今天拿到数据15302套
网上房地产每天释放的数据加总后显示的是17455套
这是包括非住宅的全部二手，哪怕这个数字也只到1.7万套
老实说虽然我们月初说二手被新房抢客户、月中说挂牌量有点高
但更多时候还是会被日成交800套+、中介恢复忙碌带看这样的行业碎片搞的心存期待，毕竟是金九银十、毕竟是认房不认贷啊
但今天这个数字出来我们可以告诉自己，所有暧昧猜测可以结束了
9月二手成交没有想象的好
01
是，15302套看上去是涨了
首先确实没错，15302套这个数字确实是涨了的
今年6月那个惊人的1.26万套出来之后，后面连着的成交数字都是不高
7月还是1.26万、8月1.37万，就像班里倒数第一倒数第二的关系，虽然涨了点，但还是低的没法看
所以这个9月1.53万套从数字看确实是涨了的
9月比8月多了1831套
而且9月网签的有效时间还只有28天，9月29日开始网签中心就放假了
但不要忘了
这可是认房不认贷啊
这个政策的分量过去1个月我和我的同行们没少呐喊
因为确实在上海过去可以参考的类似政策后期，他们的效果都非常明显
2015年3月30日，上海宣布将二套房首付比例从70%降到40%
结果2015年4月-2016年3月，上海二手房共计成交约46万套，月均成交3.86万套
数据来源：信义房屋&链家
而在此之前的2014年4月-2015年3月，上海二手房共计成交约19万套，月均成交1.65万套
可以看到2015年3月前后一年的月均成交是1.65万套vs3.86万套的差异
哪怕是旁边的杭州
从去年11月开始实行的认房不认贷，除去过年月的月均成交在0.61万套
对比认房不认贷之前的2022年1月-2022年10月的月均成交0.47万套（除去过年月），涨幅也达到20%多
而1.53万套对比1.37万套的涨幅也只有将将的11%
所以别看9月二手成交了1.53万套，但多出来的1831套真的洒洒水啦
更何况这里面其实还有个更劲爆细节
02
有的9月网签还是从8月改过来的
我们在跟中介小哥聊起九月成交的时候，他们就发现一件挺有意思的事，就是明明9月拉网签看到过的一套的房子，10月又看到了
也就是说同一套房子8月成交过一次，9月又成交一次
其实不是这个房子成交了两次，而是原本8月网签的房子，改为了9月
这部分房子到底在9月二手成交里是怎样的占比这个还说不清楚
但从这条更改背后的规则来看不会少
首先在一般合同右下角有第二版的标注
在这里各位网签后的客户可以更改日期，不用说明原因
大概流程就是撤回原来的网签日期，然后变更下就好
而且只要没过户就可以撤回
也就是说你8月签的网签合同，只要你没在9月1日前过户，你都可以更改
这个自由度、这个流程、这个节点还比较宽裕
这也就意味着8月网签的部分客户有理由有条件可以把网签转到9月来做
那这1.53万套可能比你想象中的要低
而那比8月多出来的1831套更是微不足道
03
而二手市场里有两件事已经对立到离谱
我们看前面的近一年成交数据里面，9月跟今年5月都差不多是1.5万套左右
但背后的情况其实完全不同了，而这些不同也是当下二手市场的几个最大对立
第一件事情就是各位可能真的不太知道
现在挂牌vs成交，能有多扯
截至到昨天晚上7点，链家后台的总房源量已经达到
161717套
今年以来链家的后台房源一直不断刷新我的认知，这个数字更是来到新高
我跟各位说下今年几个节点链家这个数据都是多少
你会发现近1个月的挂牌，比过去半年还要高，一个月的挂牌新增，甚至是过去半年挂牌两倍
但你再看看成交的变化，3月到9月的成交降了，哪怕是从6月到9月有涨幅，这涨幅在挂牌涨幅面前也可以忽略不计
说更简单点
过往9-10万套存量vs1.5-2万成交的平衡
变成了15万套-16万套存量vs1.3-1.5万成交
挂牌和成交远比各位想象的要对立的多
还有个对立是房东跟市场
当我们以为所有人都知道市场是怎么回事的时候，其实绝大部分房东还是乐观或者是不知情的
就是他觉得新政出来了市场应该还可以才对，或者不知道市场经常有多激烈，依然保持两年前心态，用两年前的成交价来挂
这种房东心态pk市场实情，其实很割裂
这种情况了解最多的还是中介，而过去一个月中介日常跟房东交流最多的事情就是降价，这样可以让房东的房子更有性价比，早点卖出去
侧面也能反映出房东心态跟市场行情分离的厉害
还有个挺神奇的对比
就是越是这个时候你越能区分房子的好坏
一个紧邻马路有噪音的房子，行情好的时候这个瑕疵可以被马虎，因为你不买，可能连这套房子的上车机会都没了
但行情不好的时候，哪些房子在“裸泳”就会看的一清二楚
好的房子一如既往的快速出货，有的过分的甚至还能涨价
但差的房子对不起，就完全无声无息消失在十几万的挂牌里
04
这就是我们眼中的9月二手
有点纠结，但更多的是清醒
看上去还不错的九月成交其实并没有看上去的好
而且看多了数据你也会发现，最有用的是数据，最没用的也是数据
就好比说9月和5月同样的1.5万套成交数据背后，其实从挂牌到客户情况、客户心态就完全不是一回事，你可以不用关心具体有什么不同
但要知道这一刻的不同，可能会带来完全不同的下个月