本文来自微信公众号：华尔街见闻（ID：wallstreetcn），作者：叶桢、俞涛、许超、编辑：王丽，原文标题：《美国楼市空前狂热！房价、房租创纪录飙升，美联储压力山大》，题图来自：视觉中国
在史无前例的“大放水”刺激下，美国楼市空前狂热，房价涨，租金也涨，留给美联储回归货币政策正常化的时间不多了。
美国6月房价同比上涨18.6% ，创下历史新高，最新的 Case Shiller 数据也显示，美国20个最大城市6月份的房价同比增长了19.08%，甚至超过了房地产泡沫时期的涨幅。7月份美国成屋销售价格中值较上年同期上涨17.8%。与此同时，全美二季度单户现房销售价格中位数较一年前上涨了22.9%，创下自1968年以来的最快涨幅同期纪录。
美国租房市场也正陷入“报复性反弹”：从佛罗里达到田纳西，每个房源都有多人进行竞争，房东们则以创纪录的速度提高房租。美国租房市场目前正陷入自二战以来最严重的紧缺状态。随着房价大幅攀升，居住成本或将成为继二手车之后，推动美国消费者物价走高的又一主力因素。物价一旦失控，美联储将不得不踩下货币政策急刹车。
01 美国房价“全面开花”
最新发布的数据显示，标普CoreLogic Case-Shiller全美房价指数6月同比上涨18.6%，涨幅较5月的16.8%进一步加速。该指数衡量的是美国主要大城市地区的平均房价，6月涨幅是自1987年该指数开始发布以来的最高水平。
根据Case-Shiller房价指数，美国20个最大城市6月份的房价同比增长了19.08%，涨幅也较5月的17.1%有所扩大。
其中，凤凰城的房价涨幅为29.3%，连续25个月位居全美首位，继续保持创纪录的涨幅。圣地亚哥的涨幅位居第二，为27.1%。波士顿、夏洛特、北卡罗来纳州、克利夫兰、达拉斯、丹佛和西雅图的年度房价涨幅均创历史新高。
Case-Shiller房价指数相对有所滞后。全美地产经纪商协会（National Association of Realtors）8月公布数据显示，7月份美国成屋销售价格中值较上年同期上涨17.8%，至359900美元。
此外，见闻此前文章提到，据美国全国房地产经纪人协会（NAR）统计，在其追踪的183个都市区中，有182个地区的单户住宅销售价格中位数高于去年同期。其中94%的都市区房价中位数比去年同期上涨超过10%。
NAR数据显示，全美二季度单户现房销售价格中位数较一年前上涨了22.9%至357900美元，创下自1968年以来的最快涨幅同期纪录。
其中，二季度美国房价涨幅最大地区是马萨诸塞州的皮茨菲尔德，中位数价格同比上涨46.5%。紧随其后的是德克萨斯州的奥斯汀都市区，增长了45.1%，再然后是增长41.9%的佛罗里达州的那不勒斯。唯一比去年同期下降的都市区是伊利诺伊州斯的普林菲尔德，那里的房价中位数下降了 6.9%。
一方面，疫情下长时间的居家隔离催生了人们改善居住环境的意愿，美联储实施的量化宽松和超低利率政策更进一步刺激了购房需求。据统计，自疫情以来，美国30年期住房抵押款固定利率下降了约25%，降至2.9%左右，处于1971年以来最低水平。
而另一方面，由于待售房屋库存仍远低于正常水平，供需失衡引爆了美国楼市热潮，一度出现十几个买家抢购一套房子的现象。
近几周，美国待售房屋数量有所增加，但库存仍然很低，尤其是低价房屋。据房地产经纪公司Redfin Corp的数据，在截至8月22日的四周内，挂牌房屋数量较近期低点增加了16%，但仍较上年同期下降了23%。
受疫情导致的供应链中断影响，木材、水泥等建筑原材料库存不足，加上领着失业补助的蓝领阶层不愿重返劳动力市场，这些都使得美国房屋建筑工程施工受阻，拉长修建周期，从而影响住房供应。
02 房租也在飙升
更令人沮丧的是，当失望的购房者转向房屋租赁市场时，会发现房租也在飙升。
美国房地产数据公司Yardi Matrix跟踪的数据显示，截至今年7月份，美国房屋租金要价上涨了近13%，这创下了过去五年以来的最高同比涨幅。
另外据房屋租赁公司Tricon Residential公布的数据，该公司7月份新租赁房屋租金同比上涨了约21%，创下其有史以来最大涨幅。对于续租的房客来说，平均涨幅相对温和，为5%。此外，行业咨询公司RealPage的数据显示，今年第二季度美国租赁公寓的入住数量大涨50万套，创下1993年以来的最大年度增幅。
房屋入住率也在急剧攀升。7月入住率创下96.9%的新高；7月份新签租约的租金上涨了17%，达到历史最高水平。
市场分析认为，全美对于居所的竞争正在加剧。随着房价不断飙升，那些无法负担高昂新房价格的潜在用户正被迫回到租房市场。
穆迪分析公司首席经济学家Mark Zandi表示：
整个房地产市场都异常火爆，从购房到租赁、从高端到低端、从东岸到西岸……这本来是基本需求，但这种需求却越来越难满足。
租金上涨，一方面是由于买不到房子的人以及疫情期间搬到郊区租房的城市居民的需求不断增加，驱逐禁令也加剧了租房市场的紧张。“在禁令发布之前，全美每年约有6%的租户被迫迁出。”Zandi警告，美国租房市场目前正陷入自二战以来最严重的紧缺状态。
与此同时，新房供应也继续落后于历史水平。
房地产数据公司Apartment List编制的数据反映了今年以来美国房租的惊人涨势。疫情以来，美国房屋空置率持续下降，价格不断攀升，自2021年1月以来，美国全国房租中位数增长了13.8%，是美国整体通胀率的两倍多。相比之下，2017-2019年，从1月到8月的租金增长率平均只有3.6%。
值得注意的是，美国今年这轮租金上涨是席卷全国的，与去年相比，是一个巨大的变化。去年，租金在昂贵的市场大幅下跌，而在较可负担的市场则迅速增长。而今年，租金出现全面上涨。
据Apartment List, 疫情时期房租大幅下跌的城市基本上都涨回到了疫情前的价格，其中包括美国最大的两个城市：纽约和洛杉矶。
纽约市上个月房租上涨了5.8%，全市范围内的租金中值为2052美元（约合人民币12468元），自去年3月以来首次超过2000美元。在美国的另一边，洛杉矶本月的租金上涨了2.5%，目前的中位数租金为1874美元。
03 机构抢食住房市场
在美国普通民众面对高企的房价和租金一筹莫展之际，资金雄厚的华尔街机构正在大举进军房地产市场，“抢食”本就不充裕的住房供应。
自6月以来，仅黑石、景顺和高盛就承诺向房地产领域投资超过110亿美元。根据美国房地产公司Redfin的数据，投资者在2021年上半年购买了总值870亿美元的住房，其中第二季度创纪录地购买了6.8万套住房。
Redfin数据显示，二季度六分之一的房屋销售流向了投资者。在亚特兰大、菲尼克斯和迈阿密等地，这一比例达到了四分之一。
华尔街日报援引加州大学伯克利分校教授Desiree Fields称，机构参与者正在追逐一些可能成为自住者第一套住宅的房屋。
04 美联储压力山大
住房成本的飙升将进一步加大美国通胀压力，物价一旦失控，美联储将不得不踩下货币政策急刹车。
市场分析认为，目前房屋租金对于美国通胀的影响可能被低估：根据美联储的数据，占消费者价格指数近四分之一的业主等价住房租金，7月份仅比去年同期上涨了2.4%。
Zandi表示，由于该数据是基于房主对他们的房屋租金预期的调查，该数据“滞后于现实”。来自Apartment List的实际调查数据则显示，房屋租金7月份的涨幅折合成年率达到创纪录的5%，是美联储数据的两倍。
与此同时，目前美国楼市“租售比”已经超过了2008年楼市泡沫最高峰。房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，一般用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，租售比越高意味着，房产泡沫现象越大，房产投资价值相对变小。
今年以来，美国通胀指标持续爆表，而美联储则忙着为通胀预期降温，认为随着供应链中断、商品和劳动力短缺等临时性因素的消退，通胀将会消退。
但随着房价大幅攀升，也有不少观点认为，居住成本将成为继二手车之后，推动美国消费者物价走高的又一主力因素。美国前财政部长、奥巴马白宫经济顾问萨默斯（Lawrence Summers）最近在社交媒体上表示，“每次当你听到通胀是暂时的，请记住，两倍的房价通胀尚未在通胀指数中显示出来。"
与大多数国家一样，美国CPI统计没有纳入房价，而是用租金替代居住成本计入CPI。居住成本上升之所以举足轻重，是因为它在整体通胀中权重很高，约占核心PCE通胀率的18%，在美国劳工部的通胀指标CPI中的占比更是达到三分之一左右。
上周，美国达拉斯联储网站上的一篇文章专门提到了住房成本对美国通胀的影响。
经济学家Zhou Xiaoqing 和Jim Dolmas在上述文章中提到，不断上涨的房价通常是房租的领先指标，而在CPI计算中，房租占了大部分住房成本。他们表示，这种相关性有大约18个月的滞后时间，这意味着不断上涨的房价将在未来几年加剧房租负担。
他们预计，租金和屋主等价租金（Owner‘s Equivalent Rent）将稳步增长，到2023年两者都将达到6.9%。这将使美联储青睐的核心个人消费支出价格指数衡量的整体通胀率增加约0.6%。
本文来自微信公众号：华尔街见闻（ID：wallstreetcn），作者：叶桢、俞涛、许超、编辑：王丽