劝君莫做许家印,劝君要做孙宏斌。

真男人就应该敢作敢当,能屈能伸,在压力面前,不逃避,不退缩,要顶得住事儿。

融创渡劫,孙宏斌正在成为其他爆雷地产商的一个新榜样。



其实,爆雷的房企有很多,如阳光城、佳兆业、富力、建业、华夏幸福等大房企,但被抓的董事长是极少数。对国家而言,这些房企爆雷既有历史的原因,也有现实的因素。房地产关乎国计民生和社会稳定,只要这些房地产老板老老实实地保交楼,想尽一切办法去清偿债务,不出逃海外,不转移资产,人身安全还是有保障的。

但是,许家印真的是触犯了众怒。负债最多的是他,转移资产的是他,出逃海外的还是他老婆,留下上百万套烂尾楼,两万多亿的债务,竟然想跑路。如果让许家印跑了,那影响无疑是极为恶劣的。许家印能跑,那别的爆雷的房地产商会不会也跑?这个示范效应会不会像病毒一样扩散?站在维稳角度而言,许家印是一定要抓的,不抓不足以平民愤,不抓,不足以震慑其他债务人!



要说杀鸡儆猴,许家印是主动来当那只鸡的。

孙宏斌则给其他房地产商提供了另一种可行的解决方案。融创的境外债务重组计划在香港高院获得审批通过。为什么是香港?因为恒大、融创、碧桂园等房企,都采取的是离岸股权架构。他们的公司注册地在海外,通过海外这个壳公司,从海外借到了很多的境外债。但他们的实体业务又在国内,这对海外债权人追偿债务非常不利。海外债权人几乎没有办法向他们的境内资产伸手,境内资产也被首先要求“保交楼”,优先支付员工工资和偿还银行债务,境外债的优先级比较低。



但境外债的结构相对简单,像境内债有供应商欠款,建筑商欠款,银行欠款,理财欠款等,成分复杂,还要保交楼,处置起来不容易。境外债就比较简单了,主要就是结构欠款,很多海外金融公司购买了融创发行的美元债。当然,这里面也有很多国内公司跑到香港去,购买融创的美元债,以追求更好的收益率。

把这些债主集合起来,开个会,就比较好说话了。融创的海外债重组计划以99.75%的超高赞成率获得通过,为什么会这样呢?一个核心原因就在于:孙宏斌无限责任担保。



如果融创倒闭了,孙宏斌本人将承担无限连带责任。这个钱还不上了,孙宏斌的资产也会被清空。在具体操作上,主要有两个方式:一是,债转股。这是老套路了,钱还不上了,但融创还有股份,可以用来支付债务。二是,借新债还旧债。我现在欠你们的钱,还不上了,但你们可以再借一笔新钱给我,我把旧债还了,利率呢,可以再高一点。本质上就是延长还款周期,用新的借款合同置换旧的借款合同。

这笔境外债一共97.54亿美元,其中27.5亿美元是强制债转股,还有10亿美元可转债按13.5港元转为融创服务的股权,打折后为7.78亿美元。仅债转股就帮融创减轻债务45亿美元,折合人民币超过328亿。融创服务和恒大物业一样,是现金奶牛,持有融创服务的股权,是不怕收不回钱的,只是时间长短问题。融创服务每年的营业收入就超过70亿了,坐收物业费,赚钱也比较简单。



很多人对境外债有误解,认为境外债就是欠老外的,其实不是。在香港这个地方,购买境外债的主要是大陆公司。像恒大发行境外债,常常最大的持有者就是许家印家族。高息借钱给公司,自己再吃公司的利息,负债是公司的,利息都是自己的。要是公司破产了,还得优先支付自己的债权。

孙宏斌的这套化债模式,非常值得其他房地产商学习和参考。个人无限担保,债转股,新债换旧债,以时间换空间,是可以大幅减轻房企债务压力的。这就好比,你欠了100万,你暂时没钱还,让业主给你宽限3到5年,你再努努力,每年还22万,5年还110万,多出来的10万为利息。这样,你的压力就小很多了。债主呢,也都能接受。



融创的资产比较优质,大部分项目都位于一二线城市,在三四线城市的项目很少。只要房子能慢慢卖出去,融创还是能慢慢回血的。孙宏斌不用跑路,融创也不会倒闭,每年都有一笔钱去还债,保交楼也能逐步推进,属于是在一个最坏的环境下,尽可能地做到:“你好我好大家好。”

境外债化解后,融创也能集中精力经营国内业务,毕竟根基还是在于国内的房地产业务。

老孙是坐过牢的人。当年,他被联想送进监狱,出来后,又主动去跟柳传志认错,自己在哪里跌倒,就在哪里爬起来,也算是一条硬汉。许家印逃避责任,孙宏斌力扛到底,不同的选择必然面对不同的结局。



劝君莫做许家印,劝君要做孙宏斌。