这个不同于一般意义上的新城，一出场就自带千年光环
而且承接的是北京的非首都功能
目前离京央企已经在雄安设立了200多家子公司和分支机构
11月底，4所北京“双一流”大学的雄安校区，也全部开工了
这些数字，都说明这座新城无论从能级还是速度，已经远超我们过去的认知
算算时间，2017年设立至今已经6年了
从一张图纸到一座城市，这期间，雄安到底建得怎么样？为了真实还原这个新区的样子，我连夜去了趟河北
发现尽管做了心理准备，但现场看到的一切，还是超出了我的想象
01
最惊喜的是这个新区的速度，是你无法想象的快
为了承接北京的企业和其他组织机构，现在整个新区都在加大马力搞建设
而且动作非常迅速
已经小有成就的是容城组团和启动区
@中国雄安官网
我先去了容城，组团内除了老县城，就是容东、容西2个新建安置区
尤其容东片区，作为雄安的首个集中建成区，新城界面几乎不输一线
其中商务服务中心建筑群，专为疏解企业提供一站式配套
相当于区域内的CBD
容东片区商务服务中心
目前已经有上万人在这里办公
但城市天际线来看，并没有高楼大厦的压迫感
我查了下整个新区都有很严格的规划高度限制
这一点也是雄安和其他新城不一样的地方
街区内的建筑元素多为朱红墙体、飞檐翘角，以及随处可见的榫卯、花窗
连路边的垃圾桶，都是飞檐造型
虽然是CBD，整个新城却多了几分传统建筑的厚重大气
我步行半径的20分钟内，陆续看到了酒店公寓、住宅学校、商业等依次展开
甚至还有2家养老驿站
一切该有的这里都有，一座完整的新城已经呈现出来了
但最让我意外的还不是这里
整个雄安的未来，还要看津雄高速以南的起步区
尤其38平方公里的启动区
作为100平方公里起步区的样板段，这里的主要基础设施已经基本建成
我路过的时候，发现总部区的完成度很高
尤其第一批落户雄安的央企们，比如中国星网、移动等四大运营商，主体轮廓接近完成
中国移动总部大楼
而最受关注的中国中化、华能总部，也已经能看到拔地而起的楼体
不过工地仍处于保密阶段，只能在外围观察
中化总部工地
周边配套如北京援建的“三校一院”，也已经建成
尤其北京四中的雄安校区和隔壁的史家胡同小学，今年9月份都正式开学了
门口的安保人员告诉我，四中校内已经有百名左右的学生
大部分都是企业随迁职工的子女
北京四中雄安校区包括宣武医院，部分诊室今年也开诊了
除启动区外，其他4个核心组团的重大建筑也开启了加速模式
第五组团北片区，就是开头北京4所双一流高校的择址地
上个月底已经宣布全部开工
我沿燕赵大街一路向东，依次看到了四所高校的建设工地
出于保密因素工作人员没有透露太多细节，但肉眼看到机器和工人已经入场了
第五组团大学城工地实拍还有西一组团，正集中铺设主干路网
高铁网的重要节点之一小里站，也被中铁建设承揽，即将开工建设
@中国铁设
整个起步区内，随处可见的都是工地塔吊和忙碌的工人
这就是一座新城拔地而起的过程
02
当然除了基建，最震撼的还是雄安的城市模式，直接颠覆所有人的想象
作为首都的疏解新区，雄安的起跑线，已经超过任何一座新城了
但作为千年大计，只有这一点显然还不够
真正踏上这片土地，我才意识到，雄安要走的完全是一条城市创新的路子
不是复制过往的案例，此前也几乎没有出现过
这个模式叫做三城模式
这里的三城不是指容城、雄县、安新三个县城，而是纵向概念的三座城市同时在建
第一座就是云上城
就在雄安城市计算中心内，也被称为雄安之眼
这里将会打造一个雄安新区的数字孪生城市
简单来说，也就是我肉眼看到的一切建筑、工地、道路、景观，都有一模一样的数字模型
而且模型误差只有1.5厘米
作为城市大脑，可以随时调取核心数据、监管进度
其次就是地上城
不只是传统的基建配套，还有很多不一样的细节
印象最深的一个数字，是城中每平方公里有20万个传感器
我在容东片区转了一个下午，发现这里的道路非常适合步行
有点类似南方小街区、窄路网的城市体感，但没有什么拥堵感
当地司机告诉我，即使早晚高峰，这里也不怎么堵车
背后就是这20万个传感器，通过云端分配每个路口的交通情况调度司机和行人的停留时间
未来几乎可以做到一路绿灯出行
包括容西安置区也出现了智慧化的斑马线
两边嵌入的提示灯，除了夜间照明，还能感应行人的数量、步伐，闪烁灯光提醒司机减速
所以雄安的未来，基本是一个不堵车、智慧且安全的新型城市
还有一层是地下城
除了地下车站、商业空间，整个雄安地下城的最核心功能
就是用来设计水、电、气、暖、网等城市线路管廊
容东片区的体育公园内，外表看上去就是一个平平无奇的公园
但实际上绕到背面才能看出来，地下藏着一座220千伏的剧村变电站
负责整个城市的供电功能
这些设计，就把雄安新区的不同完全体现出来了
很多空间逻辑都是围绕人的体验来做的
一些不得不做的配套也在尽可能减少对居民空间的占用
最早看城市规划资料的时候，看过很多高大上的概念
比如数字孪生、以人为本之类，只看文字内心其实没有太大感觉
但今天跟着镜头实地看完后，各位应该也发现了，这些真的不是概念
我从一线拍到的大量实景照片都在证明，一座全新的未来城市样板，正在我们眼前缓缓落地
所以为什么雄安新区除了疏解北京功能，还要强调是千年大计，原因大概就在这里
03
不过说到底，看一个新区建的怎么样，绕不过去的还是房地产
最早意识到雄安的特别，是因为当初的“只租不售”计划
很多人以为雄安是没有楼市的，但今天已经有所变化
不过雄安的楼市模式显然和普通新城不太一样
目前雄安制定了四类住房产品及政策，包括商品房、共有产权房、机构租赁住房和保障性租赁住房
依然严格限购限售，商品房限售5年，安置房5年后可转商品房，并按规则限售5年才能转入市场
但不是所有人都有资格买
今年首个商品房项目华望城，是片区内最大的住宅小区
华望城
现房销售的开盘价为1.3万/平
价格低于燕郊，但门槛比北京还高，必须满足3+1政策
我看了下，大致要求如下：
@雄县万事通说白了还是面向疏解企业人才
大部分本地人都不一定符合要求，也无法购买
目前雄安很少看到传统地产开发商的身影，出让的住宅地块也都围绕着产业附近
这个模式，本质上就不是为了发展房地产市场
而是要让产业、住房真正绑定，打造职住平衡的15分钟生活圈
不过本地人并非没有选择，新区还建了大量的安置房
典型的就是容东、容西、雄东三大安置区
今年第一批回迁的2134户，主要回迁地是容东和容西
实地走访下来，2个片区均有回迁人群入住
白天小区附近也有不少老人小孩散步玩耍
而且品质并不差，看上去和商品房没什么区别
容西安置房
还有覆盖面更广的租房
最初计划的只租不售型住房依然存在，只是调整为新建片区项目中不低于30%的配置，并严格强调了租购同权
不过虽然雄安的商品房市场注定不会太热闹
但在租赁市场，我还是注意到了一些熟悉的面孔
比如万科、绿地等开发商，都重点强调了以“长租公寓”业务参与雄安建设，并没有涉及地产开发
这和我们之前见过的模式都不太一样
雄安设立原则也强调了坚决不走土地财政和房地产主导的老路
所以未来整个雄安楼市，会是一次完全颠覆的尝试
04
整体看下来，雄安新区也早已注入人气
2020年的七普数据中，雄安新区大概有120万当地百姓
但去年四季度，百度统计的常住人口数量已经达到131.74万人
2年时间，新增了超过11万人
除了原本的老城闹市，新建的容东、容西、雄东等重点安置区内
居民、道路车辆也比想象中的多很多
容东安置区街道实拍而且夜晚灯光来看，很多办公楼、安置区的入住率并不低
晚上6点安置区灯光实拍
2天看下来，我最好奇的也是这一点，新区目前是什么人在生活？
第一类比较频繁接触的，就是出租车司机了
聊天中发现他们大多是回迁的本地人群，要么已经住进安置房，闲暇时间用来跑滴滴
要么住在附近的村子里，全村等待拆迁
这些司机最常接到的订单，来自容东和雄安站
乘客大部分是流动的跨城人群
百度报告中，雄安新区2022年的跨省流动人口占比，从2021年的31.59%，增加到了49%
其中接近三分之一都来自京津地区
我在周五的雄安高铁站也看到了大量排队返程的人
雄安高铁站车站大屏显示的目的地多是大兴和北京西，车程1小时以内
还有一类，就是替公司考察的招商人员
站在容东的市民服务中心门口，就能看到各种企业招商团体，或者个人出入
市民服务中心7号门目前雄安很多建筑配套完成后，都在进入招商阶段，这类人群也会在新区频繁出现
还有一类人不可忽视，就是6年来稳定在10万以上的雄安建设者，高峰期甚至有20万人同时作业
这些人群，让这座新城不只是一座庞然的钢筋骨架
随着基建完成以及企业不断入驻，还会有更多的人才来到这里，到2035年之前，整个新区预计将承接452万人的陆续迁入
甚至会吸引本地年轻人不断回流
这一切，距离雄安成为下一座繁华的现代都市，都不会太远
05
其实2天时间，并不能完全窥见整个新区的全貌，但也足够震惊了
离开雄安之前，在高铁站，我看到了这样一个简单的画面
这些人，比我们先来到雄安，已经在这里生活、工作了很久
又在周五放假时回去和家人团聚
而这种生活场景，距离那张空白的图纸，也才仅仅过去了6年
本地的司机大哥告诉我，明年开始，新区的建设重心还会向雄县平移
“过两年你再来看看，又不一样了”
他说话时很笃定，我也毫不怀疑这句话的真实性
如果再往远些，到2035年，预计452万离京人群全部进入雄安工作、生活
到时的雄安新区又会是什么样子？
目前还没有确切的答案能回答这个问题，但一定值得期待
作为喊出千年大计的一座新城，雄安新区的未来，可能真的在我们想象之上