最先让我有这感觉的是身边一位正在卖房的房东。
她的房子在宝山淞宝，50平左右两房，典型的外环上车盘。
说实话她的房子还可以，三楼、双南户型、一梯四户、1公里内地铁3号线淞滨路站。而且去年家门口还新建了新房小区，一下就改善了小区入口界面。
我印象里这样的房子虽然不是什么大几百万房子，但区域内一定是上车刚需的首选。
但就是这样的房子今年十月挂牌开始至今，前后五组客户，192万挂牌、客户出价150万，她跟我说这个画面真是她万万没想到的。
而她也不是周边老破小房东的个例，她隔壁邻居今年上半年挂出来的，现在还挂着呢，价格一降再降。
别说成交，连看房的人她都觉得是中介虚拟来试探价格的，因为一个客户的面都没见着。
带着这个疑惑我做了市调，这样的画面越问越多。
行情下行的画面我们并不陌生，但老破小的行情似乎还在行情水平线之下。
看房的人都在少，但老破小格外少
印象最深的一个案例是一位大宁北的房东。
TA手里有两套房今年四五月挂出，一套1000万左右，另一套350万左右，典型的老破小。
两套房子我看了下户型和周边配套，都没有硬伤，都属于市场上行情好的时候可以正常走掉，行情差点降降价也可以走掉的产品。
两套房几乎前后脚挂出，从上半年挂到下半年10月，1000万的房子卖掉了、350万的价格已经降的惨不忍睹，但依然在挂。
更有意思的是他们的带看情况。
上半年1000万房子1个月差不多3组带看，进入下半年差不多1个月2～3组，9月又是3组，10月又回到2～3组。
350万房子刚挂出来的时候是四月底，还有点三月的余热，刚挂出来那周就有4组带看，后面开始冷淡，9月有1组带看，后面至今1组带看都没有。
房东跟我说客户就跟蒸发了一样，他过去也卖过两次房子，还没见过客户消失的这么无迹可寻。
带着这个疑问我去问了门店里的中介，他们对这类情况的了解应该更加“面”状。
杨浦&虹口交界处的链家小哥说，他手上的1000万以上挂牌的房东基本来自瑞虹新城一期、二期、四期、五期。
上半年看这个价段房子的客户差不多4～5组/月，下半年平均下来每月也有3组。
而他附近300万左右小区像大连小区、鞍山某村等的带看变化比较大。
上半年这个价段的客户差不多也是4～5组/月，尤其是4月之前每周有7～8组客户，几乎是1天1组。
但下半年这个价段客户每周能有2组就很不错。
就是1000万总价段的房子的客群相对稳定。
但老破小客户的变化就是断崖式下跌，没人来看，自然也没人买。
这样的情况比较普遍，中间可能会有点状不同，比如虹口这几天刚刚确定的拆迁，所以会有一部分持币待购的动迁户冲进周边市场，可能会覆盖到300万房源。
但更大范围看，全市老破小集中度比较高的区域。
像杨浦、大宁北、普陀环球港附近，以及外环线上老破小集中的板块，哪怕是静安&徐汇交界的老破小们，都有遇到类似的情况。
带看客户少，最后集中表现出来的数据就是，成交的下滑幅度。
300万的成交总量还是高的，毕竟市场供应主体就是300万左右房源。
但下滑幅度来看，300万左右房源远远高于1000万价段的。
让我最没想到的是谈价空间
这也是我想写这篇文字的最大原因。
往年我们看到的议价空间都是大标的高过小标的，大标的涨得快跌得也多，小标的涨不过大标的，但跌幅也是相对更小的。
但今年不是。
最开始感觉异样也是从宝山朋友那里，挂牌192万的房子，前后五个客户，先后出过两个价格，160万和150万。
五六年没关注楼市的朋友有点惊：现在砍价都这个幅度么？
160万相当于16%的砍幅，如果是1000万总价这就是张口160万的砍价空间。
中介给到我的市场反馈也是如此。
静安寺这边的老破小中介最近看到的价格都是五六年前的价格。
他们喜欢用单价来衡量价格回归年份，低于10万/平差不多三年前价位，低于9万/平就是五六年前价格。
杨浦链家中介小哥跟我说，杨浦二手做了十年，眼前的这个议价空间也是之前没见过的，除非急售已经降到位的房源。
否则一般挂牌老破小的议价空间已经来到10%～15%，而千万总价房源议价空间也高，但也差不多在8%～10%左右。
接下来去问的虹口、大宁北、普陀环球港附近、浦东三林、闵行莘庄，答案都如出一辙。
静安寺我看到的两个成交案例，延平路461弄4楼35平一室户最后一次挂牌288万，低于市场价10万左右，今年9月成交价264万，让价8%。
这几天马路对过的延平路小区同样35平一室户还是3楼，最后一次挂牌价好像是280万，最后成交价250万左右，哪怕距离最后一次挂牌也让价10%。
这两套房子如果对比刚开始挂牌的价格，基本让价13%朝上。
这个降价幅度远高于周边1000万房源，甚至高于周边500万+房源。
其实这个数字我并不陌生，上个月当我看到中介平台全市议价空间统计数据的时候就惊讶过一次。
某中介平台将自己今年成交过的房源，他们的最后一次挂牌价和最后成交价之间的议价空间做了个统计。
500万以内标的房源的议价空间居然高过500万～1000万、甚至高过1000万～2000万的。
所以当我看着前面那些真实议价案例的时候，既陌生又熟悉。
数字层面的没见过，换算到实际场景里就是一套一套老破小价格的不堪一击。
不瞒各位今年踩盘所听所见都有不同
所以今年我第一次听说原来跟房东议价也可以成为KPI。
中介业绩考核的KPI，青浦中介小哥跟我说每个礼拜至少跟每位业主打2次电话议价，他们每周要议5套房子，每套房子都要降价2%～3%以上。
今天议不下来，后天议，后天议不下来，换着房子打，如果房东就是不降价，维持自己愿意的价格，中介就不推。
没办法，你的价格降不下来，房子别说买，看都没人看。
老破小相比往年几乎没有可挑选客源。
能挑选付款周期的房子几乎都是老破小中的凤毛麟角。
基本上能遇到二套客户就很好，首套客户也非常不错。
大概率还会碰到付款周期拉长客户，比如现在下定的，但是半年后再过户的。
宝山房东盆友遇到的更夸张，她正在考虑一位社保未满五年客户。
成交条件也变了，一般情况房东更多要的是到手价，就是税费、中介费更多摊下家头上。
现在不少成交订单，税费、中介费各付，甚至房东会更多承担中介费。
甚至我还看到了二手房东为了吸引中介带看，中介每带看一次就发红包。
市场偏向买方市场，这些都不足为奇，不过都是这几年的新鲜事。
我有想过这背后是为什么
老破小难卖这件事我能想到，但议价空间跑赢高总价段是我没想到的。
也就是说我们说过的老破小在当下行情里更难更难。
背后什么原因呢，除了我们想当然的行情里的几个原因，我们来看几个具体数字。
首先今年二手挂牌是真的非常非常多。
一个3月、一个9月，都是新增房源高发期，我们以挂牌市占率70%的一家中介后台房源为例。
今年3月、9月的新增房源达到史无前例的4.2万套，直接带着全网（前端展示+后台库存）突破14万套，又突破16万套。
我们来看看多出来的都是怎样的房子，我们以杨浦区房源库为例。
杨浦区全部房源8389套，但其中光200～500万房源就有4733套，占比56%，但500～800万只有1443套，占比17%。
虹口区全部房源4448套，但其中200～500万房源2259套，占比50%，500～800万，903套房源，占比20%。
也就是说16万套总库存里，多的是小标的房子。
更多的挂牌，却没有更多的客户。
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所以小标的房东承受着比其他价段更为激烈竞争。
这也是为什么今年我们会发现往年不会出房源的小区出房源了，往年挂5套就很高的小区今年挂出15套。
就算客群没有减少，同样数量的客群也正在面对更多房源选择，从带看到成交，所有小户型都需要均摊所有机会。
所以知道你的带看去哪了么，顺便我们也会知道为什么今年的成交更难。
今年可能是上海老破小市场的一个转折
越是这样的市场越是考验，考验的是地段、产品、配套。
行情普涨的时候所有房子都有优点，行情冷静的时候所有房子滤镜都消失。
这时候房子正在回归真正的居住属性，户型差、配套差的房子都在议价环节摆在桌面上，所有交易都在为真实价值买单。
今年我们看到了一些以往老破小不曾体现的市场变化。
议价空间这件事看似行情之下，但当他跑赢更高总价的时候，这种反常值得被重点关注。
大概率这就是老破小产品的一次市场转身。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽