本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝，头图来自：视觉中国
这已经是我第三次在小区里打到张师傅的车，每次都是深夜，每次都是公司到家里这段漫长的距离。因为面孔熟悉了，聊的话题也逐渐开始深入。
闲聊下来才知道，张师傅是一名前国企员工，差不多二十年前，单位和其他部门合并了，从此就开始了自己的下海经商之路。
我看他两鬓微微斑白，也有一定年纪了，起初我特别好奇的是，说实话国企员工退休了也不差钱，这时候出来开滴滴，是闲着找点事做，还是为什么？
没想到他给了我一个意料外的回答，一个是确实退休了没事做，另外一个就是最近自己也想在上海看看房。
接着这趟从安亭到真如的打车旅程，我和张师傅聊了一路。
没想到这位上海的滴滴司机，居然在这短短四十分钟内，给我上了堂生动的买房课。
可能大家会觉得二十年前的买房经验和现在已不是一个逻辑了，但张师傅的投资经历和有些观点，依然给我蛮大的触动和一些建设性的参考。
一、“那时候赚钱，比现在容易”
从国企下岗转行开店，是张师傅走上买房之路的意外转折。
都说赚钱买房需要方法技巧，但其实运气就是实力的一部分。如果没有当初的下岗，他也不会意外走上自己赚到第一桶金的道路。
说出来可能还怪巧的，他赚到自己第一桶金的渠道，居然是早期作为合伙人，投资文峰美容店。
据张师傅说，那时候开文峰，最好的时候一个月流水，高到他都不敢相信。他原话是这样的：
“那时候人家跟我说开美容院赚钱，一个月流水一百多万我还不信，后来自己做了才知道是真的。”
靠着文峰会员充值的商业模式，张师傅从一个下岗国企员工，迅速成为了一个生意和房产上的敏锐投资客：
“那时候的文峰也不需要什么加盟费，我就帮他们找门面，自己投两万块，就算是合伙人了，所有的利润都是可以分成。”
因为到处帮文峰找门面，张师傅养成了一个习惯，开车在上海各处乱逛，边看边打听，哪里租金高，哪里有人气。这也为后来他走上投资房产这条路，埋下了伏笔。
二、“不要挂掉中介电话，马路边的传单也都看看”
张师傅说自己买房的时候有个习惯，就是对中介的态度，和别人有点不一样。
那时候上海没有什么所谓的自媒体等等，了解上海哪里有房子在卖，其实渠道和方式都非常窄。当年中介也流行在马路边发传单，也会给客户打轰炸电话，张师傅都是抱着了解信息的心态，基本不拒绝。
“你想想，人家也是做他的工作，想要买到好房子，大家如果有心投资，耐心地听他们讲完，你绝对能得到有用的信息。”
张师傅当初在安亭买房子就是因为看到一张传单。楼盘上看有地铁、有学校、价格也合适，所以就机缘巧合地上车了。
前两年出手卖掉的时候，安亭已经3万多了，大概涨了两倍多。
他给我的感觉是真的把买卖房当作一份职业在做，只有你全面了解信息，才能作出更好的选择。张师傅前后买过十几套房子，基本也多是中介给他推荐的：
“看行情好不好就看中介电话打得勤不勤啊，短时间内各种电话打过来的，说明现在挂牌多，房客少咯，所以我手机里这二十年来中介的联系电话，从来没有删过和屏蔽过。”
听到这里，我暗暗佩服张师傅对房产的执着，但也很好奇，他是怎么判断哪里值得买就果断出手的，张师傅给了我一个非常直接的答案。
三、如何确定出手？
“价格合适了就买，其他我不看的。”从他掷地有声的话语中，我感受到了这句话在他心中的分量。
张师傅给我举了自己的几个例子：
“顾村四五千块一平的时候，我还去浦东郊区买了动迁房，当时几万块一套，后来在安亭买的时候一万多一平，这几套房子基本都是看价格合适了就买。”
价格觉得合适了就买，有售楼处的就进去看。前几年环沪的房子，基本都没看过，不是张师傅懒得去看，也不是看不懂，而是他觉得，如果以投资房子来说，买来自己没有居住需求的话，价格是最重要的。
买房一样，卖房也是如此。
“我到售楼处都不看房的，如果你把它当作投资品，其实最重要的是价格合不合适。”
“刚开始买顾村的时候，四十万买进，我看八十万的时候，我就卖出了，到现在房子也四百多万了。”
“有时候我也觉得亏，你说再等几年可能我会赚更多，但是投资哪有那么多早知道，价格合适了就买，卖也一样的，觉得差不多了就卖掉，不要犹豫。”
据他描述自己的买房过程，全都是速战速决。卖房也一样，张师傅从来没有为自己哪一套房后来的涨幅，而懊悔卖得早过，因为他觉得，那样有点马后炮不知足的意思。
“如果我不卖得早，哪有我后面的房子？”他这么说道。
四、“以前判断买哪里的好方法，就是开车转一圈”
张师傅买了这么多套房，最后搬到自己在安亭的一套别墅里住，市区的房子给小孩住。
说到当初他为什么选择安亭，其实逻辑很简单。
“那时候上海郊区地铁很少的，有一天我开车到这里，停在路边的时候中介给我递来一份传单，就是我现在住的这套房子，我一看价格挺合适，一万多。”
然后他便开车在附近转了转，发现安亭地铁也通了，商场也有，附近还有一个大绿化公园，旁边学校也在建。
“我看这个小区，有一部分房源是留给上海大众员工内部选的，我心里就有底了，这里肯定好的啊！”
所以要说张师傅当年买房的秘诀，他总结得很简单：“我感觉我最大的优势就是每次出手都很快。”
五、“那些等首付凑齐再买的人，基本最后都买不了”
聊开了之后，张师傅还分享了自己帮员工垫资、垫首付买房的故事。这个故事让我蛮意外的，背后是他帮自己的两个员工买了套房。
当时开文峰美容院，最头疼的问题就是留住人，美发美容这一行其实大部分时候人员的流动性很高。张师傅已经和店里的两位经理，合作了好几年，但是他们一直都还没有凑够首付在上海定居。
“他们两个是外地人嘛，你要在上海打拼，肯定是要买房的。”
当知道两个经理是因为首付还差一点没买，他从自己的口袋里掏出20万，垫资给他们凑了首付，最后房子买在了自己家隔壁。
“现在很多人买房都是在等首付，我跟你说啊，二十年前房价那么低，大部分人买房首付也都是借的，所以因为首付不买房的人，最终大概率还是买不了。”
听完张师傅的话，我想想自己身边的案例，好像都在印证这个道理，而且还会一直这样。
那些说等首付凑齐再买的人，最后都没了音讯。
六、“我大部分房子都是在楼市差的时候买的”
聊天中张师傅说自己最近也像当初一样，一边开滴滴一边看房。
“我最近又在看房，因为群里有朋友和我说，松江有套房子已经挂了一年没人来看了，我就知道现在可能是买房的时机。”
这个楼市偏冷的迹象，让他想起了之前，他的房子几乎都是楼市比较差的时候买的，比如2008年，还有2015年，他分别买了顾村和安亭。
现在也算是上海楼市比较不景气的时候，张师傅说，现在是个蛮不错的时机。
“以前楼市很好的时候，房东一挂出去过几天就没啦，现在你还可以和他还价，还有得挑，这时候你好好挑一下，至少不会亏的。”
这也是为什么最近我五次叫滴滴，有三次都打到张师傅的原因。因为他又开始开车在上海到处看房了。
七、以前买房看价格，现在买房看租金
张师傅现在投资房产的逻辑，已经和二十年前完全不同了。以前房子怎么买都涨的，现在房子最大的收益，就是租金了。
二十年前买房的时候张师傅只看价格，租金什么的不考虑，现在他对楼市判断最大的变化是，所有想要投资房产的人，都开始把租金回报率当做一个重要维度来考量。
“现在投资房产，我会先算算租金回报率。”
说着，他给我举例自己在嘉善投资的一套房子，顺便还给我算了一笔理财账：
“你看啊，我在嘉善那套地铁房，买的时候四十多万，楼下又有地铁又有商场，一个月的租金能两千多，一年收益是2万块。”
“算一算你就知道了，理财股票就不说了，最近连银行的存款利率也开始降，现在你做什么投资，稳定的回报率有房子租金那么高的？况且房价以后可能还会涨是不是？”
嘉善这套房子，以租金回报率来看，是跑赢了银行的存款和理财的利息收益。
所以张师傅比较建议现在还想要投资房产的人，不要像当初他们一样，只盯着房价涨不涨，大概率是涨不多的，倒是要开始重点关心租金收益和稳定情况。
也就是这套房子以后，可以每年给你带来多少固定收益，比一年房价涨多少更重要。
八、结语
短短的四十分钟，车子也快到了我的目的地。
听到不少自己平时很少接触得到的观点，让我对房地产的认知边界又拓展了不少。
楼市发展也就这二三十年，每当说到怎么买房，身边一下冒出来的都是各种专家。
有时候，听听身边那些经历过多个周期的实操者，他们的经历是现在从专家身上，都学不到的宝贵经验。
房子是我们一生必修的功课。无论是滴滴司机、卖菜大妈、门口的煎饼店老板，他们都可以是最好的老师。
不过有点可惜的是，车开到最后，我都还没来得及问他，最近又准备出手买上海哪里。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝