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2020年3月，房主N先生委托S公司销售他位于魁省Westmount市的住宅，双方签订了一份独家经纪合同。该房产于2020年3月14日以$173万加元的价格挂牌出售。
7天后，熊女士的经纪人在2020年3月21日代为签署了一份购房承诺书，购买价格为$168万加元，并要求她在签署后的18天内获得$118万加元的抵押贷款。
然而，就在同一天晚些时候，N先生对熊女士的这份购房承诺提出了反议案，并提出以$170万加元的价格出售。熊女士在3月21日当天接受了这个提案。
在那之后，熊女士向RBC银行申请了一笔抵押贷款。
RBC在两周后（4月3日）给熊女士发出一封信，批准向她提供$110.5万加元的抵押贷款，剩余的购房款项$59.5万加元将作为首付款付清。
同一天，熊女士的经纪人认为RBC的批准信函满足了贷款条件，在没有和熊女士沟通的情况下通知了S公司的代表：该房产已经成交。
交易截止日期定于2020年6月18日。
6月1日，熊女士致信给N先生，表示自己希望取消购房承诺，原因是她无法从中国的银行账户转出足够的首付款资金。
6月4日，S公司写信给熊女士，声称他们认为她违约，因为她非法取消了购房承诺，并要求她赔偿97,728.75加元，这是该公司本可以获得的佣金。
10月15日，S公司向熊女士提出了赔偿索赔申请。
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为了裁决双方之间的争议，法院必须确定熊女士是否在未履行购房承诺的情况下犯了一项额外的合同违约行为，对S公司造成了过失。
法院根据双方提交的证据和购房承诺书，认为如果买方未能满足承诺书中的条件，则买方的义务也无需履行。但是如果是因为买方自身的问题而导致无法满足融资条件，则买方应对卖方负相应责任。
法官认为，S公司未能证明是熊女士自身的过错而导致未能满足贷款条件的。
相反，由于熊女士是在2017年底移民到魁省。法官非常体谅她作为一名新移民，英文能力也不足以完全阅读合同。
因此，法官裁定熊女士的行为不属于合同违约行为，反而其经纪人本应承担更多责任。
在次提醒大家，尤其是新移民们，加拿大买房一定要谨慎、谨慎、再谨慎。建议在签订合同时最好寻求专业人士的意见。
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