最近关于惠州楼盘5折甩卖的事情引起了我的注意。
其力度大到国庆还没结束就迅速被住建部叫停，甚至低价卖出的13套房还被要求立即清退。
而在更早的5月，同样也是惠州，还有楼盘从备案均价14741元/平降到7000-7200元/平方米。折扣低至4.8折，直接破了大亚湾的最低纪录。
我粗略计算了下，这两个楼盘折扣后是这样的：
数据仅供参考
对比2022年以来，多地出台限制商品房成交价格下跌幅度：限跌10%或15%，和这两个楼盘降幅差了好几倍。
要知道曾经惠州的房价，凭借深圳外溢引得多少投资客趋之若鹜。根据统计，早在2021年惠州市场的深圳客占比高达58%。
而现在，这些曾经靠着众多异地客户热销的项目，怎么就跌成这样了？
一
曾经大火的环沪、环京、环深，现在多便宜？
想想以前为什么这些城市的房子火。
道理也很简单，大多都是一线的名额被卡住了。
无论是北京还是上海，都是全国范围内购房资格限制最严的城市，因此环一线的城市自然也就借着一线城市房价水涨船高。
就好比花桥，公认的环沪之王。
高峰时期可以破3万/平，成交周期不到20天。
而现在，继9月四大一线城市前后脚宣布“认房不认贷”，当大部分人还在盼望着一线楼市回暖时，殊不知，那些环一线城市反倒开始率先遇冷。
以刚才我们提到的小区为例，中介小哥告诉我因为最近上海政策的放松，不少人都开始抛售花桥这边的房子。
我还要了最新9月的成交记录：
数据整理自：链家
虽说成交套数还可以，但均价已经来到2.3万/平左右，曾经高位一套200万的房子，如今也就值150万。
如此说来中介小哥口中该小区现在一套至少下降30万也确实如此。
当然不止花桥，我又去看了下部分环一线城市近期二手楼盘的成交情况。
不仅都有类似花桥这样楼盘下跌的情况，且从降幅来看，最夸张的是这两个：
第一个，跌幅超60%，燕郊的福城上上城二季。
这个楼盘在2017年的时候成交价还能去到3万/㎡呢。
现在一套86平的两房，成交总价竟然只有86万元，均价9991元/平，居然直接跌破万元了。
包括中介小哥也告诉我如今整个燕郊的楼盘，价格都不理想，总体下行。
此外从每个月的成交数据来看：
图片来源：链家
从今年4月起每个月也就2、3套的成交量，也是看得人触目惊心。
但是好歹福城上上城二季也是从历史成交高位掉下来的，而另一个惠州大中华幸福城，如今成交比开盘价还要低。
该楼盘最早开盘的时候价格在1.2万/平-1.4万/平之间，然后2020年趁着深圳的行情，一口气涨到2万/平。
而现在仅有的3套成交：
成交价均低至1万/平左右，连当初的开盘价都没有达到，真就属于纯亏本项目。
你以为跌价就完了？
还有挂牌量的增多。
数据整理自：链家，截至2023年10月13日
单就链家一个平台，其中佛山的二手房挂牌量已经逼近12万套。
据说不少刚交楼不久的小区就出现大量的二手房挂牌房源。
此外还有嘉善地区，截至2022年末嘉善的人口一共才42万人，如今二手房挂牌量却有1.3万套，占了整个嘉兴市（二手挂牌5.2万套）的25%。
对比隔壁靠近上海金山的平湖市，挂牌量也就才2047套。
可想而知嘉善的二手挂牌压力有多大。
二
当然，海景房也好不到哪去。
我们可以先来说说近点的上海。
有没有发现我们其实很少在上海听说海景房，因为上海的海也就是俗称的滩涂海，泥景房。
加上又都是位于城市的边缘地带，最远的临港从市区驾车都要1个半小时。
因此即使在寸土寸金的上海，这海景房的价格也依然上不去。
而前段时间我们的小伙伴刚好去了趟奉贤和金山海边踩盘。
这两个楼盘都算得上是较新的纯一线海景房了，但都卖不出高价
比如奉贤的棕榈滩海景城，2017年的时候还能勉强冲上2万/平的价格，现在基本只有1.3万/平。
但更难的还是这些海景房的置换问题。
金山的上置海景大厦，一个2011年的老小区，论品质，当初也属于这边的豪宅产品，算得上是为数不多真正的海景房，价格也一直居高不下。
但一来经历数十年海风的侵蚀，房子折旧程度已经比较严重，再则论价格，又要面临和今年周边好几个约3万/平新盘对比的尴尬。
高不成低不就，如今成交量几乎已经停滞了。
那如果你说我买海景房也不是投资，就为了养老总行了吧。
各位还记得启东的海上威尼斯么？
一句“离上海最近的蓝海”，当初吸引了多少上海客户过去置业。
而现在，不仅房价跌到一套50㎡一房最低30万就可以抛售，如果再算上装修，一套100多万的房子，精装还要花个30万。
此外交通上，上海市中心驾车过去得快2小时，如果坐高铁、大巴，时间耗了还费精力。
都是奔着休闲放松目的去的，谁会愿意在路上这么折腾？
而不止是上海，曾经颇受外地客青睐，北方的威海乳山、南方的北海等地，现在海景房最低的得采用几万每套的单位计算。
加上很多海景房本就地处偏远，公共配套根本跟不上。平日买菜或许都要开车去几公里之外的集市。
还有诸如房子潮湿发霉、北方城市冬天寒冷可能供暖还有问题。
别说养老了，日常生活都够呛。
三
还有那些藏在小镇里的文旅大盘，好山好水好冷清。
如今文旅大盘们的命运总是出奇的相似。来看一个典型案例。
比如广西的一个文旅盘，看看它的住宅，目之所及裸露的钢筋、破败不堪的建筑墙体。
谁又曾想过在2020年首开时，这还是一个需要千人摇号的网红热盘，热销近800套。
但仅一年之后项目就开始停工。如今最早的一期地块所剩房源不多，而克而瑞数据显示，2022年全年网签成交仅33套，均价6749元/㎡。
换句话说，一年时间总共卖了33套。
对比项目首开价在8200-9200元/㎡，那些早期买在这里的业主，亏个十几二十万比比皆是。
但更令人唏嘘的，还是它的文旅。
要知道当初这个盘之所以能吸引如此多的客户，正是相中了项目旁侧总投资500亿元，由六大文化特色景区、度假酒店群、文化演艺等组成的特大型的文旅综合体。
当时还表示项目全面建成投入运营后，预计每年可吸引游客约3000万人次。
再看看现在，景区内仅有探索湾启动区完成了主体建设，其余设施都还是漫漫山体。
房子卖不出去就没有现金流完善配套，没有配套又反过来影响住房的销售，这也是大多数文旅盘会陷入的死循环。
而一个缺乏开发资金项目的下场，就是直到今年业主还要在领导留言板上督促项目延期后能尽快交付。
而在全国各地，还有太多太多类似这样动辄上亿、规模几万方的文旅大盘。
它们常常因为体量太大，位于远离市区的偏远地带，同样也是因为大，又需要吸引足够多的外来客户。
而一旦楼市下行，就很容易造成业主信心不足开始往外抛售，这些文旅大盘立马就会成为最先倒下的那批。
四
但是还没完，甚至把触角伸向了国外。
是的，在当年那个炒房火热的年代，眼见着国内的房价即将见顶，又有很多外资制造业将工厂转到了越南等地，加上一时兴起的出国热，于是马来西亚、越南、柬埔寨的众多国外城市，就这样被搬上了投资客们的餐桌。
而直到现在还是会令我唏嘘不已的，还是这个位于马来西亚的碧桂园森林城市。
这是当年龙头房企的一次海外实践，碧桂园从2010年开始就尝试着走出去，2013年时，碧桂园在马来西亚的新山市，拿下了一块20平方公里的地。
这个宛如超级大城的楼盘，预计开发20年，投资2500亿人民币，规划100万人，成为中国房地产界有史以来操作的最大项目。
当年碧桂园为了这个盘，单广告费就近20亿元。
当然钱也确实没白花，2016年森林城市实现销售额近200亿，国人就占据了70%的比例。
2017年碧桂园销售额也因此冲到了5500亿，成为世界500强企业，当时可谓是碧桂园和森林城市最为风光得意的一年。
而至此之后，伴随相关海外政策的调整，森林城市无法大规模在国内销售，国外市场又卖不动，根据BBC的纪录片，这个浩浩荡荡的大城，已经如同鬼城般荒芜。
纪录片截图
同样的柬埔寨的首都金边。
近年来，柬埔寨为了促进本国经济发展，允许外国人购买当地房产甚至是鼓励大开绿灯。
于是我们的国内炒房团憋不住了，听到这个消息立即蜂拥而至，甚至三年内直接把该国部分地区地价推高了5倍。
而这些房子不仅大部分都是来自国内开发商，且80%以上都卖给了中国投资客。
但我们说房价之所以能涨，很大一个原因就是流通性，而对于柬埔寨本地人来说，2023年人均年收入仅为1924美元（约14053元），根本付不起这样的高价。
同时柬埔寨二手房交易市场也不成熟，即使是首都金边也只有五六家中介公司。
因此这些囤在投资客们手中的上万套房子，未来谁能接盘？
不过也就是靠外国人卖外国人，上演一场击鼓传花的游戏罢了。
五
所以各位发现了么？
今天提到的项目，或多或少都是要靠外界元素来吸引外地客户趋之若鹜。
环一线的房子，主要承接一线人口的外溢，异地客户购房的占比可能比本地还多，一旦一线放松，自然大批客户都想抛售去往一线。
而海景房，亦或是小镇文旅大盘们，一开始就打着好山好水的稀缺景观资源，给人一种以后会涨起来、还不错的感觉。
而具体到项目自身，楼盘的品质，配套是否有能力兑现，长期以来生活的品质感倒是成为第三、第四才会去考虑的事。
包括一头猛扎进去，完全不考虑未来房屋流通性的外国炒房客们。
本质上这些异地获客类项目都是靠舆论在卖房。
我们常常说房住不炒，而对于那些真正脱离居住属性的房子，背道而驰的最终结果，或许就是血本无归。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon