谁能想到，在全球房地产都不景气的时代，日本的房价却一路高歌猛进，逆势增长了 52%。


数以百亿计的热钱，正流向日本。


去年1～9月，新加坡对日房地产投资近30亿美元，位居全球第一；


美国紧随其后，投资高达25亿美元；


来自加拿大的投资，也接近10亿美元。


日本房地产迎来了自己的外资群星闪耀时，在诸多外资之中，最传奇的存在恐怕还是中国。


在媒体采访中，有中国买家带着100亿日元现金，在日本一口气买了20套房。


100亿日元是什么概念呢？


换算成人民币约4.86亿。就算金价多番暴涨，购买力也还是无限接近1吨黄金。


日本的房产中介在接触中国买家后，更是爆出惊人之语：“数钱数到厌烦。”


巨额现金、一口气买下几十套房的细节，满足了看客关于财富的所有想象。


于是，中国买家在日购房的种种故事在互联网疯狂传播。此后所有带着现金的买家，都被心照不宣地认为是“中国人”。


就连日本议员在开会的时候，都把日本房价的上涨归因于：“中国人的爆买。”


传说中，赴日买房的中国人


“一人要买5～10套公寓房”；


“每套约合人民币200万～1000万元”；


“用现金结算”。


有钱，是中国买房客给日本房地产中介留下的主要印象。


一位日本房产中介在接受媒体采访时曾抱怨道：


“中国买家经常带着一箱一箱的现金付款，清点真的很累。”


由于手续繁琐，中国人很难在日本银行获得贷款资格，于是便出现了大批带着现金赴日买房的中国人。


在日本房产中介的印象里，中国顾客买房十分干脆。


“先浏览网站，然后联系公司看图，下一步就是购买，而且都是现金交易。”


大阪一房地产中介在接受媒体采访时惊叹：


“中国人在日本买房，就像买廉价汽车或其他东西一样随意。”


另一位中介在接受采访时曾说：“那些总价超过2000万人民币的东京豪宅，主要买家也是中国人。”


很多日本中介在社交媒体发房产信息，都会加一句：约合人民币多少钱。


据《联合早报》报道，在东京，可以欣赏到东京铁塔、东京晴空塔、彩虹桥的丰洲塔楼是有名的中国人聚居区，20%的单位是中国人买的。


在一篇名为《日元贬值，中国人爆买日本房地产》的稿子里，有日本房产中介透露自己“售出过价格最高的房产，高达8亿日币左右（按时下汇率为人民币4100万左右），投资方来自于一家中国企业”。


大阪的一位中介也说，他平均每天要接待2～3个来自于中国的咨询者，两个月内成功交易了7套房产。


东京的房地产业者邢俊龙在接受媒体采访时表示：2015年他的公司仅有10%客户从中国专程赴日买房。到了2023年，中国客户的比例飙升到40%。


中国人“组团”到日本买房，并非心血来潮。


过去几年里，美联储持续加息，日本央行继续维持宽松政策，这让日元汇率一路下跌。


日元对美元的汇率，2022年的最大跌幅甚至超过30%。对海外投资者来说：


此时赴日买房，相当于在原价基础上打了七折。


一些关注海外投资的自媒体，在讲述日本购房时经常用到的两个词是：


“抄底”“千载难逢的好时机”。


再加上日本房产政策对于海外投资者十分宽容，既不限身份，也不限购。


于是，赴日买房的人越来越多，房价也水涨船高。


根据日本不动产经济研究所数据，2023年，东京首都圈新建公寓每套均价为8101万日元（约合人民币387万元），同比上涨28.8%。


日媒也在报道中称，去年11月东京都23区新建公寓的平均售价已经达到1.2811亿日元（约合人民币631万元），同比上涨50%。


虽说日本房价暴涨，但东京热门楼盘还是一屋难求。


甚至还要摇号，才能获得购买资格。


因为担心中国买家将房地产市场炒得过热，日本政府最近出台法令：作为投资租用目的的买家，必须有居住在日本的熟人作担保才能买房。


“打一辈子工，不如买一套房”


“想买下整个美国的房产，再把它们高价租给美国人。”


这是30多年前，一位日本富豪的雄心壮志。这位富豪的畅想并非空穴来风。


从1985年底到1990年初，不到5年时间，日本的城市地价就增长了200%。


按照1990年的地价，只要卖掉东京的地皮，就可以买下整个美国，相当于1.5万个东京。


房地产越涨，日本企业越发现：


“干一辈子实业，不如买一块地皮来得稳健。”


日本人也很快认清：“打一辈子工，不如买一套房再反手卖出去赚得多。”


于是，企业买地，群众买房，整个日本都扎进了房地产的生意里。


有钱的人一掷千金，没钱的人四处贷款。


只要看上适合的土地/房产，必须直接买断，然后转手以更高价卖给旁人。


这样一来一回，只要几天的时间，就能赚到巨额的利润。


当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍。


用东京大学教授田村清彦的话来说：“今天你买，明天他买，价格高涨，并且形成了一种连锁效应。”


按照当时的情形，只要买房就没有不赚钱的道理。人与人之间的差别就在于：谁赚得多，而谁赚得更多。


没有人愿意错过这趟财富快车。


房子一定要买，成为日本全社会的共识。


土地的价格，每一秒都在飞涨。


从1983年开始，短短三年里，东京土地价格就上涨了23.8%。


在那个人人都有钱赚的时代，银行贷款连证明资质都不需要，银行员工甚至“求人贷款”，申请公款在高端场所频繁宴请潜在客户。


没有哪家银行担心出现坏账，因为“所有资产都在涨价”。


大量财富聚集在日本。


大公司的员工几乎每年都可以涨薪15%，年终奖都是半年薪资起步。


彼时，美元不断升值，影响到了美国出口。


1985年，为扭转贸易逆差，解决美国巨额贸易赤字问题，美日英法德5国签订《广场协议》。此后，五国开始在国际外汇市场大量抛售美元，美元持续大幅度贬值。


到1987年底，日元对美元已接近升值100%。日元购买力和美元不相上下，日本人买奢侈品就像买白菜。


那是一个全民消费的时代，几乎每一天都是消费节。


在1985～1990年，日本消费平均增速为4.6%。


除了七夕、情人节、圣诞、新年这些固定节日，日本的百货公司还推出了会员日、购物日促进消费，变着法鼓励顾客走进商场花钱。


日本民众购物准则也很简单，只买贵的不买对的。


日本街头，爱马仕、LV、Chanel随处可见，劳力士也成为当时情侣之间的礼品硬通货。


贵族运动高尔夫球更是日本的全民运动。


一套镶金球杆3件套，居然售价1亿日元（约合人民币485万元），已经赶上东京一套房的价格。就算这样，还是在3天之内被一抢而空。


纽约第五大道的名牌店里，挤满了前去海淘的日本人。


法国的百货公司对于持有日本护照的游客，甚至开始实行限购。


地产热，股票也热。


1989年12月29日，日经平均指数创下38915.87点的历史最高纪录。


那是1980年代的最后一个交易日，彼时的日本股民还在期待着新一年续写“遍地流金”的财富神话。


然而从1990年第一个交易日开始，日经平均指数就开始震荡下滑。九个月后，指数跌破20000点，跌幅高达50%。


1992年，第一个季度的日本股市全盘崩溃。股票崩盘开始后，所有债务都在慢慢变成不良资产。


到了1995年，这些不良资产甚至达到了96万亿日元。


股票一跌，背后的实业地价也一跌再跌。


东京的地价狂跌67%，部分地方县城房价下跌9成。


两年之内，共有2300多家开发商破产。


随着股市崩盘和地价跌落，房价也开始暴跌。


1991年，东京的房价短短三个月的时间狂泻65%；东京的豪宅，10年前后的价格相差了28倍有余。


那些试图通过高杠杆买房暴富的日本人，以及高位接盘的新房产入局者，资产迅速缩水。


从大富翁，变成了大负翁。


日本社会的主旋律，从发财变成了还债。


属于日本的大时代就这样轰然倒塌，取而代之的是失落的30年。


直到现在，在互联网搜索“日本房地产”，出现的高度关联词还是“国运”。


日本房价复苏史中，再也没有“庶民”身影


30年前的日本人为了买房，多少贷款都敢背。


1993年，日本未偿住房贷款总额为141万亿日元，约占GDP的29％。


全社会都在迷信“辛苦十年，造福三代”的财富神话。谁能想到：


不过几年的光景，房价就连连下跌。


都说房地产泡沫破裂后，房产一夜贬值。但其实，更准确的说法是房子一天比一天更便宜。


时间每过去一秒，依赖地产建立的财富都在缩水，但人们欠银行的贷款却不会消失。


经济越不景气，倒闭的公司越多。1991年，日本企业破产数高达13578家，几乎是1990年的1.5倍。


没破产的企业也纷纷降薪、裁员，收入锐减的民众还不上贷款，房产就要被没收。


负债累累的房主们能想到最简单的出路，就是自杀。


1991年，楼市刚崩盘的时候，富士山的自杀人数飙升到2000多人。


到了1998年，日本完全失业率达4%以上，倒闭企业超过2万家，自杀死亡人数突破3万。超高的自杀率一直持续到2012年经济回暖，才稍有降低。


那些努力活着且不断坚持偿还贷款的人，经常嘲讽自己是“套牢族”。


1990年出现的日本动漫作品《蜡笔小新》里，小新在自我介绍时总会说“我们家还有32年的贷款要还”。


对日本人来说，《蜡笔小新》是个温柔的故事。


永远5岁的小新，人生被定格在大走下坡路之前的日本，接受着经济繁荣余荫的庇护。


野原新之助不需要长大，因为现实生活中的日本人，谁都躲不过1991。


他们只能在断崖式下跌的经济中被迫长大，然后在灰暗的时代里度过沮丧又漫长的30年。


时代的一粒灰掉在个体的肩膀上就是一座山。


这种压力不是一瞬间的痛苦，而是一种绵长的考验，像极了钝刀子割肉。


地产刚开始崩盘，大部分人不愿意卖掉手里的房产。


近30年的高速增长让普通民众对房地产仍怀有信心，经济学家也频频在媒体采访时大讲经济发展周期。用当时专家的话来说：


“房价的上调和下跌都是正常的，不必焦虑。”


这让不愿放弃希望的套牢族决定抱着希望再等一等。


谁能想到这一等，竟又是20多年。


过去的这20多年间，民众手中的房产一度成为负资产。


2018年，在能望到富士山的度假胜地伊豆半岛，一栋别墅的屋主为了把房子卖出去，答应给购房者50万日元（约合人民币3万），却还是找不到买主。


〓 伊豆的别墅，只卖1日元。


赔钱卖房不是个例。


有屋主在地产狂热的90年代花1300多万（约合人民币63万）购买的别墅，到2020年才卖出去。


成交价只有10万日元（约合人民币4862元）。


昔日的财富象征，如今却贱如白菜。不卖，每年都缴纳大量赋税和维护费用，那是一笔更大的开支。



虽然日本房价已经接近历史高点，但日本多数年轻人依然不愿买房。


1983年，40岁以下的日本人中，有42.2%拥有自己的房产。到了2012年，有房者仅剩28.4%。


过去的30年间，持有房产的日本年轻人下降了约14%。


日本年轻人对财富神话不再抱有狂热的冲动，转而拥抱“低欲望生活”。


1995年，日本在全球奢侈品市场的份额高达68%，但到了2016年，仅占9%左右。


奢侈品不吃香了，十元店却挤满了年轻人。


日本作家松田久一曾把日本年轻人称为“嫌消费世代”，不买奢侈品、不出国旅游，也不当房奴，跟他们的父辈恰恰相反。日本社会学家三浦展也在《下流社会》一书中不客气地说：日本年轻一代正源源不断加入“下流社会”。


三十年河东，三十年河西。


到了2024年，海外资本涌入日本房地产市场，到处都洋溢着一派繁荣的景象。


但房价的上涨，只能让日本普通年轻人更买不起房。


在这场世界范围内的资本游戏中，庶民没有入局的机会。


钱从来都不会消失，只会转移。


外资齐聚日本之时，日本再次成为全球房地产市场的“大金主”。


趁着全球房地产遇冷，在美国、加拿大、澳大利亚、印度疯狂“抄底”圈地。


日本房地产的再次繁荣，堪称资本的回旋镖。


一切似乎都在朝可喜的方向发展，那是一种放诸全球皆准的乐观和信心：


不论摔得多惨，金钱和机遇，总有一天会再回来。


过往的伤痛，站在上帝视角来看不过是寻常的资本沉浮。但这个乐观无比的谜面没有告诉我们的是：


衰落的30年，埋葬了一代人的青春。


重新上桌吃饭的，却是另一批富人。


参考资料：

《全款抢房，中国人涌入日本楼市》凤凰网

《涨价50%的日本房市，都是中国人在买?》新周刊

《日元大跌，去日本买房怎么样？》三联生活周刊

《日元贬值，中国人爆买日本房地产》真故研究室

《负动产时代》日本《朝日新闻》采访组

《日本房价崩盘回忆：当年那些选择“不买房”的人，后来都怎么样了》客馆历史 

《中国人在日本掀购房热 拖家带口自住成新趋势》联合早报

《90 年代高位接盤的日本人，在房價崩潰後都怎麽樣了？》东京老萧

《日本遍地“负动产”》看天下实验室


本文来自微信公众号：凤凰WEEKLY （ID：phoenixweekly），作者：章鱼，编辑：米利暗