阿珍是我为数不多的朋友之一，关系也就那样，但贵在不嫌弃我总是临时加班，也不嫌弃我随时随地带着电脑。
最近连续几天阿珍都找到我大吐苦水，起因是她想在市中心买套老破小自住。
具体原因我也没多问，只知道她从八月开始每天都出去看房，路过咖啡店还会给我带杯拿铁回来。
但是从夏天到冬天，拿铁都从加冰换成了加热，阿珍却依然没能上车。
阿珍说她自己也是没想到，没想到目标如此明确的她在面对二手库存爆仓的时候却依然没能上车。
八月九月的时候还觉得后面还多的是机会、九月十月就开始自我怀疑，到今天阿珍已经不觉得买房是件让她心动的事情，只有无比的烦躁，以及反思。
过去半年里阿珍几次看中房子又几次错过、几次出手谈价格又几次谈崩，起初她归结于运气不好、市场不好、房东心态不好，但渐渐地她意识到，自信地产人的她可能在二手市场犯了几个大忌讳，第二个更是让她无法原谅自己。
下面我就用第一人称还原下阿珍过去半年二手市场摔过的四个跟头。
第一，坏就坏在找了太多中介
找更多中介潜意识里这应该不是坏事，但对于买房人来说这件事的双刃剑真的一言难尽，尤其像我这种已经锁定板块锁定小区锁定房源的客户而言简直是天坑。
我的诉求很明确，就是静安寺附近三四十平老破小，展开点说就是板楼、南北通、有绿化、楼道干净、不要顶楼不要底楼不要天井。
上面这几句话过去半年我差不多说了小一百遍，每接一位中介电话我就说一遍，到后来这个电话越接越多，本来每周说一次的，到后来每两三天我就要说一遍。
又因为我已经锁定小区了，每次说完这句话我还要加一句，“你就按照延平路xxx小区的样子帮我找”。我的初衷很简单，就跟房东在多家中介挂牌一样，我也希望更多中介帮我找房。
我甚至去延平路附近几家小中介去问有没有延平路xxx小区房源，这件事导致一个结果，越来越多中介帮我找房、越来越多中介开始关注延平路xxx弄，现在全静安寺的中介都知道有个女客户要买延平路小区。
延平路的房东们也觉得他们小区GA吃香，但他们不知道的是这里面至少有一半线索都来自同一位客户，因为我都是通过不同的中介去问这里的房源，不同的中介肯定代表的不同客户。
事以密成，言以泄败，买房这件事用不着这么严肃，但这件事真的让我懊悔不已，最后的结果就是房东们格外有底气。
我印象最深的是一套四楼房源，白天刚问完这套，房东说撤牌了。晚上我又在小中介那看到，中介当我面打给房东说有意向客户要看房，房东脱口而出：又有人啦，“不过不好意思我们不卖了，留到三月再卖”。
这是我在第三个渠道听到他撤牌的消息，但对房东而言这是第三个客户在咨询他们家房子。这套房10月挂牌，我一人就占了几乎1/3的咨询量、2/5的看房量、1/2出价人，一个人营造出了一群人的感觉。
在房东们看来看房量还可以、复看的人也有，还有出价的人，不少中介都电话他们说有意向客户在咨询。
最后我眼看着他在链家挂牌、价格纹丝不动地从链家撤牌挂了小中介、又从小中介撤牌彻底等明年，他的每份自信和笃定背后都有我的努力。
所以继续买房的路上我告诉自己：安静一点。你找链家就找链家，找一位就好啦，他们共用一个房源库啊，房东说撤牌那大概率不会只撤牌大中介不撤牌小中介的。
第二，让你坦诚不是让你坦白
过去半年里我有看中过三四套房，有两套出过价格，其中有套比较特殊，我比较喜欢，而且我也见到房东本人了。
但其中一件事成为最后价格谈不成的一个很关键原因，现在想来也是直跺脚。面对房东的那刻我不知道哪来的一股冲动，觉得自己要真诚。
于是我开门见山说了两件事：首先我年底前必须上车，其次我的预算410万~420万，420万封顶。
很快我就得到了惩罚。当晚我就收到435万房东出价，没答应之后我又收到了422万的房东底价，反正就是踩着420万。
你说410万到420万的预算，没哪个房东会从410万开始跟你谈。410万~420万对我而言是真实预算，但对房东而言就是谈价的起点。
最后房东死咬422万，但420万又是我的真极限，房东看着一开始谈的价格就谈不动，觉得自己吃亏，就不愿意卖，加上前面我营造出的这里很抢手的氛围，最后直接谈崩了。一场没输在价格，却输在节奏的价格谈判。
于是我迄今为止看过最满意的房子，我甚至幻想过怎么装修、阳台放什么植物的这么一套房子就这么和我永远说拜拜了。
所以谈价格这件事真的是有艺术在里面的，很多王牌中介厉害的地方不仅仅在于匹配房源，更在于谈价。那中介门店里的一个个谈判室看起来简简单单，但哪次进去不是一场战役。
这里面有个很基础的原则，谈价格的时候永远不要轻易亮出自己的底牌。
我这里还是比较早期就亮出底牌的，各位在看房的时候最好再多准备几个底牌。
第三，要坚定，但不要轴
我看房目标明确得不行，可以说矢志不渝。就是前面说过的静安寺三四十平老破小、南北通、不要顶楼不要底楼不要天井……也是这种矢志不渝让我就锁定在了静安寺附近的曹家渡、江宁路、南京西路。
别看这附近老房子多如牛毛，但同时满足有挂牌、有你需要的房子、有诚意在卖的房东，最后筛选下来的小区两只手都能数得过来。什么新丰小区、华纺小区、又一村、武定坊、延安西路955弄……名字我都会背。
因为跟太多中介看房，所以其中有三分之一我都看过不止两遍，有的房子我都反过来告诉中介这套他不知道的故事，接下来我能做的就是无止尽地等。
之前有一篇文字劝大家一定要选择自己喜欢的房子，买房确实要选择自己中意的，我会在你“好便宜”“我累了”“等不了”的时候劝你坚持房子的第一优先。
但反过来你对好房子的坚定，不是让你只对一个好房子坚定。有时候我们对某个小区加滤镜，就跟谈恋爱的时候给对方加的滤镜是一样的。
静安寺的氛围是难以复制的，但徐汇区靠近静安的房子呢、交通大学附近徐汇、静安、长宁区的房子呢？
他们氛围跟静安不一样，但他们也有自己的独特味道。
再远点你还可以考虑一个真正意义的小区，长宁区的天山二村，有正儿八经小区、有周边配套；普陀长风二村大部分都安装了电梯，楼道里面还做了美丽家园；今天上海市场16区、内中外环，有产业、有配套、有氛围的区域板块，真的不仅仅是静安寺。
你一直关注一套房子的好，就不要怪这个极低成交概率让你失望。
市场状态稍纵即逝，九月的市场后房东的信心被刺激一波，没想到十二月市场又一次新政。
现在价格是不会涨没错，但议价空间你再和九月十月比收窄了很多，买不到房是我轴的代价，悄悄收窄的议价空间就是这个代价的利息。
而且这代价并没有结束的意思，接下来还是楼市不管价格起不起来，量是肯定会起来一点的三月。
现在的我也终于认清，笃定上车自己喜欢的房子这个没错，但笃定某个板块、某个小区、甚至某套房子真的不是坚定而是轴。
第四，别什么都想要
基本上所有中介跟我推的房子我都能很简单拒绝：小区环境差、户型不够正南、楼间距太近，这些都是天经地义的，谁也不想要有瑕疵的房子。
但逐渐的我发现我进入了另一个极端，也是很多买房人会进入的状态，就是为什么这套房子的好，那套房子没有。
举几个实际例子：我曾经看中过一套房，但因为看房过程中看到邻居很凶，于是开始担心入住后会不会有麻烦；
另一套房子面前我又犹豫了，就是楼下那户刚刚有老人过世；
还有一套是个边套，小区也还不错，但是我不要五楼，觉得太累；
最后这些房子都在我犹豫间跟别人成交了。
就是那种让我下决定我又犹豫，被别人买了之后又懊悔不已的房子。
现在想想邻居归邻居跟你什么关系啦、楼下老人去世又不是你这套房有人去世、虽然是五楼但人家是边套啊。
到今天我才认识到一个道理：这世界没有完美的房子。
不是让你忍耐闭眼买，而是买房买的不是万里挑一，而是大差不差。
除非你是上车或者不上车都ok的，否则的话，是你要的地段、是你要的小区氛围、是你要的楼层和户型就请认真考虑吧。
总结
说完这些的阿珍放下咖啡又出门看房去了。现在的阿珍还会时不时给我带杯拿铁，有的时候不好意思，实在喝太多杯了。
我写下这篇文字希望她能看到，也希望对正在选房的你有一点点用处。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽