其实在日常生活中，我时常会对一个现象感到困惑：那些马路边看着孤零零没几个人的小商铺，怎么就活得这么久，也不倒闭，它们到底靠什么赚钱？还是说其实不赚钱。
我最近在新闻平台上频繁刷到类似这样的新闻：
这两天，广东肇庆一个学校旁边的小卖部却因为天价租金火了。
怀集中学的150平方米小卖部招租项目竞拍完成，5年租金成交总额超过900万元，平均一年租金180万，月租金15万元。这个普通三线城市的小卖部，居然租金可以到上海人流量最密集火车站的旺铺租金的一半。
而这还不算最夸张的。
还记得不久前上热搜的那个西湖边上的小亭子吗？面积4.5平，年租金居然快要300万。折合后单价约：1729元/平方米/天。
上海最赚钱的商场之一的上海恒隆广场，2022年的平均租金单价，也才81.38元/平方米/天。
这意味着，一个三线城市学校旁的小卖部、一个西湖旁边的小亭子，单位面积的租金都要高于我们传统意义上认为的高端商铺，甚至达到几十倍。
这到底是为什么，又有哪些“不起眼”的商铺，租金是超乎我们想象的？
带着这样或那样的疑问，我对上海几种类型的商铺，进行了一轮市调。
没想到，这次不经意策划的主题，得到的信息量比我想象中要大得多。
学校的小卖部租金，真就这么贵？
为解开这个疑惑，我打开百度地图。
把公司附近的学校翻了个遍，决定实地走访静安寺附近的这几家：同济大学附属七十一中学、上海市五四中学、上海市西中学。
带着上海老市区上只角和学校旁边的双重buff，这里的店铺租金到底有多贵。
第一站位于延安西路上的同济大学附属七十一中学。
所以，市调下来的结果。
仅供参考，以具体情况为准
在静安区诸如愚园路、新闸路、陕西北路，这种著名的小马路上，一间面积约10平左右的咖啡厅，每个月的租金在2万左右。
这其中也有租金在6000左右每个月的，比如这家勤子烟酒，是所有商铺里租金最便宜的，一打听才知道。
老板从十多年前就开始租下这个商铺，因为时间早，所以已经不适用于现在的市场价。
而如果我想在学校旁小马路租下一间店铺经营咖啡店，市场价是2～3万/月，面积大约在15平左右。
如果是做重餐饮，租金则更贵，在市西中学旁有一家空置店铺。
因为有重餐饮营业执照，以及阁楼也算在面积里，每个月租金4.5万。
但无论是多少，比起那个新闻里学校小卖部的价格低了不少。
而后来我查阅新闻发现，所谓学校里的小卖部，是指真的开在学校里，而不是学校外面的商铺。
学校里的小卖部有独家的经营权，尤其是那种全封闭式的初高中，学生一周只有周末才离开学校的小卖部。
本质上有点垄断的意思，比如一个学校有可能就只有两三个，甚至只有一个小卖部，所有学生5天24小时都在这里面消费。
以我老家县城为例，一个六年制中学里面小卖部的年租金，可以高达30～40万。而学校外距离最近的商铺，无论位置多好，月租金也只有2000元，年租金只有2万。
两者的区别，足足20多倍有余。
所以学校小卖部，也分两种，一种是学校里面的，一种是学校大门口旁边的。虽然距离很近，但是说的不是同一件事情。
因此就不难理解，为什么一个学校的小卖部的租金，可以这么贵了吧。
居民区楼下的几家水果店，猜猜哪个店铺租金更贵？
这次调研的小区位于上海郊区安亭。
跟大家先说下，这个小区的商铺分为两种类型，一种是小区入口旁边，另一种则是小区旁的商业步行街。
但是租金却因为位置的不同，水果店1、2、3、4的租金，产生了天壤之别。
这个水果店也可以分为两类，水果店1和2，是典型的小区入口旁边的商铺。
水果店3和4，是小区旁边步行街的商铺。
而我和店铺老板聊完后他告诉我，一般在郊区的居民区，基本很少有外来客流，他们所有的客户都是小区居民。
因为不会有人来这里逛街，即便是旁边开了步行街，偶尔有时间逛步行街的也是小区业主。所以，小区门口的商业街的租金，远远高于旁边的步行街。
以我调查的这四家为例，水果店1的月租金7500/月，水果店2租金是1.5万/月，面积差不多，租金差距有2倍。
仅供参考，以具体情况为准
但是，步行街的水果店租金情况就很惨淡了。
水果店3和水果店4，是我亲眼目睹今年开张， 今年倒闭的。他们的月租金只有仅仅2500～3000元。
和小区入口处的水果店2足足差了五六倍，且现在在步行街上的商铺，据楼下水果店1老板所说， 2000块都很难租，因为没有人逛。
据我观察，这条居民区的步行街，能够存活下来的只有，菜鸟驿站和健身舞蹈室。
为什么，因为菜鸟驿站和健身房是属于你不得不去的地方，基本没有选择。而水果店不是，你可以挑选最方便的一家，并不需要去到一个定点位置。
那么，同样是小区门口的水果店1和水果店2，生存情况又如何呢？
昨天，占领着小区入口拐角黄金位置的水果店2宣布倒闭，开始重新招租了。
而距离小区门口有一定位置的水果店1，却顽强地生存下来了，为什么？
我以一个顾客的视角来看，首先水果店2的租金1.5万/月，是水果店1的2倍，成本比别人高。
那你会想，当然了，距离小区门口越近的店，应该生意最好做才对啊。
但是，有没有想过这里的居民，基本都是要上班的工薪族，他们下班回家，大部分人首先经过的是距离小区入口更远的水果店1。
本着就近原则，很多人会在下班回家门口那条最近的商业街，第一个经过的水果店解决购买需求。而这第一家店，就是水果店1。
所以，距离小区入口最近的水果店确实是价格最高的，但却不一定是活得最好的。原因也是因为，租金带来的成本更贵。
而能够在距离和成本之间达到平衡的，往往就在小区门口那家最“不起眼”的水果店。
我算了下，因为店铺不算大，老板和妻子分时段看管，不需要人力成本。
每天的租金成本比别家更低，但是人流量和小区门口那家旗鼓相当。
所以，水果店1在这个小区商圈的一片红海中，还算顽强地，生存了下来。
上海最繁华的景区，商铺租金多少？
你是否也和我一样好奇过，在外滩附近那些店铺的租金贵不贵。
这件事要从西湖边上的那个小亭子开始说起。
西湖边两处小商亭因天价租金走红，只有4.5㎡商亭，租出284万/年的租金。
等于说，这样一个迷你商亭，单单每个月的租金支出就要约23万元，平均一天约7780元，要想盈利，每天的营收大概需要1.5万元以上才可以。
那么，当这种场景换到上海的外滩会如何呢？
于是，我迫不及待去了外滩。
在外滩景区我们能看到基本没有任何商铺，有且仅有在经营的，就是这么一个饮料服务点+摄影铺子，每200米有一个。
我向工作人员求证后发现它们，都不属于个人经营的店铺，而是属于景区的，所以也就没有所谓租金一说。
那么，距离外滩最近的商铺租金情况又如何呢？
我特意找了距离外滩最近的几家，分别在江西中路、四川中路和九江路上的小商铺。
它们和景区近到什么程度呢，简单来说，其实就是南京路步行街旁边的小巷子。
拐个弯就能看到黄浦江和三件套，和外滩距离不会超过200米。
调研的情况如下表所示：
仅供参考，以具体情况为准
在江西中路和四川中路上的商铺，以餐饮、日用品为主，每月租金从2～4万不等。
因为有外滩人流量的buff加持，明显比藏在小马路里商铺价格更贵了些。
但是踩盘过程中也发现，外滩景区边上的商铺，虽然租金并没有想象中的高。
但是很大概率你是租不到的。
在我调研的这几家店铺，有三家是已经进入上海旧改范围，准备动迁了。
而这种情况未来也将会越来越多发生，外滩边上的那些不起眼的商铺，会越来越少，供应紧缺。
老板告诉我，即便是现在能租，不知道什么时候就要启动旧改了。不是在拆迁的路上，就是正在准备拆迁。
外滩边上的商铺，鲜少会有新商铺，进入市场流通。
最后，还想和大家提个醒。
当你在马路旁的空置店铺看到一些商铺招租电话的时候，很可能会遇到两种情况。
1. 写着房东直租的，基本都不是房东，打过去是中介的电话。
2. 很多商铺已经租出去，电话打过去会给你推其他地段的房子。
实际上，虹桥火车站里的商铺租金，才是真天价！
上次团队小伙伴去市调，为我拿回来了一手信息。
几乎每家店的店员都告诉她，想在虹桥火车站开店，租金不是一般的高。
分别调查了三家店铺的租金，15A检票口的JAKET、14A的比音勒芬、还有27A的绝代佳人。
仅供参考，以具体情况为准
14A、15A属于虹桥火车站的核心位置，因此价格更高，最高一年800～900万的租金。
旁边的比音勒芬，店员称月租就有七八十万，年租金大概八九百万。
而一些靠边缘的检票口附近，整体租金就没这么高了。
比如位于27A检票口的绝代佳人，店员说他们的租金一个月30万左右，一年约360万。
和中间的店铺比，最大差距能达到2倍。
不过这个价格已经碾压不少市区的小商铺，而平时我们路过虹桥火车站的时候，似乎很少有人留意过这里的生意。
就拿我自己来说，也从未有过在火车站买衣服的经历。
但实际打听下来，这几家看似“不起眼”的店铺，营收水平都很超预期。
还拿JAKET来说，这家从广州走出来的国内品牌，全国大概100多家连锁店。
上海虹桥火车站店，是全国门店中的业绩第一，高峰期一年曾达到千万营业额，所以即便是每年500万的租金，盈利还是比较轻松的。
而旁边的比音勒芬，算是机场、高铁站的老面孔了。
根据雪球网信息，2018年虹桥单家门店的全年销售额已经达到2000万了，但让我震惊的是，他们竟然还开了双门店。
两家门头的直观感受也不太一样，A区门店主打运动风，B区偏日常休闲。
八九百万的年租金，还能同时开两家店铺，可见盈利是很不错的。
这次调研下来，个人对于各种商铺的一些小收获
第一，大家get到了吗，虹桥火车站里的商铺和学校里面的小卖部，其实有着异曲同工之妙。
租金最高的店铺，就在那些封闭式、有着大量人流的地方，不管是学校，还是高铁站，或者是西湖旁边唯一的亭子。
第二，那种大家认为的核心地段，市中心的热闹的街道上，因为它们周边的竞争对手也很多，租金没有想象中的贵。
第三，一个小区同时有入口沿街商铺和步行街，沿街商铺要比步行街人流量大，除非小区已经形成了商圈，吸引外来人流，否则步行街大概率空置。
第四，而并不是距离小区入口更近的商铺，也要看业主平时的行走动线，像水果店这种消费场景，下班路上碰到的第一家，才是最便利的。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝