深圳需要回应租户的担忧，用切实的行动，来确保打着保障性住房旗号的统租房，能真正起到福利的效果，而不是让国企化身最大的二房东来躺着挣钱。
冰川思想库特约撰稿丨余寒
深圳的城中村，最近发生了一件大事。
近日，居住在深圳市南山区白芒村的很多租户，收到了来自房东的搬家通知书。据报道白芒村被纳入了统租改造的范围。
所谓统租，就是由政府统一把城中村的房子收过来改造提升，并对周边的配套升级，再进行出租。其中，政府出资补贴给统租运营企业，统租的房子，纳入政策性住房保障体系。
尽管官方承诺，统租改造后原则上租金不涨，但未能打消质疑。“几万人说搬就搬，让我们搬到哪去？小孩上学怎么办？”更有不少人担心，这是不是深圳在变相驱赶低收入人群？
01
政府下属的国企，亲自下场当起了二房东，搞大规模的统租，这一创造性的操作，有两个重要背景。
首先，深圳是出了名的人多地少，人地矛盾突出。
深圳常住人口1766万人，实际管理人口超过2000万人。六普到七普之间，深圳常住人口增长700多万，平均每一年有70多万人净流入深圳，而深圳面积只有近2000平方公里，只有八分之一个北京的大小，并且在土地供应中，大量的用地划为了产业用地。
人多地少，人口密度极高，导致房价、房租成本居高不下，对产业、人口造成挤出效应，也意味着深圳的政策性住房保障工作，难度比一般城市大很多。
其次，深圳由于历史短，发展迅猛，城中村的旧改速度，跟不上城市发展速度，所以空间结构不同于很多城市，大量的城中村和商业写字楼、商品房小区混杂在一起。
▲深圳福田村与远处的福田CBD（图/网络）
公开信息显示，深圳拥有约360平方公里城中村建筑，约占20%土地面积，城中村数量超过1700个，居住着超过1000万人口。等于深圳街头平均每两个人，就有一个住在村里的“农民房”中。
按照深圳官方的计划，“十四五”期间，要建设保障性住房54万套（间），包括公租房、保租房、共有产权房，今年深圳将目标上调到74万套（间）。
深圳本身土地稀缺，如果这些保障性住房的建设，全部用新增的用地指标来完成，无疑不太现实——没那么多地，建设成本也高。
在此基础上，将城中村的私房改造翻新，让它摇身一变成为“保租房”，就成了一个很省事的路子。一方面节省建设成本，大量现成的“农民房”可以利用；另一方面，翻新完就可以住，几个月完工，大大提升了保障性住房的供应效率。
这次，统租在网上发酵，有的被房东清退的租户，提着大包小包搬家找房，很多人觉得政策出来太突然了。其实政策层面，城中村统租不是临时决策。
比如，2019年发布的《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019—2025）》就提到：
引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住 房保障体系。
可见，关于统租的操作，深圳之前就已经有过规划，不然，今年也不会贸然将保障性住房建设任务目标大幅度提升。
只不过在现实落地的过程中，明明是提供廉价住房的改造工程，却引发了不小的争议。
02
深圳的统租行动，让很多人想起此前万科的“万村计划”。虽然操盘主体不同，但将城中村私房大规模签长约统租，在舆论层面，的确引发了同样的担忧。
而这种担忧，主要集中在三个层面：
其一，重新找房会不会很折腾；
其二，改造后的房子房租会不会上涨；
其三，现租户的学位，接下来能不能得到保障。
面对这些担心，深圳官方近期进行了一一回应。比如预留3-6个月搬迁过渡期，禁止房东仓促赶人；再如，搬家会有一些补助，搬走之后学位还可以继续用。
而针对大家最关心的未来房租上涨的问题，住房建设局相关负责人表态称，“改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平”。
既然是保障性住房，满足中低收入群体的居住需求，那么当然应该足够廉价。如果政府和国企介入以后，新的“二房东”掀起一波涨租潮，那无疑偏离了保障性住房的本意。
不过，统租之后要想完全不涨价，城中村的房租价格要想继续保持，似乎没那么简单。
首先短期来看，尽管今年筹集的保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%，但统租政策的启动，在一些城中村租房市场已经造成了价格波动。
据媒体报道，自开始统租后，南山白芒村、平山村等地，一些未被收纳的房源和周边城中村的房源租金立刻水涨船高，“之前这里的一房一厅月租金在2500元左右，现在房东刚刚说要3200元才租”。
原因很好理解。租房市场的区域属性明显，一个城中村片区，在很多私房被纳入统租名单而改造翻新时，市面上的房源减少，同时大量的租客得重新找房，短期内周边房租上涨再正常不过了。这一情况，当年万科开展统租时就已经出现过。
再从长期来看，长租公寓的模式已经证明，大规模收房来对外出租，其运营成本相当高。规模改造、运营增加的成本，如果不反馈到最终的房租上，又该谁来承担？
目前，深圳将统租运营的任务，交给了深圳安居微棠等企业，安居微棠是深圳人才安居集团旗下的长租公寓品牌，政府补贴、国企操盘，看起来是不是比万科更靠谱？
要注意两个细节。第一，国企身份不等于不挣钱，按安居微棠的说法，采取“增供低价、保本微利”的原则，等于仍然有一些盈利考虑，只不过挣钱的欲望会弱一些。
第二，对“农民房”的改造，包括周边配套的升级，不是一笔小支出。而且，从目前的信息看，为了提升房东配合的积极性，政府给出的收房待遇很高，收益远超房东散租的状态。
改造提升需要钱，操盘企业需要挣钱，房东需要更高的收入，租客这边房租又不能上涨，要保证各方的利益都实现，几乎是一个“不可能三角”，除非补贴一直砸下去。
03
放眼全国，深圳的城中村都算是一个特殊的存在。
当年建市以后，原本的农村，进入城市的范围。名义上，村集体土地变成了国有土地，但由于城市发展太快，实际上并没有征地程序，土地仍然控制在村集体组织和村民手中。
所以，现在的深圳城中村，小产权房问题依旧十分突出，因为禁止入市，私下交易还引发了不少纠纷。一些大型城中村的旧改，也因为拆迁补偿谈不拢而推进缓慢。
如果纳入统租的范围，意味着这些城中村，在短期之内不会有大拆大建的旧改了。而前面提及的《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019—2025）》，也曾提到过，在全市划定综合整治分区：
除法定规划确定的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目的用地、清退用地及法律法规要求予以拆除的用地外，综合整治分区范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。
翻译直白点，用综合整治的小修小补，来替代大拆大建，保留一定范围的城中村。
其实，可以下一个不太严谨的结论，任何一座城市的发展，都离不开城中村。
在不少人看来，城中村脏乱差，阴暗潮湿，人员复杂。像深圳的一些城中村，在疫情期间还成为治理的难点，所以应该通过大力的城市更新来不断改造城中村，刷新城市景观。
这种观点是莫大的偏见。
从城市经济结构来讲，偌大一座城市，不可能都是高大上的金融、互联网等产业，更不可能都是写字楼上班的白领。送外卖、送快递、做保洁，这些不可或缺的行业，从业者可能住不起商品房小区，城中村则能提供更廉价的选择。
我所在的小区，一条街之隔的对面，便是一个巨大的城中村，从高楼俯瞰握手楼，颇有点赛博朋克的感觉，但我从不觉得城中村是一种城市负担，不应该被脏乱差来简单定义。
每一天，我都会穿梭进城中村，因为那里有各式各样的廉价早餐，有十块钱出头就能买到的隆江猪脚饭，有便宜的理发店，有菜市场，有裁缝店，物价亲民，生活气息相当浓郁。
对很多外来打拼者而言，城中村是他们在深圳这样的一线城市，还能站稳脚跟的容身之所，城中村的那些“农民房”，本身就在扮演着廉租房的角色。
▲深圳的城中村白石洲（图/图虫创意）
高楼林立的商务中心，和遍地“农民房”的城中村，是深圳的一体两面，后者在深圳的高速发展历程中，同样扮演着不可取代的重要角色。
但现在的深圳，虽然为城中村的大拆大建按下了暂停键，住在城中村里的外来人员，却陷入了一种巨大的担忧之中。
他们担心经过改造后，城中村的房子更加贵了，担心找房子困难，甚至担心深圳是通过城中村改造，间接赶走那些低收入者，赶走劳动密集型企业，将房子腾给那些收入更高的外来人才。
不管怎么说，深圳需要回应这样的担忧，用切实的行动，来确保打着保障性住房旗号的统租房，能真正起到福利的效果，而不是让国企化身最大的二房东来躺着挣钱。
要知道，城中村的重要，并非在于村这一组织形式的重要，而在于它作为一种城市“容器”相当重要，在于它所容纳的那些负担不起高品质、优配套租房的外来人员，是城市高速发展不可或缺的