敢为天下先!

又是广州,成为了全国第一个放开限购的超一线城市。

9月20日晚,广州市政府发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。根据这个新通知规定,对越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区域,广州本地人限购2套房,外地人由5年社保改成2年社保,限购1套房。在二手房交易中,增值税免征期统一由5年下调为2年。



在这里面,主要有两个重大意义:

队长先讲一个简单的。增值税免征期缩短至2年,就意味着它在降低二手房交易成本的同时,也会释放出大量的存量二手房。原来是需要持有5年才可以免征增值税,现在持有2年就可以了。如果自己住的话,2年时间才刚刚搞完装修,基本不大可能拿出来卖。仅仅持有2年,就连忙拿出来卖的,主要就是投资房,自住以外的房子。以前锁死5年增值税免征期,就是为了打击炒房客,抬高交易成本。

增值税免征期缩短后,是否会刺激二手房的交易量,暂时还不好说,但一定会释放出更多的二手房挂牌量。挂牌的多了,价格上应该还有一定的下降。在队长看来,打算在广州买房的,可以再观察一下,不用着急。截至8月30日的时候,广州二手房挂牌量已经突破11.82万套。这么大的存量二手房,短期内是不大可能逆转市场的。



接着,我们讲第二个,比较复杂一点的。广州市主要分为三大板块。第一大板块是核心区域,如天河、越秀、海珠、荔湾等。这些区域继续限购,就很容易理解。这里是整个广州市的中心区域,一旦解除限购,会有很多外地资本涌入,这不符合房住不炒的大政方针。有钱人是减少了房地产投资,但是,对于中心区豪宅的欲望是不可低估的。

很多人不理解的是,为什么南沙也限购?而番禺、黄埔却解除了限购,我们把这两个地方拆开来讲。番禺、黄埔是广州最大的两个刚需房出货区域。这两个区域价格适中,距离市中心不远,也不近,通勤距离基本可以维持在1小时以内。广州要促刚需,外地打工人最容易上车,也最符合刚需性质的区域,主要就在这两个区。再往前,房价就太贵了,五六万一平去了,而番禺和黄埔有很多2万多、3万多一平米的楼盘,交通便利,配套齐全,非常适合购买刚需房的上班族。



解除番禺、黄埔的限购,是对刚需住房的释放。可南沙距离天河市中心中间还隔着一个番禺区,为什么南沙也要限购呢?

这跟南沙的定位有关。首先,南沙定位于广州副中心,国家级自贸试验区。它向西连接深圳前海区,向南连接中山区的马鞍岛,深中通道会开出一条叉来,形成一个“Y”字,专门连接深圳前海、广州南沙和中山马鞍岛。南沙在产业上,能够享受到广州和深圳的双城优势。广州的未来是向南发展的,南沙则是立于潮头之上。



但是呢,这些年来,南沙存在太多的投资房。也就是说,房子卖了,住的人却不多。这个南沙的发展速度有关。它的产业规模还比较小,没有形成集中的,发达的大型商业片区。南沙主攻的人工智能、自动驾驶赛道,也还没有爆发出产业优势。在广州工作的刚需人群,主要是在天河、海珠、越秀等区域上班,住南沙就太远了。这导致南沙的刚需购房群体不足,而投资性房产比较多。

如果南沙解除限购,主要吸引的就是旁边的深圳、东莞、中山的投资客,刚需其实是很难拉动的。但南沙还没有建设起来,自然对投资客是谨慎的。南沙需要把房价维持在较低水平,以吸引更多的人才入住,而不是热钱在南沙空转。

这一点很像雄安新区。只是雄安定位首都副中心,它的战略高度比南沙更高,为了避免炒房客流入,不允许房地产买卖。



这些年,炒房客只是消失了,并不是死了。他们只是不炒房了,要是有机会,他们是很可能卷土重来的。大家要相信一点,这些年来,很多人的财富不仅没有缩小,还极速扩张了。为什么存款收益率越来越低?不就是存入银行的钱太多,而贷款又不好放了吗?普遍炒房的时代过去了,可精准炒房的盈利空间还是存在的。

队长认为,在广州放松限购后,深圳也很快会跟进,政策方向会有比较高的一致性。即,重点开放刚需区域,限制核心区域,吸纳外地人口,进一步发展特大型城市。但这个过程会持续比较长的时间。一是存量房的消化需要时间,二是住房消费也需要收入增长来拉动。



刚需房主要是卖给没有房子的人。可让一个没有房子的人,去买上一套价值两三百万的刚需房,哪有那么容易?政策出来了,但效果终究如何?不取决于政策,而取决于市场。

以前是政策管控市场,而今是市场引导政策。市场变了,政策也得跟着变。有时候,政策到底了,可市场却不一定到底。