敢为天下先！
又是广州，成为了全国第一个放开限购的超一线城市。
9月20日晚，广州市政府发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。根据这个新通知规定，对越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区域，广州本地人限购2套房，外地人由5年社保改成2年社保，限购1套房。在二手房交易中，增值税免征期统一由5年下调为2年。
在这里面，主要有两个重大意义：
队长先讲一个简单的。增值税免征期缩短至2年，就意味着它在降低二手房交易成本的同时，也会释放出大量的存量二手房。原来是需要持有5年才可以免征增值税，现在持有2年就可以了。如果自己住的话，2年时间才刚刚搞完装修，基本不大可能拿出来卖。仅仅持有2年，就连忙拿出来卖的，主要就是投资房，自住以外的房子。以前锁死5年增值税免征期，就是为了打击炒房客，抬高交易成本。
增值税免征期缩短后，是否会刺激二手房的交易量，暂时还不好说，但一定会释放出更多的二手房挂牌量。挂牌的多了，价格上应该还有一定的下降。在队长看来，打算在广州买房的，可以再观察一下，不用着急。截至8月30日的时候，广州二手房挂牌量已经突破11.82万套。这么大的存量二手房，短期内是不大可能逆转市场的。
接着，我们讲第二个，比较复杂一点的。广州市主要分为三大板块。第一大板块是核心区域，如天河、越秀、海珠、荔湾等。这些区域继续限购，就很容易理解。这里是整个广州市的中心区域，一旦解除限购，会有很多外地资本涌入，这不符合房住不炒的大政方针。有钱人是减少了房地产投资，但是，对于中心区豪宅的欲望是不可低估的。
很多人不理解的是，为什么南沙也限购？而番禺、黄埔却解除了限购，我们把这两个地方拆开来讲。番禺、黄埔是广州最大的两个刚需房出货区域。这两个区域价格适中，距离市中心不远，也不近，通勤距离基本可以维持在1小时以内。广州要促刚需，外地打工人最容易上车，也最符合刚需性质的区域，主要就在这两个区。再往前，房价就太贵了，五六万一平去了，而番禺和黄埔有很多2万多、3万多一平米的楼盘，交通便利，配套齐全，非常适合购买刚需房的上班族。
解除番禺、黄埔的限购，是对刚需住房的释放。可南沙距离天河市中心中间还隔着一个番禺区，为什么南沙也要限购呢？
这跟南沙的定位有关。首先，南沙定位于广州副中心，国家级自贸试验区。它向西连接深圳前海区，向南连接中山区的马鞍岛，深中通道会开出一条叉来，形成一个“Y”字，专门连接深圳前海、广州南沙和中山马鞍岛。南沙在产业上，能够享受到广州和深圳的双城优势。广州的未来是向南发展的，南沙则是立于潮头之上。
但是呢，这些年来，南沙存在太多的投资房。也就是说，房子卖了，住的人却不多。这个南沙的发展速度有关。它的产业规模还比较小，没有形成集中的，发达的大型商业片区。南沙主攻的人工智能、自动驾驶赛道，也还没有爆发出产业优势。在广州工作的刚需人群，主要是在天河、海珠、越秀等区域上班，住南沙就太远了。这导致南沙的刚需购房群体不足，而投资性房产比较多。
如果南沙解除限购，主要吸引的就是旁边的深圳、东莞、中山的投资客，刚需其实是很难拉动的。但南沙还没有建设起来，自然对投资客是谨慎的。南沙需要把房价维持在较低水平，以吸引更多的人才入住，而不是热钱在南沙空转。
这一点很像雄安新区。只是雄安定位首都副中心，它的战略高度比南沙更高，为了避免炒房客流入，不允许房地产买卖。
这些年，炒房客只是消失了，并不是死了。他们只是不炒房了，要是有机会，他们是很可能卷土重来的。大家要相信一点，这些年来，很多人的财富不仅没有缩小，还极速扩张了。为什么存款收益率越来越低？不就是存入银行的钱太多，而贷款又不好放了吗？普遍炒房的时代过去了，可精准炒房的盈利空间还是存在的。
队长认为，在广州放松限购后，深圳也很快会跟进，政策方向会有比较高的一致性。即，重点开放刚需区域，限制核心区域，吸纳外地人口，进一步发展特大型城市。但这个过程会持续比较长的时间。一是存量房的消化需要时间，二是住房消费也需要收入增长来拉动。
刚需房主要是卖给没有房子的人。可让一个没有房子的人，去买上一套价值两三百万的刚需房，哪有那么容易？政策出来了，但效果终究如何？不取决于政策，而取决于市场。
以前是政策管控市场，而今是市场引导政策。市场变了，政策也得跟着变。有时候，政策到底了，可市场却不一定到底。