9月1日起，我的朋友圈开始进入了一种鸡血状态。
从那个周末开始，认识不认识的中介们，忙不停地刷屏。
路过任何一个新房售楼处，也是肉眼可见的热，很多客户密集地看盘。
但反观二手成交，似乎却没有一下被激活。
前几天中介一直在刷屏的网签数据，700多套一下降到昨天的490套，好像朋友圈一下就冷静了。
在上海二手市场，本就是一个更加大的池子，里面的产品百花齐放。
认房不认贷政策发布到现在，真实的二手市场是怎样的？
正在走进市场的房东和房客都是谁，成交到底是在加速，还是放缓？
我选择走进几家不同的中介门店，找寻问题的答案。
01
市区老破小市场，仍然没有起色。
第一站，我选择了位于凯旋路上的一家中介门店。
选择这家门店原因是，周边的老破小，在上海具有象征性意义，可以说是老破小里的模范生了，被中介誉为全上海老破小降价了这里都很保值的那种。
虽然总价低，但是地段非常优秀，300万入手一套徐家汇旁边的房子，位置距离地铁口4号线虹桥路站只有200米距离，出门便是淮海西路，不到1公里便直达徐家汇，还有各种商业环绕。
所以如果说它们的市场出现变动，那么其他大部分老破小，正在面临的问题或许比它们更难。
第二，我不是第一次暗访这家中介门店了，因此心里对比起来更有数。
去年6月份，我也实地走访过这家中介门店周边的几个老小区，当时暗访下来，老破小的房价比较坚挺。中介说，虽然客户看得多，房价没有跌，但是成交变慢，从那时候开始，这里的老破小市场就表现平淡。
认房不认贷之后，如今情况如何呢？
这次我还是尝试着以买房者的角色暗访。
一个半小时的看盘下来，首先给我最大的感受，上海老破小价格，这半年来一直刷新底线。
就拿当天我看的一套长虹小区的二手房来说，今年挂出来后，就有过4次调价，挂牌价总共跌了26万。
同一个小区，这套才挂出三个多月，就立马往下调26万。
而且不是一个小区下调，连同着周边的老破小也不抗跌了，旁边的虹南小区虽然是老破小里少数带有电梯的，今年的挂牌价也下调了50万。
中介说目前整个小区内在链家挂牌量已经达到了近期的最高值。
最近上海老破小房东的心态，着急出手是其中一个特点，价格也是降无可降。
房东想要尽快拿到现金，进入到置换的赛道里，有的想要在周边从一房换到电梯的两房；有的是继承了父母的房子，连住都不住，直接卖掉打新。
认房不认贷的政策之后，上海老破小房东，是一群最先被激发的置换购买力。
但是让眼下成交变得更加吃力的原因是：老破小的客户正在被其它吸走。
这个现象是我和之前比较熟悉的小苏交流后得知的，原先在上海总价预算400万左右的客户，因为首付7成，本来考虑入手市区老破小。现在认房不认贷，首付可以变成3.5成后，当杠杆用足，他们本来只能考虑老破小的，现在一下够到500-600万的总价段了。
最近小苏接待以及成交的几组客户，都在抛弃老破小，去看上海远郊次新。
因此，当下老破小成交依旧没有起色的原因是：客户被远郊次新房吸走了。
而要知道，这已经是市区可以说是最核心地段且有居住价值，价格还能控制在300多万的老破小，本身就属于老破小里的六边形战士了，如果连这样的产品都不好卖，可以想象这次政策对老破小又是一次不小的冲击。
“现在价格已经没法再降了。”
从中介的口中得知，目前的挂牌价格，已经临近房东们的心里底线。
本来属于老破小市场购买力，它们有了充分的金融杠杆后，客户可以选择去挑选更高总价的房子。
02
所以，远郊次新二手成交是真的起来了。
当知道老破小客户在被次新房抢走，
我暗访的第二家中介门店，就来到了一个远郊次新比较集中的板块，看看最近次新二手的行情如何。
次新房，一直是上海改善客户的首选，最近政策无疑又给市场带来利好消息。
所以当我去到这家位于宝山华秋路上的中介门店后，发现情况和小苏所说的，一模一样。
首先，这家中介门店位于宝山上大，周边一共有三个次新小区：滨江公园壹号、保利叶之林、大华朗香花园。
这三个小区，一个没有满五，其他两个都刚满五，是刚刚在二手市场释放出来的次新房源。
在去往门店的途中，中介就在电话中提醒我：“最近成交连连攀升，我们今天抓紧多看几套。”
当我马不停蹄前往门店后，发现和老破小不同。
上海次新小区的挂牌量，本身体量就不多，之前做过一个数据统计，上海次新房占所有二手房源比例，有的板块甚至连1%都不到。
而这个板块的滨江公园壹号，目前只有7套房源在挂牌。
另一个小区，六七百万总价挂出来的房源，两房也只有16套，而整个小区从一期到五期，总房源超过了1500套。
极低的挂牌比例，映衬出房东们的惜售，而看房的过程中，也发现次新房房东们的心态很稳。
我先看了一套二手房，据说这个滨江在上海做的独苗产品，同样面积挂牌价要比周边高50-80万。
即便如此，房东心态也不着急卖，挂牌到现在一次都没有调过价格。
议价空间，还要看买家付款周期来谈，付款快比如一个月内可以筹齐首付的，或许可以谈。
客多房少，一直是次新二手房的特点，这次新政之后，毫无疑问又再次放大了这个特质。
很多客户的杠杆可以放大之后，他们一直略过老破小，直接奔着远郊次新而去。
而本就非常稀缺的次新房，一下涌进来客户，所以最近二手的成交中，有很多次新小区成交的案例。
不过，次新房房东也在考虑置换，因此眼下性价比更高的房源，据中介说很快就出掉了。
宝山上大的这家中介门店就在最近成交了4套，而小苏成交的案例里，也有3个是购买了共康、周康、南翔等板块的次新小区。
而我在宝山上大板块看的那套滨江二手房，近期带看次数蹭蹭往上涨，一周带看了15次，这些中介告诉我的数据，都能反映出这个细分市场的热度。
而客户画像都是新政放开后才涌出来的购买力，一种是外地有房刚卖掉的客户，另外一种是本来想买老破小的客户。
同样是九月的二手市场，不同产品呈现出来不同的冷热状态。
03
但是，上海边缘和昆山的二手，不能更冷了。
这是我在进入上海昆山交界处安亭某家中介门店，看到的画面：
这是一家也卖上海，同时也卖一河之隔的花桥的门店。
据中介所说，去年以来昆山的市场都不太好，之前价格涨幅很夸张的花桥二手天花板，成交已经从巅峰的3万/平，降到2.5万/平，现在买还可以谈价格，预计2.3万/平是可以成交的价位，降价出售已经成为了昆山二手的主旋律，因为这里的市场已经冷了太久了。
新政之后，又加速了其中一些房东的置换到上海的步伐。
哪些呢？是早期买在花桥的房东，有购房资格的他们，早早吃了一波上涨的福利，又看到窗口期出现的时候，所以选择挂牌出售。
当卖掉房子可以买到上海，且还是35%的首付，看着眼下越来越往下掉的二手房价，都想着早点出手，以价换量，早点置换。
因为现在就是从花桥，置换到上海的最好机会。
而对于那些在前两年，2021年左右买在花桥的客户，就比较难过了，据我的同事说，现在如果卖掉花桥，自己反而是亏的。
所以，新政让他降低了自己首套进入上海的首付的可能，却并没有让他动了置换到上海的想法。
因为现在卖，这套房子就是亏，自己心里过不去，再等等以后的情况。
但无论怎样，在不同房东的纠结中，我感受到了这个市场眼下无比的冷。
04
这趟暗访，我还获取到一些其他信息：
1. 现在二手中介们，更愿意推新盘。
这次踩盘我还发现一个现象，二手中介们推新盘的积极度反而更高。
不管是在看房的过程中，他们会在我犹豫的时候，时不时暗戳戳的把我引导到某个新盘，或者直接在门店里就介绍新盘的信息。
或者也会在后续的聊天过程中，直接跳过二手推荐的部分，推一些郊区新盘给我。
这从另一方面也折射出二手市场的偏冷，中介们普遍发现客户正在被新房抢走。
而门店本身也同时代理新盘，这部分的佣金比卖二手来的更快，易成交。
因此现在中介门店，也变成了半个“售楼处”的存在，就差把沙盘摆上去了。
2. 大部分二手核验价和市场价已经持平，可以贷足。
置换的首要考虑是首付，认房不认贷后，首付比例按道理来说降低了。
但是在上海的二手市场，还有三价合一，也决定了贷款能否贷足。
这次踩盘我也趁机了解了下，目前上海的三价合一依然存在。
但是大部分房源的实际成交价格和核验价，接近持平的常态，甚至更高，可以贷足。
等于说，核验价悄悄消失于二手市场，不影响贷款成数，除了那些成交价格比较高的次新房。
3. 目前上海二手市场热度，真不算高。
除了次新房，其他所有中介的反馈都是：上海二手房成交真的不热，以价换量的成交是主要动力。
新政后，虽然刺激了不少外地客户上车，和本地客户置换的需求，但是他们现在最大的竞争对手，都是新房。
对于9月的二手成交，大家都持比较保守的态度，不存在什么二手价格跳价，成交暴涨的情况。
大部分人在此时此刻的心态更像是，终于在冷淡的时候等到了时机，希望趁政策房子能以一个合适的价格出手。
这是我暗访了几家中介门店后，希望带大家看到眼下更真实的市场和客户情况。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝