大家好，我是卢俊，今天还是和大家来聊聊后续的市场反应。
很明显最近楼市的主旋律就是越来越多的城市开始松绑认房不认贷。越来越多，越来越多。
可以想象的是未来可能99%的城市都是如此的标准。
关于认房不认贷政策当初颁布的内核其实是两个诉求：
第一是促进一个城市的置换需求，鼓励大家换房；
第二是让银行可以更多地介入房地产行业，推动更多的个人贷款。
这两件事当然是核心，但是除了这些，后续会不会产生一些反应。
今天和大家聊聊我觉得一些可能，这些可能未来或许也会成为各位对于城市走势的判断。
当然，以下内容来自我这一个月来多个城市的奔波和探访，都是来自一线的声音。
多数为主观，但多少也有点它的道理，所以各位兼顾着来看吧。
一
先来看看什么是认房又认贷。
这个政策其实持续了很长的时间。
这个政策有很多个解读维度，如果从个人角度来说其实就是一个选择题，就是在全国范围内你最大程度可以利用杠杆的机会有且只有一次；就是你用银行最大杠杆的机会，就一次，用完之后，银行杠杆也就对你来说要收紧，不论你的下一套在哪个城市。
这种政策影响两类人，第一类当然就是当地的改善客户，也就是买过一套房子之后置换变的很难。这也就决定了很多人在当地买第一套房子变得非常小心，因为买的不好下一套要换就更难了。当然这一类客户的影响虽有但不严重，无非是置换的周期被拉长。
但是另一类客群虽然不多，但对于个体来说的影响可以说是巨大的。其实就是早年在老家买过房贷过款，来到上海之后突然发现，在这里买房要七成首付了。这对于总价昂贵的一线城市来说，毫无疑问就等于关上了门，所以确实很多人在这几年都断了在一线城市买房的念头了。
而如今认房不认贷之后，激活的也有这一部分人。
当然，今天倒不是说政策出来到底会激活多少人在上海买房，各位关注的另一个方向就是，这个政策的出台，会不会促使这一部分人加速老家房子的抛盘。那些在老家有一两套但是长年空关着的，以前卖掉也没啥用。现在有了念头之后，可以加速他们的抛盘意愿。所以换句话来说，未来县城楼市的影响会加剧凸显。
因为从我的主观观测来看，虽然这样的人群数量不大，但是县城楼市本身更加脆弱敏感，且个人在老家的单位套数较多，这种抛盘量极有可能会产生连锁反应。
关注我们比较久的朋友都知道，两年前我就卖掉了老家所有的房子，只剩一套给爸妈居住，虽然当时有感觉但却没有非常充沛的依据，现在来看不由得为那个决定感觉庆幸。
房产变现之后老两口百来万现金放银行，日子不要过的太舒服。
在对的时间做决定，比做对的决定要更重要。
所以老家的房子未来可能在一年内走势会更加明显。
如果你也属于这样的类别，当下你能做的就是比别人更快地抛盘抢赢时间。
二
第二种情况也将会发生，就是城际间关于购买力的抢夺。
如果都是认房不认贷，换句话来说只要在一个城市中没有房子，那么对于客户来说城市的选择就变得无比的公平，城市之间首付的购买力差距也变得更小。
而这随之而来的，可能就是二线城市虹吸三四线的购买力。
最为典型的场景就类似于，南京虹吸安徽的购买力，成都虹吸“新西兰”的购买力，广州虹吸粤港澳的购买力。
过去的一体化是通过城际铁路让大家住在周围城市也可以。
现在的认房不认贷就是让大家觉得回归核心城市现在也可以。
这博弈未来会在几年时间持续开展，购买力的抢夺也会变得越发的明显。与此同时也会产生一批城市间置换的可能，因为既然都要置换，也都认房不认贷，那么有没有可能置换一个新的城市。
而这里的关键因素是什么？
其实不是城市经济或者个人收入产业的变化，最有可能进行横向比较的是那些稀缺资源。
比如绝对稀缺的湖景、山景、包括低密度的别墅类产品，有可能成为所有二线城市之间互相抢夺购买力的关键筹码。
我身边已经有朋友因为热爱一片湖景放弃了南京来到了苏州。
你知道，人当面对这种感性画面的时候就变得相对冲动，认房不认贷也给了他们冲动的资本。
当然还有一种可能，就是情怀类城市进入重新分配阶段。
现在对于大家来说总价都一样，购买门槛都一样，那么客户的选择也就进入重新考量。
海南的房子、阿那亚的方式、大理的房子、松花湖的房子……这些本来都有固定客群的文旅类项目，如今被放在同一个台面上选择。
大家购买情怀类的房子，不需要完全依赖自己的购买力，也可以依赖杠杆。
对于仅有的一群想要多买一套的人，如今的视线范围看的更广，想的更多以及比较的越充分。
换句话来说，围绕着房地产购买力进行的城市间人口抢夺的方式也会悄然开展。
三
所以这些变化对于城市会产生影响。
当然这些客群在一线城市都是比较小众的需求，但是裂变到其他城市就会成为主流。
所以对于这些城市的楼市来说操盘逻辑会发生几个变化：
1、未来拼的都是城市竞争力
是的，这件事反而变得越来越赤裸裸。
大家如今的购买力自己都知道，而且也知道在哪里都可以用到杠杆，所以城市本身的底色变的越发重要，不好的城市就是没人要，有亮点的城市就会成为关注。
很多城市想要解决当地的楼市问题，首先要解决自己城市名片的问题。
这两年大的像成都杭州，小的类似淄博榕江，都在用自己的方式走到舆论的台前，让大家觉得原来在这些城市生活可以更加美好。
这看上去不是房地产问题，但却让他们在这一场认房不认贷的购买力抢夺战中占得先机。
所以与其绞尽脑汁地想如何解决土地财政或者产业升级这种高深的问题，不如仔细想想自己城市如何变得更加友好，创造更好的营商环境，这些细小的问题都会实现单个城市的竞争力突围。
2、用户更关注楼市构筑稳健的房地产底盘
大家愿意买的，其实不是每天都在调控楼市的城市，反而是那些楼市政策比较稳定的城市。
大家不怕房价涨还是房价跌，大家怕的是房价不知道怎么就突然涨突然跌。
成都就是这一波市场红利最大的受益者。
这些年的政策不变给到购买力极强的信心，未来对于购买力的牵引也起到了极大的保护和保障。
3、感性因素胜过理性分析
几乎所有的异地导客类项目过去20年都在说自己这个城市如何的发展如何的成长，但是这种理性预判类的操盘逻辑在未来会受到严重的考验。
信贷杠杆不能放大购买力，但是能放大感性，就如同信用卡存在的道理一般。
所以未来对于异地项目来说，在当地的生活状态，人文底蕴以及各种实实在在看到的稀缺资源，这些反而能够成为客户的关注点。
四
以上都是对于城市间走势未来的判断和考量。
那么作为一个普通个体来说，如何分析后市？
如果只看一个数据或者说一个动态表现，我建议大家盯死一个关键点：就是当地城市的二手房挂牌量情况。
大一点的城市大家可以查阅下数据，小一点的地方多去去中介门店，这几乎就可以决定这个城市的楼市信心和基石。
如果一个城市出现持续性的抛盘情况，可能这个城市本身没有任何变化，但是购买力被其他地方牵引走了，这就说明在这场竞争中当下这个城市失去了身位。
那么如果你在这里也有房产，或许就要思考下是否需要长线持有。
与此同时以后难的活就是卖房子的活，对一些异地城市，不要吝啬中介费，这也是我最大的经验。
一个你不熟悉的城市唯一可以帮助到各位的就是中介，让他们尽快地帮你卖房也是当务之急。
在对的时间做决定，比做对的决定更加重要。
五
一个政策的开始和终止，市场总会有消化期。
而市场之大也决定了落地过程中总有一些我们意想不到的事情。
每一个改变对于行业来说无关痛痒，但对于个体来说就是人生轨迹的转变。
网络上流行一句什么话来着：命运的齿轮开始转动。
希望各位能够看透市场，也能把命运的齿轮放在自己手里。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊