我们还蛮少分享这类选题的,但是巧了,最近我身边就有小伙伴正在跟律师咨询离婚里的房产分割问题,然后他跟律师聊完带回来的消息也是炸了——我们以为的那些婚后房产平分、婚前房产属于个人财产这些点通通都可以被颠覆。


原来婚后买的房也不一定能平分,原来婚前买的房也不一定全是你个人财产。


那几年被媒体以大标题形式拎出来的离婚房产关键点,正儿八经实操起来的时候可能跟各位想的不太一样。



要知道这背后一点点的认知差异涉及的是我们每个家庭的最大资产,尤其是上海北京或者强二线动辄上百万的房子。


今天我们就说说离婚房产里那些和我们过往认知里不太一样的点。


几个真实案例走起。



实际离婚房产分割的时候你的第一个难题可能不是官司,而是对方律师。


在我们离婚房产常识里,只要是婚后购入,哪怕是一根针也是婚后的。但是常识以外总有我们以为是不是“万一”的存在,而这正是离婚房产分割里对方律师下赌的地方。


比如我身边一个真实案例:


双方2018年领证结婚,2020年购入一套850万房产,首付里3/5来自男方婚前积蓄、2/5来自女方,2022年矛盾爆发要离婚。常规理解里这套房产肯定得平分,但男方律师辩称男方首付来自婚前,所以主张这部分财产不应该参与财产分割。乍一听你肯定觉得对方律师的法律是不是体育老师教的对不对?并且这套房产还不是共同共有,而是在房产证规定了每人50%的按份共有。



示意图里红色方框位置,意思是双方决定按各自50%份额共同持有房产


几乎你问每位律师,他们都会毫不犹豫告诉你这套房肯定是平分。但当对方律师斩钉截铁这么说的时候,你会发现事情的走向很有意思。


你的律师会斩钉截铁告诉你把心放在肚子里这套房肯定平分,但也有可能会问对方律师这么说的话,对方能举证么?比如银行理财之类的。


好了,这么一问,别的不说,这也就意味着这件事可能还有另一种可能,原本你以为板上钉钉的事,就这么被敲出一条裂缝。


背后是法理探讨也好,是法官的自由裁量也好,如果这一切并不如自己想的那样,你可能就会在离婚房产以外的地方做另一种妥协。


对方律师斩钉截铁你可以理解为业务能力不精,或者就是故意诈下你,万一你就信ta的呢?


也许你觉得“我才不会这样”,但真发生在自己身上的时候,你就会知道这种原本看似弱智的问题还真的会拦你一脚。毕竟我们都不是律师,而且我们生活里也并不只有离婚这一件事。


所以各位正在面对这件事的朋友,在我们决定用法律武器捍卫自己权利之前,你可能需要先面对下法律之外的问题,比如这里对方律师的诈。就像咨询医生一样多咨询几位律师,不要被唬住。


也是从这里开始我发现离婚房产里的一些点,跟我们想得真不太一样。



婚前买的房,但对方也有份分。


我司法律顾问陈律师遇到过一个案子:一套房子男方付完首付后,为了结婚,男方在领证前把女方的名字写了上去。这时候分手,如果是婚后购房平分就好,但严格意义上这并不是婚后房产,因为他们还没结婚。订婚或者“马上就要领证”的概念并不是法律意义上的夫妻关系,中国1994年就实行了婚姻登记制度,也不承认事实婚姻。


这时候这房子应该怎么分?


上海有过太多这样的离婚房产案例,也有过相关会议纪要。



所谓会议纪你可以理解为一个裁判尺度,这个很多时候都是系统内部下发的,就是为了同类案例情形但不同判的情况。


上海出现过的判决是在女方对房产首付和贷款尚无贡献的情况下,双方计划结婚,并且男方将女方名字放上房产证上,最后法院判决房产的30%归女方。也就是说虽然是婚前房产、虽然没有参与首付,但对于房子份额也有分割的可能。


前面说的是准备结婚但还没结婚的,同类棘手的情况里还有一个就是结婚了,并且婚后买的房,但刚结了1年,这时候离婚,房产应该怎么分?


这个情况就要参考到这套房子背后谁出的钱多、谁出的钱少。


有人可能会问为什么1年或者不到2年,法律上还有这个期限么?


并没有,法律原文规定是“合理期限”,就是离婚房产官司里的房产分割,这个背景里的婚姻存续期间得有个合理期间。


但至于是多久需要法官来把握,一般情况下是半年或者1年。如果这个时间内离婚,法院为了兼顾公平,可能会进行这样的处理。


法官会计算离婚双方对这套房子的获得所付出的多还是少,毕竟一套房子名字上产证半年左右就离婚,这种情况有异常的概率比较高。


之后的具体问题具体分析,但各位可以了解下这个时间线。



同样是婚后买房,但这2种情况并不平分:


就是双方婚后买的房,过了几年后闹离婚,这时候就会遇到一个让法官难处理的情况——婚后还贷。


这里的还贷不是常规还贷,有些不想欠银行那么多钱,就拿自己的公积金来充。像很多大厂、不少外企都有补充公积金,一充好几十万充进去。这时候你们共同共有的房产分割,需要法官裁判考量,也是跟上面一样需要将各自对房贷的不同贡献考量进去,并不是我们一味以为的平分。


还有一种是夫妻双方在还贷过程中经常会遇到的:夫妻一方将自己婚前买的小房子卖掉,一把把后面的贷款还掉,或者说还了大部分。这个时候法院可能会酌情来判,法官可能会有一个倾向性,也不是我们以为的绝对平分。不过这个倾向性不是很大,现在这都是大数据,大概倾向性应该是在具体分割中可能偏向于出钱多的、平均之上的10%或者15%左右的倾斜。



离婚房产里的借贷是真的很难想到,我先举个正在发生的一个真实案例:


上海一套700多万房产,男方把他婚前父母的一套房子卖掉凑了首付,又跟亲戚借了200万准备把后续贷款付清。因为付款有2个月的付款周期,夫妻双方还把这个钱投出去,还做了笔投资,还有收益。但离婚房产分割时另一方说自己并不知道对方问亲戚借钱。


类似这样的情况其实经常发生在我们的日常离婚房产官司里。


我们买房的过程中难免会借钱,跟这个亲戚借个二十万、跟那个借了五十万这种的,离婚的时候这就是离婚房产里的罗生门——夫妻双方好的时候都知道这个钱是借来的,不好的时候就会开始扯皮,一句我并不知道钱是借的,这个官司就会进入比较难的阶段。


这件事有两个极端:


第一种就是上面这种在已知家庭收入情况下,并且已知家庭收入里多出200万财产并进行理财情况下,表示自己并不知道钱是借的。


还有一种极端就是为了多分割房产而伪造借条、流水造假,就比如说一套500万的房产,200万首付,我拿出100万借条跟你说这是借的,这部分不仅不能分割,还是共同债务。


这两种情况就不仅仅是跟我们以往对离婚房产里认知不太一样的点,而是你可能根本想不到的点。


但其实各位记住借条是可以送去鉴定的,而一般情况下我们问亲戚、父母借,是可以看到银行流水的,而且一般是大额流水,如果伪造借条或者流水造假,这是需要负刑事责任的。你可以问问对方要不要从民事官司升级成一场刑事官司。


所以这个借贷确实是法官裁量的案件,但一定得基于基础事实,没必要抱着侥幸心理去造假为了财产分割而让自己陷入牢狱之灾。


我们身边还真有这样的案例,夫妻双方其中一方通过亲戚借条,想将名下原本夫妻共同财产为800万的婚内房产做成部分购房款来自亲戚借贷,结果查出银行流水有问题,而且不仅有问题,通过银行流水查证还找出男方私自转移了将近1000万共同财产。接下来就不是财产能不能多分的问题了,而是围绕银行流水是否造假问题看看是否构成刑事犯罪。



如果有几点各位能提前做到就最好了:比如房产证登记的时候写清楚各自的份额,按份共有房产;还有重视婚前协议或者婚内协议这些约定的法律作用;再次再次遇到法律纠纷不要着急做决定,多咨询几位律师,弄清楚情况再说。


在算不清的家庭账面前,还是希望各位小伙伴清楚get房产分割里的细琐和模棱两可。


对于我们每个个体来说,一旦进入离婚官司没有输赢之分,但离婚房产还是有份额多少的差别的。


最后一句也是最想跟各位说的一句,希望各位永远用不到这个帖子。


本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:巧克丽丽