谁都没想到上海楼市会在年底憋了一个大的。
自12月14日周四下午上海颁布《关于调整本市全市普通住宅标准的通知》，一夜之间，好像很多东西全都变了。
上海大概89%的二手房源从非普宅变成普宅，对比新政前这个比例还在约19%。
同样也是一夜之间，我朋友圈里所有的中介都仿佛打了鸡血一样，开始提前过年般庆祝，没停过的群消息弹幕喜报、就连砸金蛋都重现江湖......
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而这一切的背后，我们所有的感知好像都停留在朋友圈，停留在开发商们的庆祝海报中。
但市场的真实情况怎样，都年底了，上海楼市真的火了么？
于是周六（12月16日）上午我就从家出发，用双腿亲自跑了好几个二手房+新房售楼处。
各位，我敢说现如今的真实画面一定让你出乎意料。
一
也是真没想到，更大的热度是在二手房。
可以说这波新政出来，最先开始造势的就是新房。
什么三天三夜72小时不打烊，开发商的喜报也红得跟过年似的，让我也一度以为客户都冲去新房市场了。
直到我跑了两家中介门店。
各位，周六的上海，零下2度，早起的中介小哥都已经接客一波又一波了。
一个最明显的变化，是带看肉眼可见的变多了。
我到店的时候大概上午10点，也就是正常上班不久，但已经能明显感受到店内的紧张，好几波客户已经在谈了。
接待我的小哥顶着个大黑眼圈，但眼里的兴奋还是藏不住的。
据他所说，新政过后，找他咨询的客户就没断过，昨晚也是聊到凌晨2点。
更重要的是现在客户更愿意来线下了。
从原本的一周2~3组客户，变成了如今新政后单日就有3~4组。
甚至在门店谈成交还得排队，我去的这家店，居然两个会议室都在同时排队使用。
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我也只能和小哥窝在一个小角落谈，期间时不时都有中介拎上包往外冲。
而不止客户在变多，就连房源也在挂多。
给大家感受下现在中介门店的房源挂牌速度。
每天的新增挂牌在一到两千套。这要是放在新政以前，可能也就是现在四分之一的量。
并且无论是500多万左右的老破小，还是上千万的豪宅，据说都在大量挂牌。
如此说来，这次的新政调整，确实让房东们多了一点信心，也让更多好的房源可以挂出来。
那么，这么多带看，这么多房源，我想大家也一定很关心如今的成交情况。
我去看了一下网上房地产，新政后的首日二手网签数据已经出来了。
图片来源：网上房地产
662套。
如果我们把时间拉长点看，你会更加清晰，这里我们排除特殊国庆的10月，和11月每周五的成交数据对比。
数据整理自：网上房地产
你会发现，在当下的行情里，并没有非常夸张的涨幅，房东和客户双方也都还是保持理性。
但662套，也已经算是一个还不错、微涨的数字。
当然，关于成交，我也可以跟大家分享一个新政当天就签约的真实案例，给大家小小感受下新政背后的魅力。
中介小哥告诉我，之前自己有一个客户，也是一对小年轻，前前后后带看了3周也一直没有成交，后来相中了一套800万的房子。
此时刚好赶上新政出来，我们都知道符合条件的二手房增值税没了，再加上他们是用动迁款买房，可以抵扣房子的契税，相当于这套房子基本没税。
各位别看听起来就“没税”这两个字，但是背后就是省下了足足70多万税费。性价比噌一下就上来了。
此外大家发现了么，这次的政策没有明确的有效时间，换句话说，一段时间后说不定也就取消了。
于是周四（12月14日）当晚，孩子的妈妈就火速买机票，连夜从四川飞到上海，从看房到订房，前后不超过48小时。
二
带看、挂牌、成交，如果说这些还都是摊在明面上的数字，那么更重要的，是这次新政对二手市场心态的改变。
尤其是房东。
刚才我们提到了，新政过后不少房东都在按捺不住地挂牌，而此前我们也说过如今单就链家一个平台的二手挂牌量已经突破16w+套。
面对如此巨量的挂牌，又叠加新政，房东们会不会涨价或者降价呢？
首先我要告诉大家的是，涨价的确实有，并且还挺令人啼笑皆非的。
就是作为买家，我们都知道二手税费减少，那么房东也不例外。
于是市场有一小波房东开始把算好可以减免的税费，叠加到自己的挂牌价上去。
就拿这套原本挂牌1190万的房源来说。
新政当天，就加了40万上去，正好是自己可以减少的税费。
不过大家别着急，这类的房东占比极小，大概在0.3%~0.4%。
而更大部分的房东，其实都出乎意料的非常平静。
新政当晚中介小哥们还特意给房东们都打了一圈电话，结果得到的回复基本都是选择按兵不动。
之前被市场“刺激”过的房东们，可以说如今比客户还要观望。
那你要说有降价的么，也没有。
因为如今房东们的挂牌价据说差不多近3个月左右都没怎么涨过了，大部分都是房东心里的诚意价格，甚至接近底线价格。
反而是部分急售的房源还在一直降价。
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更因为新政后的税费减免其实是让利买家，叠加这样的利好下，现在市场的议价空间确实正在减少。
除此之外，要知道好歹上海如今约89%的房子都成普通住宅了，又是哪类房型最受影响呢？
于是我专门跑了不同环线的房源，发现：
第一，对于内环内超500万的房子，从非普宅变普宅，税费减免大概在10万左右，变化不大，不过是不再存在做低的情况。
第二，1000万甚至3000万的豪宅们，都从税费中找到第二春。
数据整理自：太平洋房屋
毕竟总价越高的普宅，能省下的税费也就越多。
3000万的上海某顶豪楼盘，如今也得抢着对外宣称自己是普宅，税费少个100多万也是常事。
包括写稿的19分钟前，我才看见一套原挂牌2180万约114平的房源。
最终以1999万成交，省了70万左右的税费。
而这两类都还算是当下市场的受益者。
如果要我评选现在市场“最不开心的”房东，那一定是，第三，144平以上的房东。
毕竟曾经大家都是140多平同一起跑线的亲兄弟，而如今我却比你多了那么0.1。
于是对于这类房东来说，比如我这次去看了一套146.65平，挂牌1299万的房源，中介小哥告诉我，为了减小自己和144平以下普宅的差距，不少房东会选择降价或者由自己来承担税费差值。
我看的这套房源基本可以再压低个50万左右。
三
最后，我们来说说新房。
新政过后，对于新房的影响其实最大的就是首付门槛的降低。
首套比例从35%降低为30%；
二套首付从70%降为50%，如果是想在五大新城买套改善大户型（面积≤144平），还能降更多，二套首付从70%降到40%。
所以你说新政对新房没影响么，当然是有的。
但没想象中的大。
周六（12月16日）下午我特意跑了青浦几个新盘。
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或许是因为我是下午2点之后来的，看盘的人也有，但不是很多。
而即使到下午4点后人流多起来了，但销售人员说其实新政前人流量也差不多这样。
甚至我去了好几个新房，都没有主动提起新政这件事。
并且据说也有的楼盘确实人很多，不过也是有一部分中介带看的加持，本质上首套首付5%的差值并没有对新房造成非常大的影响。
那么新政对新盘真没作用么？
当然不是。
一个很关键的点在于它的存在，刺破了不少新房客户的观望情绪。
什么意思？
从销售人员那里我了解到了部分新盘在新政之后的成交套数（仅供参考）。
可以看到无论是当晚，还是首日、次日，都有挺不错的成交套数。
就拿目前成交较高，从新政后到周六（12月16日）上午成交了20套的某楼盘来说，据现场反馈，其实这个盘一直销售都很不错。
自7月首开陆续推了1100多套房源，现在也就剩100多套。
而这次之所以能够有20套成交，大部分客户都是提前看好房的，之所以现在出手，也是因为没想到年末会突然冒出一个如此重磅的消息。
大家觉得政策差不多已经见底，如果算上9月的认房不认贷，现在上海很多客户都成了首套。
而要想以后首套首付比30%还要低，那可能仅限于二三线城市。
所以现在选择出手，也不过是前期观望的那波人把购房计划提前。
此外如今伴随贷款利率的下降，大家还是有意愿适当多贷一些。
四
所以我们看到，这波新政最利好的还是二手。
看盘期间我听的最多的话就是：
如今二手（满五唯一的普宅）和新房一样，只有契税。
前期二手客户被新房抢走，而这次的新政，上海拿出了自己最大的诚意从成交根源上降低购房成本，这确实是一个去二手库存非常好的时机。
而对于购房者来说，当下也是一个实打实的好窗口期。
所以虽然也只是第一个周末，但是看得出市场确实有在回暖，从中介、开发商来看大家也对未来的市场上行有预期。
而未来接下来1个月的变化，我们拭目以待。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon