本、土地都必须为制造业发展服务，不应让它们成为中小企业发展之痛。
制造业也必须有内生发展的方向，构建中国的制造业文化，建立更加成熟、可靠、理性的中国产业体系，形成和培育中国社会新的商业伦理及工业发展逻辑，这才是未来中国产业发展的常态。
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