短短一周,楼市风起云涌。

          

节前最后一天,4·30最高级别会议重磅定调,很多人其实还没有看懂。但是,信号已经非常明确了!

          

为什么严格坚守限购13年的北京,选在最高会议的当天松绑限购?

          

为什么已经松绑的深圳,紧接着也进一步打开了部分区域“不限购”的大门,拥抱外地资金涌入?

          

这两座城市,一个是首善之都,一个是中国特色社会主义先行示范区,毫无疑问,代表着中国最高层次的政策风向标。

          

时隔10年,当“去库存”的旗帜再度飘扬在神州土地上,楼市是否还能掀起一场惊天动地的波澜?

          

或者说,房价,还会翻倍吗?

          

1

4月30日,中央政治局会议也在京召开。就在同一天,北京放松限购。这当然不可能是巧合。

          

一场至关重要的会议,真正为楼市定了调,指出了方向。

          

此前出镜率极高的“三大工程”,尤其是“保障房”部署,在此次会议中只字未提。

          

同时,会议上亮相了一个全新的表述:

          

要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。

              



消化存量房产,换句话说,就是“去库存”。

          

时隔10年,这个在中国楼市语境里充满了魔力的词语,再一次浮出水面。彷如昨日涌上心头,人们不由想起那一轮楼市大爆炸,发生的种种变化,和今天实在太像了!

          

2013年,李嘉诚被曝出抛售内地物业套现。

2014年3月,陆续有百强房企开始暴雷;

4月,央行创设棚改支持类贷款PSL;

6月,呼和浩特成为全国第一个放开限购的城市;

8月,全国已经进入放松限购大潮,只剩一线城市和三亚还在坚持;

9月,930新政出台,认房不认贷,首付降至30%,利率打7折。

2015年9月以后,楼市彻底疯魔……

          

楼市开启万马奔腾模式的转折点,正是“去库存”被上升为“国家任务”之后。

              



          

为什么?你懂的。

          

非限购城市首套首付2成,二套3成。

90平以下住宅,契税直接降到1%。

          

此后的两年,房地产一路高歌猛进,再无险关。

          

在2015-2017年间,上海涨了70%,北京和深圳涨幅都超过100%。两年翻一倍!简直像一个神话。

          



          

马克·吐温说,历史不会重复,但总是压着相同的韵脚。

          

我们回看这两年的救市历程,完全就是2015年的PLUS版本,那么救市的结果呢?

          

也会和2015年一样,房价翻番吗?

          

抱有这样幻想的人,恐怕要大失所望。这一次,情况已经大不相同。

2

看看这次北京和深圳松绑限购的动作,非常有意思,有一个很值得关注的共同点,他们都把限购的范围放在了:

          

郊区。

          

北京祭出的,是五环以外的所有区域:

          

凡符合北京限购条件的居民,无论是单身还是家庭,无论是户籍还是非户籍,都可以在原来限购套数的基础上,在五环外多买1套住宅。

          

深圳则是拿出了盐田、宝安(不含新安和西乡街道)、龙岗、龙华、坪山、光明和大鹏新区。

          

在上述区域内,外地户籍购房社保三年改一年,限购一套;本地户籍有两个及以上未成年子女,可在上述区域加购一套。

          

同时对于在深缴纳税额达100万的企业,在上述区域可以不限购。

          

各位,你们可能不太了解全国的情况,作为经常在各大城市跑的人,我太清楚了。

          

不论对于北京还是深圳,这种程度的放松都已经是近几年所罕见。可是,仅仅局限在郊区的放松限购,还是让人觉得:

          

实在太保守了!

          

难道不是放开核心区更能激发市场热情吗?

          

可见,这次两大一线城市集体下场,信号意义更强烈,同时也有试探的味道,给未来留下了弹性空间。当下,先把姿态做足:

          

带头去库存。

          

事实上,就在大会的楼市新定调出来没多久,自然资源部就发布了一份《通知》,其中明确提出,

          

商品住宅去化周期超过36个月的,应暂停新增商品住宅用地出让。

              



          

可见楼市政策的这一次大转弯,决心是有多么大。

          

这也是为什么一直以来都奉行四两拨千斤的北京和深圳,此次突然动手,却又显得有些保守的原因。

          

第二次浩浩荡荡的“去库存”,从一开始就是无比谨慎,小心翼翼的。

3

一个很重要的原因是,当前的楼市库存,再次来到了一个高位,要火烧眉毛了。而存量二手房的数量,却远远超出当年。

          

国家统计局数据显示,截止3月末,全国商品房库存已经达到74833万㎡,这一数字已经超过2015年71853万㎡的历史高位。

     

同时全国百城新建商品住宅库存去化周期已经达到25.3个月,其中有41个城市去化周期超过36个月,多为三四线城市。

          

虽然三四线城市已经惨不忍睹,但是一线城市的日子也不好过。

          

据克尔瑞数据统计,一线城市中,广州的新房去化周期是26个月,北京、深圳均在30个月以上。

          

只有上海的去化周期维持在15.7个月,算是相当稳健了,也难怪这一次可以稳坐钓鱼台。

          

而此次放松限购的北京和深圳,商品房库存去化最困难的地方,无疑就是郊区。

          

比如北京,全市7.6万套新房库存中,五环外库存量达6.2万套,占比约81%,五环外二手房的占比则在70%。

          

深圳也是一样,虽然在“十四五”规划中,已经将龙华和龙岗划入了城市核心区。

          

但谁让这两个区的库存量实在是太大了,所以也只好和盐田、大鹏新区这样的远郊,享受一样的待遇了。

          



          

所以,这次北京和深圳相继放松限购,与其说是危难时刻显身手,不如说是

          

顺坡下驴。

          

毕竟不解决高库存的问题,房产流通性受阻,甭管你什么提振楼市,先立后破,都是白搭。

              

正因如此,政策的调整更多地是遵循现实主义的路线。从这一次北京和深圳放松限购的程度,可以感受到:

          

这两个城市,并不想让房价立刻起飞。

          

一来,即便是郊区,也没有全面放松限购。

          

二来,深圳虽然取消参考价,但已很难影响房价。

          

从这里也可以看出,这一轮的“去库存”,会采用更温和的方式,逐步拉升楼市,复苏回暖。

4

毕竟,今天的房地产市场和十年之前,真的已经无法同日而语。

          

就说城市化率吧,2015年,中国城市化率为56.1%,到了2023年,城市化率已经上升到66.1%。

          

湖南的一些地方,已经开始出现逆城市化的现象。

          

同时,想要再来一次“涨价去库存”,就要全民加杠杆。

          

2015年的时候,我国居民杠杆率为40%,2023年我国居民杠杆率为70%。

          

甚至于像杭州等城市,居民杠杆率已经超过了100%。

          

要知道按照IMF标准,居民部门杠杆率的警戒线为65%。很难再往上加了。

          

最后是人口出生情况。

          

2015年全国出生人口为1655万,2023年全国出生人口为902万。

          

8年时间,差不多腰斩。

          

新生儿虽然不能买房,但是人口增量限制的是房地产市场的未来。

          

十年前,我们可以搞棚改货币化安置,可以涨价去库存,因为有足够的购买力支撑。

          

可现在要是再重复历史,十年二十年之后,这些房子又卖给谁?

          

再来一次去库存吗?到时候,还有什么好办法呢?

5

有朋友可能会问,既然不是“涨价去库存”的老套路,那么如何让购买力进场呢?

          

毕竟买涨不买跌,是人的本能。购买力不进场,楼市就不可能真正复苏。

              

这个问题也有答案。在这一次会议上,同时提出了一个概念叫“优化增量”。

          

怎么理解?

          

就是新增的房子,一定要是城市能级更高、板块地段更好、质量和产品设计更好的优质房子。

          

这类房子主要针对改善群体,去化也很快,整体货值也可观,更能拉动房地产回升。

          

其次,是尽可能的简化交易流程,降低交易门槛。

          

这一点尤其体现在很多强二线城市中,比如最近武汉就推出新政,

          

在武汉仅有一套住房且正挂牌出售的家庭,办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。

          

这一条政策就兼顾了解除限售,给二套房降首付、降利率,鼓励有钱人多买房等多重用途。

          

最后,对于现有的存量房,还可以继续让国资收购,转为租赁保障房。

          

目前已经库存高企的城市在做了,比如郑州在2022年就开始收购存量房源用于人才公寓。

          



          

这一次会议之后,估计跟进的城市会越来越多。

          

总结起来就是——“结构性”涨价去库存:

          

建好而贵的房子,让普通的房子得以流通,政府去兜底实在卖不动的房子。

          

未来的楼市,神话不再有。