大概两个月前就有小哥跟我说年底前要出新政，没想到这次的新政出的比小哥说得还要早，而且还要多。
不仅有全市普通住宅标准的改变：
还有首套&二套的首付&利率的改变：
三四百字的核心内容涉及面和影响力，应该是今年新政之最——我的朋友圈从昨晚到现在，被中介转发、政策解析、开发商喜报血洗三遍。
内部代号上海住房市场1214新政分析正在被中介小哥们人手一份阅读，今年的二手跟新房市场太需要这样一波政策。
一、最厉害的一条，普宅标准调整
其实今年年初就有上海普宅标准要变的提案，但这件事没有后续，哪怕新政出来，不少人关注的还是首付比例降低。
但其实最应该关注的就是这条，我将新政前后的普宅标准放一起对比下：
左边是新政前标准、右边是新政后标准
最大的两个变化，首先就是140平变身144平，其次更重要的是环线总价上限没了。
普宅为什么会被忽略，因为按照新政前普宅标准你大概率碰不到普宅。我同事Moon跟兔博士拉过上海二手挂牌市场里，普宅的占比，差不多是19%的存在，平均10套里能遇到2套。
普宅真的很没存在感，今天我们去到二手市场买房，内外环间单套小于310万、外环外小于230万的房子极少极少。
但新政后这个占比就厉害了，昨晚我拉着兔博士小伙伴盲算了下如果按照≤144平这个条件来统计，全市二手挂牌市场里普通住宅的占比能占到89%。
上海二手住宅几乎一夜之间全变普宅。是不是普宅影响最大的地方就是——增值税。
不管你是普宅还是非普，只要不满5，就得全额缴纳增值税。
©链家
这大概是个什么规模呢，数据其实很难匡算，但有条基础数据各位可以参考：
所有成交里，普宅成交占比29%，真实的成交占比应该更少，因为做低——也就是说全市非普通住宅成交超过70%。
这里面链家两年前统计过一个数字，不满五房源/库存房源等于2/3的存在。
于是我们至少可以算出的2/3房源的增值税：上海二手市场11月成交14077套住宅，也就是将近9854套非普住宅成交，其中不满五房源大概在6569套。
按照套均335万计算，每套增值税在16万左右。
9854套非普住宅成交，意味着将近10.51亿元的增值税。这还不包括满五那部分房源的差额增值税（而今年前11个月上海二手市场已经成交16.57万套二手住宅，非普成交大概在11.6万套）。
当然这里只是一个匡算供大家参考，但各位需要知道，这才是这次新政的核心，也是上海楼市释放出来的最大诚意。
二、这次新政有三个区域倍受影响
关于受影响人群一定是大家比较关注的——不过从这次新政来看，受影响区域比较明显。
首先就是近郊改善客群。
从首套到二套的首付比例，以及首套、二套的商贷利率，无疑都在为近郊人群一次降低首付、加大杠杆、降低购房成本。
而且可以看到：从普通住宅的各环线统计来看，原本是越往外越少的，但新政后普通住宅越往外是越多的，对外环外二手的刺激不言而喻。
也就是说原本最受普宅限制的中外环，现在变为最不受限制的环线。
相应的中外环、外郊环更多的二手交易税费也会得到相应减免。
另外叠加新政里关于临港、嘉定、青浦、松江、奉贤，以及宝山、金山，二套首付40%，以及相关税率降低，外环外的上车门槛、购买成本拉到最低值。
这次“1214新政”也成功开启了外环外去化通道，同时对于近郊改善客群而言，减负减得很实际。
其实还有些局部区域——比如前滩市场，环线总价上限的取消，对前滩这种单价高、小面积居多的板块是绝对利好。
前滩二手交易的一道屏障就是交易税费，我们以这套为例：
满五、非普住宅（新政前），光增值税就差不多在60多万。
税费是切切实实要占用现金流的，所以房产交易税费里的增值税如果减免的话，这对于个人购房成本是极大地降低。
第二个影响明显的地方是中外环。
我们也统计了下最受影响的三类人群：
首先就是上海的无房刚需客户，这个就不举例了；首套比例从35%降低为30%、利率降低、税费降低（如果购置普通住宅）；
其次就是已有上海住房一套，然后需要二套改善的客群。比如中环某40平房屋、上套成交380万左右，现在需要买套总价大概1000万三房（面积≤144平），二套首付从70%降为50%、利率降低、税费降低；
最后还有就是前面说的6大行政区里的二套改善。比如想在五大新城买套改善大户型（面积≤144平），二套首付从70%降到40%，税费降低、利率也降低。
真的是门槛和成本双重优惠，当我们综合考虑这些政策的时候，你会发现他会精准击中上海一直以来倡导的首套刚需、二套改善的需求。
如果再精准点的话，应该就是近郊改善、市区局部区域等等。
三、降首付、降利率不是说不重要
大家首先看到的可能还不是普通住宅认定标准，而是首付比例降低。
上次见到首套首付30%还是在2016年，7年过去首付比例又回到30%，降低了首套门槛，二套首付比例不管是普宅还是非普，最低首付比例调低为50%。
降首付、降利率不是说不重要，但过往认房不认贷提醒我们：降首付的影响虽然有，但可能比较有限，毕竟更高的杠杆也意味着更高的月供。
我用我司设计强哥为例，赶稿前他跟我说他也对新政动心了，但如果他要冲一套500万房子，他的首付比例从之前的二套70%首付变为30%，首付从350万，降低为150万，省掉200万，但每月月供也从0.7万，变成1.69万。
相比之下利率降低是真的实惠。
首套住房的商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减10个基点；二套住房的商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR加30个基点。
6区+临港新片区就厉害了，商贷利率下限调整为不低于LPR加20个基点。
所以总的来看这次政策无论是覆盖面还是力度，几乎是今年以来最大——可能这也是为什么朋友圈的中介小哥跟地产同行大声欢呼。
四、今年头回看到这么整齐划一的狂欢
二手成交本身就是这两年的弱势话题，供需关系本身的改变，以及新房市场的内外夹击，这两年的二手房市场都萎靡不振。
今年也是如此，除了3月走出独立行情，走出三月的每月二手成交都不高。
各位如果有时间可以去跟中介交流下，今年以来的成交量和成交价的变化。
6月、7月成交不高，8月来到谷底，哪怕是9月新政也只带来1个月成交量的少量提升。
整体二手市场还是不断走低的，所以各位去看这次新政里的每一条——看上去是提振信心，每条对应的就是提升成交量，非常直接。
从头部中介内部的文件分享：
到中介小哥朋友圈的集体晒图、晒分析、晒成交。以及疯狂call客户，这热情胜过以往其他新政。
更疯狂的是开发商的喜报，感觉就像过年一样。
更夸张的是新房市场的带看和成交，各个新房群里的图片已经来不及截图了，但目前看下来近郊新房市场热度又起来一波。
继9月新政以来，同样难得一见的新政，同样来自中介、开发商的集体狂欢，但这次呈现出来的效果可能更劲道些。
五、这次政策的实质
从非普到普宅的极大释放，再从首付到利率，再从市区到6大新区。各路细节各位梳理起来会发现本质上政策本身作用的方向有两点：
降成本；
提杠杆 。
短期来看，这必然会刺激以往观望客户积极入场，也必然会加速入市速度、以及房源流通速度。
并且过完这个月我们大概率会发现整个11月的购房消费结构会整体升级，因为整体成交总价段会上升一步。
但各位一定要注意的是什么？杠杆与成本调节更多影响的市场流速，但不影响市场需求规模。长期走势来看，市场的底色还是来自于供求结构带来的购买力本身。
所以类似9月新政的窗口期又来了，这个窗口期大概多久呢，这个链家小伙伴跟我说了一个实实在在的数字。根据他们以往对政策落地后对成交量的反馈，政策调整后，对应类别的住房交易将在1～2周内达到最大，交易规模提升幅度可能在35%～40%。
而由于政策涉及几乎所有类别住房，短期内市场提振幅度可能高于四成。1个月后我们再来看看这些数字有没有兑现。
本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽