本文来自微信公众号：中国企业家杂志（ID：iceo-com-cn），作者：李艳艳，原文标题：《钱！钱！钱！6万亿销售额背后，房企偿债压力到了历史极值》，头图来自：视觉中国
“我们的目标是从北京拿地。”除了堆积如山的文件，乔生的办公桌上还多了几罐啤酒。身为某TOP20房企营销总，“半年度”这样的关键节点，总让他神经紧绷。今年，除了卖房，还要完成拿地指标。在京拿地何其难？“借酒消愁”成了暂缓压力的无奈之举。
熬了一个通宵加两个白天，刘超终于躺在床上了。作为一家知名百强房企的区域营销策划，通宵加班早成了常态。而今，半年业绩冲刺刚过，复盘会又近在眼前。主题只有一个：卖房，回款，势不可缓。
董群在国内一家龙头房企负责融资，在集团强力要求“降杠杆”的目标下，融资成本抬高，他的工作重心也从“等钱来”变成“找钱去”。在他的感受中，公司年初降杠杆的力度有点大，影响到了后面的发展速度，但眼下别无他法。
多数百强房企近期公布了今年上半年的业绩财报。《中国企业家》综合易居克而瑞、贝壳研究院、中指研究院等多家机构统计数据发现，百强房企累计实现销售操盘金额超过6万亿元，同比增长近4成。与之对应的是，房企对2021年度销售目标的设定相对保守。
整体来看，在“房住不炒”长效机制及调控收紧的主旋律下，行业整体规模增速放缓、市场面临下行压力。多位受访房企、银行、数据机构等行业相关人士对《中国企业家》表示，“偿债”和“补库存”，成为今年上半年百强房企发展的压力所在。
据贝壳研究院统计，房企今年上半年到期债券规模约为6990亿元，叠加“三道红线”的监管政策影响，房企偿债压力达到历史极值。另一方面，由于在上轮周期中，房企快速出货导致库存不足，在新的“集中供地”政策下，补货压力骤增。
“房企在今年下半年的偿债压力将弱于上半年，但仍承高压。同时，经过今年上半年的补库存之战，下半年的主要压力集中在补充资金流动性上。”贝壳研究院高级分析师潘浩称。
在多位行业观察者看来，今年的年报季中，多数房企财务结构有明显改善，成功实现“降档”。同时，房企在销售、土地、融资、多元化等多层面表现积极。
管理红利、集体降档、集中供地、流动性危机、不确定风险……构成了今年上半年房地产行业的关键词。
“钱”的压力，房企命运的分野
“监管层面这么严格，房企融资成本上升是显而易见的。”谈到今年上半年的房企融资情况，某不具名的金融行业人士对《中国企业家》称。金融渠道减少、额度趋紧，是他最深刻的感受。
据克而瑞不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。与此同时，企业融资情况不容乐观，仅有36%的房企融资规模有所增加，规模减少的房企中，有约30%企业同比降幅超过50%。
偿债和补货压力，背后都是对资金的强需求。自三道红线和贷款集中度相关政策出台后，房企融资、供需两端持续收紧。如何找到钱、找到更便宜的钱，成为不少房企融资条线的紧要任务。政策威力显现，绑在生死线上的利益相关者，正寻求各种方式，以期“绝地求生”。
“银行开发贷已是名单制，不在百强甚至50强之列的房企，大行和主要商业银行都不给开发贷了，仅有少数有额度的外资银行或地方小银行可能还能贷得出来，贷款成本也到了年利率8%~9%。”前述金融从业人士透露，目前房企在信托方面的融资额度基本被砍，“业内风格激进的几家，比如渤海信托、西部信托、华融信托、大业信托，今年上半年明确表示不做（房企业务）。”
融资渠道层面，不仅开发贷“受限”，地产项目做前融（一般指地产项目正式开发之前进行的融资）的路也基本断了。某不具名的房企融资相关人士透露，因为额度趋紧，诸如前融、在建工程抵押这类业务也很难再做，“一些正规的金融机构，基本已不做前融了，所以像过去那样，拿机构的钱拿地，也不可能了。”
除去对外融资，对内狠抓回款，推动负债率下降，亦是一些企业的当务之急。据中国恒大公告，今年上半年累计回款3211.9亿元。中国恒大此前透露，公司净负债率降至100%以下，“三道红线”成功降一档，公司有息负债降至约5700亿元。
“钱”的压力之下，房企命途呈现分野态势。“三道红线”监管的直接意义在于，“踩线”企业策略偏向停止扩张，降负债抓回款。没踩红线的企业，融资基本不受影响，杠杆不高的企业还可趁机冲刺，逆势扩张。总体来看，各家房企会根据自身的资产负债表来调整策略。
具体来看，国内四大规模梯队的房企，融资规模均同比下降。其中，中型房企融资规模下降最为明显。克而瑞数据显示，TOP31~50的房企今年上半年同比减少53.50%至922亿元，TOP11~30规模的房企，融资规模下降幅度为23.48%，降幅最小。
一位参与地产项目融资的人士称，目前有些开发贷的成本能到年利率9%~10%，前融成本普遍在年利率15%~18%，甚至更多。多数房企只能找地产基金、私募基金这类机构进行融资，“即便做民间大额借贷，成本能到年利率20%以上，这类融资往往还需要土地抵押。”
多位融资层面相关人士表示，房企融资渠道减少加上额度收紧，带来了普遍性的融资成本攀升。“房企除丰富融资渠道外，对销售端回款依赖程度将进一步加深。”相关人士分析称。
“今年下半年融资成本将有增无减。”前述金融行业相关人士称，地产业受高周转模式影响，“余粮”本就不多，很多房企土储规模数字看着很大，当年可售货值并不高。“基本上大家每年都需要补仓，集中供地政策增加了房企拿地竞争压力，对资金的需求较以往更迫切。”
不过，有行业人士提出，目前房企获得增量资金空间有限，在控制有息负债规模的情况下，成本降低亦有可能。一个共识是，监管层对房地产行业的融资依然保持警惕和收紧态度。从政策调控的稳定性、连续性来看，今年下半年的融资环境将维持收紧态势。
中指研究院企业事业部研究副总监刘水提醒，融资环境持续收紧的情况下，部分高杠杆及销售业绩不佳的房企，现金流可能会出现问题，再加上房地产市场的需求受到严格管控，销售回款遇阻，未来房企的债务违约可能会增加，同时企业之间的收并购或将越发频繁。
规模诉求不减，TOP10门槛上升至1600亿
截至目前，已有近半数百强房企披露了2021年度销售目标，但同比去年，目标增长率均值仅为15%。龙头房企普遍主动调整发展战略，追求规模、效益与风险平衡。
比如，恒大将2021年销售目标增速定为个位数。碧桂园提出“三年增长”计划，目标未来三年每年录得10%的权益销售增长，世茂、华润的目标增长率也在10%左右。
对比一些机构报告的数据发现有部分千亿以下中小规模房企业绩预期仍相对积极，这些企业仍有一定的规模诉求。
从房企年度销售目标完成率来看，规模房企整体销售业绩完成情况优于历史同期。克而瑞数据显示，截至今年6月末，在提出年度销售目标的房企中，有近九成企业上半年的销售目标完成率在40%以上，其中24家企业完成率高于50%。
“这得益于谨慎的业绩预期和上半年的市场表现。”克而瑞一位分析师称，但也有7家企业截至6月末的销售目标完成率不及40%，下半年去化压力相对较大。
百强房企今年上半年的业绩表现中，“碧恒万”的龙头“三甲”地位依然稳固。机构数据显示，2021年上半年，TOP3房企门槛值为3468.1亿元，较上年增长9.1%。但放眼整个行业，百强房企的规模门槛变动更为剧烈。
一个突出变化是，TOP10的规模门槛已上升至1600亿元，较上年增长近5成。
具体来说，克而瑞和中指两个榜单的销售额TOP10门槛分别为1625亿元（金地集团）和1640.8亿元（绿地集团）。按最新数据计算，两份榜单今年TOP10门槛同比2020年，上升的幅度分别为58%和60%；TOP30、TOP50的增长幅度均超三成；TOP100门槛值为177.7亿元，较上年增长58.4%。
刘水透露，截至今年6月底，破千亿房企达19家，较去年同期增加6家；百亿房企132家，较去年同期增加25家。其中，碧桂园破“四千亿”，恒大、万科、融创破“三千亿”。TOP100房企销售额均值693亿元，同比增长近四成。
潘浩推断，百强房企上半年的销售增速符合预期，但6月单月百强房企销售增速已经趋缓。“下半年房企快速销售意愿仍然非常强烈，全年仍会刷新销售纪录。”潘浩称。
值得注意的是，集中供地政策带动了百强房企投资积极性显著回升。2021年上半年，百强房企拿地销售比达到0.3，较今年一季度末的0.2明显提升。整体来看，2021年上半年，50强房企投资金额达1.64万亿元，与去年上半年基本持平。
土地集中供应背景下，龙头房企的拿地优势进一步彰显。据克而瑞统计，超过半数的50强房企在首批22城集中供地中有所斩获，30强房企更是拿到了首批集中供地中近四成的地块。从拿地金额来看，20强房企权益投资金额近2600亿元，占到百强房企的48%。
未来：监管力度不减，市场开始重构
“未来房企发展的新动能是，发现和培育适合自身的第二增长曲线，如何培育需要因企而异。”潘浩推断，相对于传统房企“一次性买卖”模式，未来多数房企商业模式的底层逻辑将发生转变，永续经营能力将成为房企新的考验。
“房住不炒”的长期基调之下，市场早已发生重构。
在追求稳健和安全发展基础上，提质增效，拥抱存量，正成为房企的又一发力点。如何实现并强化多元板块及业务间的协同，这个问题，多家龙头房企已给出各自的方案。近期，继万科、华润之后，龙湖也加入人事匹配、组织变革的浪潮中。
“三道红线”带来的影响，持续至今已近一年。“当前地产行业政策面担忧情绪犹存，板块估值及主流地产股均为全年新低水平。”首创证券首席分析师王嵩表示。
整体来看，房企资金链仍持续偏紧。据贝壳研究院统计，2021年达到房企历史偿债规模极值，偿债总额达12822亿元，下半年房企偿债压力较上半年减弱，但仍属到期债务规模高位。预计2022~2023年偿债规模有所收缩，维持在8000亿元以上规模水平。
目前，房企们纷纷采用加大促销、加快销售回款，同时放缓拿地节奏等举措，保障现金流的相对充裕。“上市公司的负债水平在下降，短期偿债能力明显增强，‘三道红线’的影响显现。”刘水对《中国企业家》表示。
在今年6月的新闻通气会上，银保监会发言人表示，上半年以来，房地产融资已经呈现出“五个持续下降”的特点：房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、理财产品投向房地产非标资产的规模、通过特定目的载体投向房地产领域资金规模均出现持续下降趋势，资金过度流入房地产市场问题得到改善。
传统融资受限让ABS融资“异军突起”。据中指研究院监测，2021年第一季度，房地产行业资产证券化产品共发行160支，总发行规模975.97亿，同比上升65.14%。其中，有107支供应链ABS产品，规模达575.33亿元，占比59%。针对这一现象，基金业协会近期叫停基金子公司备案房地产供应链类产品，进一步加大房地产金融监管及防风险力度。
本文来自微信公众号：中国企业家杂志（ID：iceo-com-cn），作者：李艳艳