老实讲，昨天刚看到放开单身限购我还以为是假消息。广州放开限购离我们有点远、苏州放开限购也不是一个量级。
还没等我们反应过来，上海的限购说放就放。
1月30日上海官宣外环外放开单身限购，不是某区放开、不是有条件放开，而是整个外环外放开单身限购。
也就是说未来在外环外购房不再需要以家庭为单位，只要满足连续五年社保或者个税就算单身也可以买房。
先不管什么政策效果，这件事本身是不是就值得因为单身买不了房的外地小伙伴开心下。
要知道早在2012年上海认房认贷政策里就规定了单身、非沪籍不管有没有社保都被限购，时隔十二年没想到这个节点等来放开。
这短短82个字可能是自2016年以来最放得开的一次政策。
一
很多上海以外的小伙伴看到政策第一反应是怎么就放开了外环，我看完也就笑笑不说话，放开上海外环单身限购是什么概念？
首先上海外环外具体是说哪里？上海分内、中、外环，外环线就是上海的外环高速这一圈。
换言之全部外环外的区域（崇明区除外）都在这次政策范围内。
各位听过讨论过的楼市新贵板块也大都围绕这一圈。
青浦的绝对网红徐泾、徐汇区的华泾，还有闵行家长们最爱的七宝、春申；浦东张江部分区域、绝对的新贵板块唐镇、还有康桥、三林的大部分，这些也都分布在外环外。
当然我笑的意思不是说外环本身，而是外环在楼市里的份量。
眼下上海的二手市场里外环外是什么状态？挂牌市场来看，它占据了全市39%的二手挂牌房源。
平均每3套挂牌房源就有1套在外环外，相当于每3位看房子的客户就有1位去的外环。
二手成交里的外环外，更是占据全市各环线的约50%。
我找到兔博士小伙伴拉了这个1月的成交情况，1月截至目前各环线的成交占比中外环线占到一半。这不是单月现象，上海每月二手成交数据里，外环外成交都可以占到一半左右。
也就是说内环内、内中环、中外环的成交量加起来才抵一个外环。
新房市场可能还要夸张点：从供应端开始，2023年上海12个批次的新盘共计316个，房源共计9万多套，其中73%都在外环外。
新房成交受供应影响很大，2023年上海新房成交了约8万套，其中72%都出现在外环外。相当于上海每成交10套新房，就有7套来自外环外。
所以当我听到有人用上海只放开外环外来评价政策的时候我只能苦笑——其实这次的外环外放开相当于放开了1/2的二手市场、2/3的新房市场。
所以看起来放开的是外环外，但其实放开的是上海楼市最汹涌澎湃那部分。
二
放开外环外单身限购的第二个重点就是非沪籍，这也相当于释放50%购买力。
作为一名资深上海外地人我深知外地人必须以家庭为单位购房的尴尬，很多情侣因为买房临时扯证，还有很多人因为没对象也没法落户所以只能干等。
这也是为什么我说先别管什么政策效果，单放开单身限购就是一种门槛焦虑的释放。
那像我这样的外地人还有多少呢？我们先去看看那些外环外区域的人口构成：根据上海统计年鉴数据，嘉定、青浦、松江、奉贤这些纯外环外区域的常住人口里，外来人口占比超过50%。
整理自©上海统计年鉴
尤其嘉定、青浦这两个区，外来常住人口占总常住人口的60%，几乎每两个人就有一个来自上海以外的城市。
哪怕其中只有社保满五年的人有购房资格，50%的占比也让我们看到了新政打开的人口基数。
别忘了还有市区哦，黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、杨浦、虹口这些区常住人口中，外地常住人口也能占到30%左右，这又是一波放开。
而且该说不说外来常住人口往往都相对年轻化，如果不是为了投靠家人帮忙带子女，外地长辈人群来沪打拼是小概率事件。
所以你会看到当上海户籍人群中60～64岁人群占比最高时，外地常住人口的年龄结构里，各年龄段中人数最多的就是25～34岁、其次是20～24岁、35～39岁。
整理自©上海统计年鉴
25～34岁对应的刚需刚改需求年龄段、35～39岁对应的改善年龄段，都是这次非沪籍人群的强势供应段。
所以不要轻易下判断说政策还不够，目前放开部分背后的数据其实要远远超过我们以为的。
叠加之前放开全市首套首付至30%，以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山二手40%，这波政策的药力其实要比我们以为的还要多上几番。
三
你说后续效果会如何？
如果我们好奇政策后续，倒不如先看看这些政策后来都怎样了？
近半年上海的楼市政策是密集的：去年9月1日的认房不认贷、12月14日普宅标准修改；1月14日青浦奉贤放开限购，这中间还穿插9月的临港放开单身限购、10月金山放开单身限购。
我们以九月、十二月为节点去看看新政到底有用么？
总的数据看九月、十二月的成交分别有13%、8%的环比涨幅。
分环线看两次新政都有涨幅，只不过各自侧重不同。
九月除了中外环间其他环线基本都雨露均沾，十二月的成交涨幅更侧重于内环。
回顾政策本身，九月认房不认贷利好两类人群：郊区有过外地贷款记录的刚需、刚改人群；第二就是改善市区一套换一套的人群，所以才会内中环和外环齐飞。
而十二月的普宅标准放松这件事对于以往非普通住宅变成普通住宅的增值税有大幅减免，所以这个政策对于核心区位、中高总价成交有直接刺激。
可以看到两次政策都有明显效果：哪怕是金山放开单身限购，11月的数据也有反应。
金山是10月24日针对局部区域放开单身限购，但11月网签数据里金山区各个板块成交量都跟基本盘走、都在下滑。
而新政放开区域所在的金山新城，不降反增。
所以你说政策有作用么？
当然有。而且不同政策、不同侧重、不同效果，而根据这个逻辑，这次政策侧重点是区域，也就是外环外。
那具体影响到什么程度？
我又去拉了第二个数据，就是各区外环外成交量占比全区的成交份额：
影响最大的是奉贤、青浦、金山这种全区都位于外环外的区域。
其次松江、嘉定这种大部分位于外环外区域，再来就是闵行、宝山，有一半以上成交会受新政影响。
浦东看起来大，但外环外成交占比只有33%，这次新政的影响反而不如其他区域。
普陀、徐汇虽然外环外成交占比少，但这种印象里内环区实际却有外环分布的区也会备受关注。
尤其徐汇华泾，相当于上海徐汇部分区域解除单身限购了，也难怪那里案场同学政策当晚就发起了广告。
所以新政有效果是肯定的、就在外环外、具体来看各区受影响程度不同。
像前面说的青浦徐泾、浦东唐镇这些外环人气板块都会被新政影响，而且这轮大概率新房受益。
既然划定都是外环，就不会因为想买中环而选择二手。同样都是外环外，二手还有交易税费，哪怕普宅放宽了增值税门槛，那还有个税、契税。
四
说了这么多回头看看还是有点没反应过来，没想到上海直接放开了外环外单身限购！
不过这个1月的数据因为快要过年的关系，数据应该不会太抢眼。等翻过年来，随着政策窗口期继续，成交数据的变化是必然的。
其实从2023年九月开始，上海新政的密集程度是肉眼可见的。政策的加持也让楼市温度维持平稳，再过九天就要过年了，再过一个月就要进入三月了。
放开单身限购的政策效力应该会比较持久，到时候我们再来看看三月小阳春成色如何。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽