一次突发事件,让几百个业主集体破了防。全体买房人,更是狠狠敲响了一记警钟。

未来难以脱手的房子,不止有老破小、老破大,

还要加上一个“老破高”!

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前阵子,广州亚运城小区的某一栋居民楼,三台电梯上演“集体罢工”,全部停运维修。

望着眼前这栋整整48层的高楼,家住40多层的刘阿姨直接傻了眼。

最终,她做了一个颇为冒险的决定。她跑去隔壁栋搭电梯到顶楼,然后从顶楼翻墙到自己那一栋,再慢慢走楼梯回家。

像那些同样住在高层的邻居们一样,在百米之上的高空,完成了一连串高难度危险动作。

事后有网友调侃,当初买小区的时候就应该做好心理准备。亚运城,可不是要爬楼梯锻炼身体,备战亚运嘛。



调侃归调侃,电梯故障频频发生,却也是不争的事实。

刚刚提到的亚运城,有业主统计了收楼一个多月来的电梯故障情况,包括困人、异响、突然下坠、按键及开关门失灵等,居然多达69起!

业主自发统计的电梯故障记录,来源:公开报道

稍微搜索了一下,就有一堆相关新闻冒出来。而“电梯惊魂”往往都出现在同一个地方:

超高层住宅。



对超高层小区来说,电梯就是“生命线”。

“生命线”隔三差五掉线,落在谁身上都难以忍受。

超高层电梯,为啥这么容易坏?

抛去建筑结构本身的原因,一个极为重要的原因是:

使用频次太高。

举个例子,水龙头的开关一般都有使用寿命,开关超过一定次数之后,就有可能会出现漏水。电梯也是差不多道理。

按照每层6-8户,总层高40层来粗略估算,一栋超高层住宅里可能容纳了上千人,光是电梯按钮每天就要按动上百次。

天天这么搞,不出问题就怪了。

电梯,还只是一个导火索。

超高层小区里的走廊、花园、路面、器材等等公共区域和设施,使用频次也远高于低密度小区,折旧也会像按下加速键一样。

大多数的超高层业主,可能都要面临一个结局:

贷款还没还清,房子垂垂老矣。二十年楼龄,已经沦为“老破高”!

2

都说内地楼市师从香港,香港的超高层命运如何呢?

上世纪80年代,香港开始大规模建设超高层建筑,到今天很多“不惑之年”,甚至“年过半百”。

1978年开始入伙的太古城,45岁的外观却是这样的:

香港太古城,来源:网络

1988年入伙的康怡花园,堪称内外兼修。不光外立面整洁光鲜,内部也能让不少所谓的“精装房”羞愧地低下头。

康怡花园,来源:网络

最夸张的当属55岁的美孚新邨,仿佛吃了防腐剂。就这颜值,简直秒杀一众十几年前、二十年前的新建小区。

美孚新邨,来源:网络

香港老小区,为何驻颜有术?

大家知道,娱乐圈里的“冻龄”明星,每年光是医美花费就有7位数,年逾半百依然能保持“青春容颜”。

保养都是要花钱的,保养小区花的钱只会更贵。

我听说,香港住宅的物业管理费平均2.7元每平方呎,相当于约每平方米30元。

即便对比内地的一线城市,也要高出个七八倍。

房子老得快,本身并不可怕,只要保养跟得上。

钱到位了,保养也就跟上了。

跟普通小区比起来,超高层住宅的维护费用,根本不是一个量级的。

早在1930年,经济学家克拉克与金斯顿提出,摩天大楼的高度与成本之间并非简单的线性关系。

当大楼超过一定楼层时,防风防震、安全性等因素将使建筑成本飙升。

相应的,后期的管理维护成本也会相当高昂。

举个例子。

随着楼层越高,等电梯的时间越长,因此超高层建筑往往会搭载高速电梯。光是一部电梯的维护成本,超高层与高层之间就差了3-5倍。

另外,由于超高层建筑是全密闭建筑,供冷供暖的能耗也相当大,无形中推高了成本。有业内人士表示,超高层建筑能耗一般会比普通建筑高30%左右。

大多数小区的物业费,怕是很难覆盖。

只有少数高端改善、豪宅小区,才能负担得起。

3

即便有业主想自己掏钱,很多小区在第一步就卡住了。

据《上游新闻》报道,上海市政协委员陈江调研发现,建筑年龄超过15年尤其是20年以上的高层住宅,电梯已经普遍出现各种问题,需要进行维修的比例相当高,很多电梯经常在高峰时段发生故障。

电梯老是出故障,为什么不换掉?

这位委员透露,目前更换电梯存在的主要阻碍是,很多小区由于各种历史原因,业委会还没有组成或正常开展工作,涉及到维修基金的提取和使用手续比较复杂,审批时间较长。

有些业主连每个月几十块钱物业费都懒得交,难道指望他们乖乖掏出大几千甚至上万块钱,去保养维护小区吗?

随着人数增长,达成一致的难度会呈指数级增长。

小区在缺乏维护管养之下,逐渐走向破败,原住民纷纷搬走,各路租客占领小区,衰老破败开始“坐滑梯”……

走到这一步,基本已经“没救”了。

北京大学光华管理学院助理教授朱国钟,曾经结合房价、房龄、供给等因素与合作者专门做过研究。他认为:

以后中国有可能会出现大面积的贫民区,有可能就是现在的高层住宅。

即便是香港,其实也不缺少“老破高”。

据香港市区重建局2019年发布数据,全香港约有3.9万幢住宅(综合楼宇),当中超过1万幢属楼龄50年或以上,3700幢楼龄50年或以上的楼宇欠缺维修及保养。

根据香港的住宅分类方法,50年或以上是“老年”,30-49年是“中年”,30年以下即“青年”。

这意味着,老年住宅中,有近四成年久失修。

图源:香港市区重建局网上学院

刚刚提到的几个“冻龄小区”,基本都靠近香港核心商圈,住房需求旺盛,成交活跃。

比如太古城,交通以及社区配套发展成熟,15分钟到中环核心商业区,20分钟到九龙核心商业区,一直是香港楼市的风向标。

由此可见,即使是在百米高空领域,房地产价值法则依然闪烁金光:

地段为王。

4

2010年代以来,各地掀起了超高层住宅建设热潮。

特别是南方城市,由于核心区的土地资源紧张,超高层难以避免。

重庆、武汉就不用多说了,早已经是超高层的天下。

有数据显示,2001年广州的超高层销售市占率仅有3.9%,到了2021年的销售中,超高层的销售已经占据了39.8%。

深圳的旧改项目“绿景白石洲”,最高达到74层,让无数人惊掉下巴。



然而,随着超大特大城市的城中村改造提速,出于成本均衡考虑,“拔高”在所难免。

74层,不会是最后一个。

被超高层包围了,难道只能买以前的老房子吗?

当然不是。

在大城市核心地段的高端改善和豪宅盘,超高层放心大胆买。

比如“广州第一豪宅”汇悦台,最近几年搬走了球星、地产公司的高管和家属,迎来了互联网新贵,电商和游戏公司的老板。

在一线城市的金字塔尖,流水的富豪,铁打的顶豪。

至于很多刚需想在市区上车,但只买得起超高层,怎么办呢?

那也不是不能买。但当你发现小区开始出现以下情况:

园林绿化开始疏于打理,杂草丛生外立面和内部墙面出现剥落,却未及时修补路灯、走廊、窗玻璃等频频损坏,很久都没更换公共区域的地面总是能看到垃圾……

一定要提高警惕,赶紧收拾跑路了。