最近一直看到有关于上海办公空置率的话题，这些数据真真假假其实我也不太知道。对于我来说日常确实也比较少涉猎办公领域，但是看到这个话题的时候我反而有点想聊聊我自己在上海租赁办公的一些经历和感受，或许在个体层面的体感也能感受到真实办公氛围的情况和现状。


一


先介绍下我的背景吧，大家都知道我们是做内容的，其实公司创立差不多有七年的时间了，这七年一直在上海发展。最多的时候百来号人，最少的时候也有三十多人，谈不上大但也算是比较稳定的一家小公司。


最近几年公司业务发展顺利，蒸蒸日上，整体发展我个人还是比较满意的。但是说来也奇怪，我现在回头来看，这七年我好像每年都在换办公场地，从徐汇到黄浦到静安到闵行现在又到静安。


但是转念一想，每次其实我都不想换地方啊。不论是公司规模变大还是做小，租约到期我当下的第一反应都是就地扩张啊。但是每次好像总有一些理由推动着我换一个地方的情况，也造成了现在来看每年换一个地方的结果。


我试着回忆每一次换地方的理由，稍微咀嚼了一下，好像这些确实是当下很多小企业的生存状况。


二


先说一个真实感受，就是很多办公楼宁可空关着，也不愿意降低房租。这件事各位可曾想象，但这确实是我日常换办公室踩盘时候的感受。每次都说这里人都没有，这么大的地方也没多少公司入驻，为什么租金方面一毛钱都不肯少？


后来问的多了才知道情况，就是很多办公楼都是整体持有的。持有的时候在资本市场其实有着一个定价，而这个定价的依据是按照现在租金以及租售回报比来做的一个测算。


换句话来说，如果降低租金了，可能会提升一些入住率，但是对于整栋办公楼的资产定价来说就是巨大的折损。这对很多企业方来说是第一个否定的选择，他们宁可整栋楼都空着，然后寻求未来整体转让或者交易的可能，也不愿用合适的租金把整个空间盘活。这也确确实实是很多办公资产价格虚高的原因。


三


但是一些地方如何吸引企业呢？他会和你说，租金是没办法降低的，但是我可以给你免租期。不论是一个月、三个月还是六个月，这个免租期的范围非常大，甚至感觉是一个巨大的权限可以调整。


每次沟通的时候感觉，虽然单位租金不可接受，但是你加上免租期一算，一年的平均租金好像就没那么高了，这也促成了很多时候我换到另一个地方上班的原因。


但是通过免租期拉拢你过去没问题，但是比如说一年到期之后呢，整体的租金成本又变得非常高昂。这个时候再去找运营方要折扣或者优惠已经没有可能，而且甚至不少地方还要涨你的租金。


说到要涨你租金这件事也挺黑色幽默的。按照道理来说如果办公楼租不出去，你不降价就算了维持原价也算是基本。但是很多运营方的逻辑却不是这样的，在他们的眼里，反正吸引更多租户进来已经很难，那对于留在这里的企业，如何更多地薅他们羊毛就成为可能。


因为毕竟换办公地方是有代价的，毕竟也要考虑员工通勤，业务伙伴的沟通，甚至老板眼中的风水之类的。所以我也确实碰到了明明这一层很多地方租不掉，场地方在我们合约快到期的时候来商讨涨价的情况，看得我怒火中烧。


四


第三个我聊聊政策。其实很多办公楼的背后都有对应的政策，这些都是城市为了扶持定向产业会有各种各样的政策。说实话这些政策对于我们企业方来说还是非常有诱惑力的，说实话上海对于开公司这件事还是非常包容和支持的。


但是在具体楼宇的倾斜方向上几乎给到了大企业，这其实逻辑和很多银行是一样的，越大的企业可以问银行借到越多的钱。在租赁市场很多政策性的红利也主要给到的大企业。我们小作坊名义上也是一样的，但是很多沟通推进就比较费劲，总让人感觉没有希望，所以后期也就作罢了。


五


最后说说服务。其实有几次换地方我觉得还是挺莫名其妙的，就是我在一个地方开始做大了，然后想要扩大区域。但是发现有一些地方连这种简单的服务方案都很难提供，就是对于很多办公空间运营方来说，好像没有时间的维度。


在单位吸引客户和日常维护上具备能力，但是面对企业变化的时候很难同步跟得上企业的发展，很多事情也就慢慢慢慢的凉下来了。


当然也有因为这些，很多运营方后面连自己发展也成为了问题。不少都倒闭和关门了，不说各位也知道一些联合办公的机构最近几年也陆陆续续的倒闭。之前我也有过公司开着开着突然有天运营方在门口贴了一个告示说自己要撤离了，其实就是倒闭了。


如果要继续留下来办公需要自己和大房东去对接，然后就看到某一天整个地方在做鸟兽散状，给员工的人心带来巨大的恐慌。而对于留下来的企业，后面也需要重新签订合同重新谈价格重新走流程，这也是非常非常大的时间成本，公司开久了确实什么都能看到。


六


所以写这篇小短文到底是想表达什么。其实很多结果的产生有大环境的因素，但更多的其实是微观的具象折射。一栋办公楼为什么会空置下来，可能是各种各样的因素堆砌之后产生的结果。


过去的办公楼因为承载着楼宇经济，背后考虑的更多是城市面貌，资方结构以及产业发展。但是在我眼里当下的楼宇环境的发展需要投入更多的企业维度，是一些些中小企业支撑起楼宇里的灯火通明。


产业的发展其实很微妙。为什么有的企业要在上海发展，有的企业要去杭州，就是因为城市背后的氛围决定了在哪里发展更加有利。那为什么有的企业选择在这栋楼里办公以及为什么明年会考虑换地方？这背后也是因为楼宇本身给到的发展氛围让每一个企业方都在做着自己的选择。


我想说数据是死的，但是个体是灵活的。作为我一个开了七八年公司的小老板来说，我依然感受到巨大的经济活力在蔓延。而在这样的活力下，空间提供的载体也决定这个活力到底在哪里盛开。


关于上海办公楼空置率的话题我没什么答案，我现在想的是今年六月好像我的租约又要到期了，到时候我应该做什么样的选择。


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