王晴最近有些后悔了。
今年5月，看着回落了一段时间的房价，已在深圳工作了八年多的湖北人王晴，决定趁低“抄底”圆一个“安家梦”。
作为深圳一家房地产经纪公司的置业顾问，天天介绍别人买房子的王晴，在选择自己心仪的楼盘上显得游刃有余。
在和丈夫几番考察后，其夫妻二人毫不犹豫地买下了位于深圳市南山区桃源村二期的一套95.27平方米的二手房，成交价570万元。这个小区让王晴满意的地方有很多，四站地铁即可直达深圳福田CBD，周边三公里范围内密集坐落着45所幼儿园、14所小学、11个中学。
最重要的是，该小区曾经一度接近7万/平方米的房价，在彼时已跌至6万/平方米出头，这让王晴夫妻二人都感觉到这是一次“捡漏”的机会。
不过，乔迁新居的喜悦还没维持多久，房价的变化就给王晴夫妇带来了意想不到的冲击，她以为的抄底，结果是抄在了山腰上。
“才半年时间，现在这套房报价就掉到了550万，成交价还要再低一点，最低成交价都到了530万，我这段时间真是越想越后悔，觉得挺亏的，早知道就多等几个月再买了。”12月7日，王晴略带懊恼地向记者表示。
王晴的这段买房经历也投射出深圳楼市的当前现实：虽然在最近一段时间里，已有包括“房贷利率下调、认房不认贷、首付比例降低、取消750万元豪宅线”等多重政策的利好加持，但深圳楼市仍处在一段不稳定的调整期当中。
一、成交量回暖
西丽桃源村，地处深圳市宝安区、南山区、福田区、龙华区四区交会的地带。
其距离腾讯、百度、联想、大疆等高新企业云集的粤海街道不到五公里，往东四五站地铁即可抵达福田CBD，往西与深圳前海的直线距离大概八九公里。
对于深圳这种地域偏狭长的城市而言，这样的“原点”并不好找，因此，近年来，桃源村开始成为深圳白领安家或租住的首选之一。
随着近期一系列利好政策的推出，作为热门楼市片区的桃源村开始迅速活跃起来，桃源村一带的地产中介们，接到的客户咨询也在明显增多。
该区域的一名乐有家置业顾问向记者表示，8月以来的系列新政，在一定程度上降低了刚需人群的购房门槛，激发了桃源村周边地产市场的交易活力。
在位于深圳留仙大道与沙河西路交汇处的小区南国丽城，一名地产中介小杨向记者表示，其中介门店自今年8月以来在南国丽城已卖出15套房，是目前南山西丽周边交易最为红火的楼盘之一。
而根据深圳房地产中介协会发布的数据，近期，全深圳的二手房源挂盘量都有明显上升，在2023年10月23日至12月11日间，全市有效在售二手房源从57944套增加至59325套。
新房方面，根据乐有家研究中心最新公布的数据，今年11月份，深圳一手住宅成交2773套，环比上涨4%，二手住宅网签4305套，环比上涨16%，过户3133套，环比上涨13%。
不过，虽然成交量有好转之势，但仍低于5000套/月的荣枯线水平。
戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙在接受经济观察网记者采访时指出，单看11月的数据，宝安及光明区（新房）分别供应了5.7万平方米和16.28万平方米，占全市8.6%和24.7%；如果放眼今年前11个月的数据来看，宝安及光明区分别累计供应了154.8万平方米和125.9万平方米，这也是目前全市供应量最高的两个区域，对应成交量分别为84.4万平方米和36.2万平方米。
“如果需求面持续回暖，预计在新房供应集中的区域的确是更能看到成交量的增长，有利于深圳新房库存的去化。”程家龙强调。
二手房方面，程家龙认为，深圳楼市二手存量房的成交，更多受到大环境的影响，但持续的楼市利好政策的颁布，在一定程度上增强了市场信心，令市场的活跃度有所恢复。
二、价格仍在回落
值得注意的是，虽然利好政策落地数月有余，楼市交易量有所放大，但从记者实地走访情况来看，深圳各区当前楼市行情复苏的效果并不明显，正处在一个量升价跌的状态。
根据国家统计局11月16日发布的数据，深圳10月份一手住宅的销售价格指数环比下降0.5%，同比下降2.8%；二手住宅价格指数则环比下降0.5%，同比下降1.3%。
王晴告诉记者，自2023年4月以来，桃源村周边房价便始终处在波动下行的过程中，至今距离年初高点已有超20%的跌幅。
“南国丽城房价最高时市场均价是9.2万元/平方米，现在掉到了7万元/平方米左右。127平4房的户型860万就可以购入，这样的户型在高峰期可以卖到1000多万。”小杨向记者介绍称。
“桃源村一期的71平左右的楼梯房，前年价格最高峰的时候，我们当时有卖了一套成交价600多万，现在，面积比他大几平方米的一套顶楼才卖了383万，几乎相当于腰斩了。”王晴亦向记者表示。
此外，在记者实探的另一处位于桃源村地铁口附近的楼盘，亦出现了新政落地后，价格仍在波动中下行的情况。
“地铁口附近100平方米左右的三房，目前业主报价在710万左右，但买家大概可以讲价到650万，这也是业主预期可以接受的价格。这一波基本是从今年10月份开始又重新跌下来的。”代销该楼盘的一名中介告诉记者。
与桃源村同样位于南山西丽街道的深云村小区，其目前成交均价已从12万元/平方米的高点，回落至9.6万元/平方米。
王晴认为，之所以多重政策利好均未能明显刺激桃源村周边楼市行情回暖，主要原因在于该区域同质化户型过剩，市场竞争十分激烈。
“桃源村周边体量大，同样的户型太多，一旦业主放盘多的话，很容易互相踩踏，太内卷了。”王晴说。
与桃源村同样位于南山西丽街道的深云村小区，其二手房交易价格亦出现明显回落。
“深云村今年也在降，以前高峰期均价能达到12万元/平方米左右，现在已经回落到9.6万元/平方米左右，成交总价介于810万至880万之间。”王晴向记者介绍称。
在福田区，记者走访了皇岗、新洲以及福田中心区的几处楼盘，发现目前该片区的新房价格大概在11万元/平方米左右，据附近一位中介介绍，在7月份时，福田区新房均价还能达到近13万元/平方米。
“后续价格走势不好说，现在跌主要是因为以前涨得太多，但福田作为深圳核心区，11万元/平方米的价格，基本上算是回到了正常。”谈及福田区未来的楼市行情，该区域一位地产中介小孟带记者看盘时如是说。
此外，背靠机场，与龙华同为深圳制造业中心的宝安区，近年来新楼盘开发较多。记者实探位于该区的数个新楼盘后发现，该区域的价格跌幅更为明显。
例如，鸿荣源·珈誉府二期和招商蛇口·会展湾雍境这两个宝安区新开楼盘，其新房售价仅在4万元/平方米至5万元/平方米之间。贝壳找房中介小刘告诉记者，其代销的位于新安街道小区的楼盘勤诚达22世纪，最近成交均价在900万元左右，而该小区在此前楼市高点时，成交均价都在1300万元左右。
“价格跌了三成不说，成交也很差，今年到现在就卖了三套。”小刘说。
“当前房地产市场处于调整期，新房成交放缓意味着开发商回款速度变慢，债务以及业绩压力之下，降价走量是很多房企的现实之举。同时，一手房的价格回调必然影响整体二手房市场的价格锚定。”程家龙向记者如是分析称。
三、明年一定涨？
11月22日，中国人民银行深圳分行与深圳市住房和建设局同日打出政策组合拳，分别将二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%，以及取消了“实际成交总价低于750（含本数）万元”的普通住房认定标准，也就是业内俗称的“750万豪宅线”。
对此，程家龙在接受记者采访时直言：“深圳本轮新政是一线城市中较有突破性、实质性的宽松政策，对改善型需求有一定刺激作用。”
在他看来，对豪宅标准的调整，意在加速144平米以内、高单价、高总价二手房的流通，令高端住宅交易更加市场化；结合二套房首付比例下降，可以大大降低高净值人群购买高端住宅的门槛，利于强化高端住宅在未来的商品化属性，加速高端商品房市场与保障房市场各司其职，推动住房供应双轨制建设。
“现在的核心片区的房产非常少，回暖是必然的，明年年初，我跟你讲百分百会涨。”小杨很肯定地对记者说。
回到交易量层面，在程家龙看来，近期深圳二手房的成交量环比上涨说明市场需求或信心正在逐渐恢复。
“最终能决定房产真实价格的依然是供需关系及资产本身的稀缺性，这种稀缺性包括所处位置、产品力、稳定的资源配套，以及区域功能规划等。因此，中心区的资产价格往往抗风险能力更强。”程家龙说。
在记者问及深圳楼市未来价格调整空间的问题时，程家龙表示，如果后续需求和成交量能够持续恢复并活跃起来，才能对房价稳定构成支撑。在市场经历深度调整的背景下，他个人期待包括限购在内的限制性政策能够更大程度地放松，以支持住房需求的合理释放。
仲量联行华南区研究部总监曾丽则告诉记者，虽然当前内地楼市拥有充足政策空间可以促进热点市场的购买力逐步释放，从而带动整体楼市气氛好转，但在供需基础因素已改变的情况下，楼市复苏步伐可能较为缓慢。
“作为经济增长动能较强的一线城市，深圳还在不断吸引新市民落户，同时住房自有率低，意味着未来深圳住房需求潜力还是很大的。这也是深圳住宅市场的支撑和基础，因此中长期看不必过分焦虑。”程家龙最后强调。
（应受访者要求，王晴为化名）
本文来自微信公众号：经济观察网 （ID：eeojjgcw），作者：郑晨烨、余忠梅